5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表(biǎo)的机构对于(yú)这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华(huá)夏的(de)两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量(liàng)占流(liú)通股(gǔ)比(bǐ)重(zhòng)增幅(fú)五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房(fáng)地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有的房地产(chǎn)行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房(fáng)地产(chǎn)公司市(shì)值(zhí)在股票资产(chǎn)中的占比却(què)断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年(nián)来(lái)的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头(tóu)似乎(hū)在今年一(yī)季度得以延(yán)续。数据统计显示，公(gōng)圆与直线相切公式，圆的面积公式和周长公式募重仓持(chí)有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募对于房地产的(de)投资愈发有集中于(yú)龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利(lì)发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金地(dì)集团退出百大之列(liè)。但考虑到房(fáng)地产是复苏(sū)链上最后一环，且(qiě)首(shǒu)季并(bìng)非行(xíng)业(yè)销售旺季，其(qí)传导(dǎo)到(dào)二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需(xū)要(yào)时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地(dì)产(chǎn)已(yǐ)经进入大分化时代，一二(èr)线城(chéng)市(shì)好于三四线城市。而映射(shè)到二级(jí)市场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红(hóng)利(lì)期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分(fēn)类，包括房地产等(děng)几(jǐ)类行业在盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有(yǒu)什(shén)么投资机会(huì)的。但在这几年特(tè)殊的行(xíng)情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似(shì)的行业也(yě)出现了(le)一(yī)些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生(shēng)了(le)更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销售面(miàn)积很难再(zài)出现了(le)，2022年光是居民存(cún)款数量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量有400亿平(píng)方米(mǐ)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)，考虑存量地(dì)产的更(gèng)新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端(duān)还(hái)需(xū)要有一定(dìng)的政策(cè)出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金(jīn)房地(dì)产研究员吕功绩也指出(chū)：“时(shí)至今日，无(wú)论从(cóng)城(chéng)镇化(huà)的进(jìn)程(chéng)，还是(shì)人(rén)均(jūn)住(zhù)房面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业(yè)高增的时代已经(jīng)过去，未来行(xíng)业的需(xū)求(qiú)或将回落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出现信用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆(bào)雷(léi)），行业(yè)进入到供给侧出清的过程。这个(gè)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式，获得(dé)市(shì)占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没(méi)有投资(zī)机(jī)会(huì)，机会在于(yú)城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变(biàn)，精耕细(xì)作个股(gǔ)成为(wèi)公(gōng)募乃至整体机(jī)构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳入统计(jì)的(de)124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来(lái)实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰好排名前五(wǔ)的(de)公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣(róng)安地产(chǎn)。排(pái)名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后(hòu)日(rì)成交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日(rì)连续(xù)两个交易日(rì)收(shōu)出(chū)涨停。从该股(gǔ)的基(jī)本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发(fā)与(yǔ)经营。公司(sī)的主要产品(pǐn)及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通股股东来看(kàn)，各类(lèi)机构都有对其布(bù)局(jú)的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私(sī)募的(de)迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企(qǐ)，其第一季(jì)度的收入(rù)利润规(guī)模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该(gāi)公司(sī)后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公(gōng)司拿地(dì)结(jié)算持(chí)续性向好，从数字上看，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在(zài)前(qián)十(shí)中，这也是连(lián)续(xù)第三个季度他有的(de)两(liǎng)只产品杀入前十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地(dì)产公司外(wài)，荣(róng)安地产则是(shì)主要布局在深圳的(de)地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公(gōng)募(mù)指基(jī)首(shǒu)季(jì)新杀入十大流通(tōng)股股东(dōng)行列。具(jù)体说(shuō)来， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富国(g圆与直线相切公式，圆的面积公式和周长公式uó)中证指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名第九位(wèi)，此外(wài)联袂(mèi)出现的机构还(hái)有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的(de)价值更(gèng)为笃定突出；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降温(wēn)，优质土地(dì)供给较多（券(quàn)商测(cè)算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他(tā)房企的净负债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融(róng)资成本不断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企(qǐ)的(de)销售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在当前(qián)中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房地产行业的结构(gòu)性机(jī)会依(yī)然(rán)存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势(shì)，其主要又体现为(wèi)库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优(yōu)质(zhì)的开(kāi)发资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公(gōng)司也(yě)是更有优(yōu)势的(de)。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关(guān)系(xì)等问(wèn)题，市场对民营房开企业的(de)资产会(huì)有(yǒu)更多担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明(míng)显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速(sù)发展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利(lì)和现金流创造(zào)能力，以此带(dài)来估值(zhí)中枢的提(tí)升，应(yīng)该关注估(gū)值相对较低，企业自身(shēn)资产的(de)质量好、运营能(néng)力强、可以创(chuàng)造持续(xù)现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的(de)概率比较低，行(xíng)业内(nèi)部(bù)将(jiāng)出(chū)现分化，要关注(zhù)将受益(yì)于行(xíng)业集中度提升的头(tóu)部公(gōng)司。”星石投资(zī)首(shǒu)席(xí)研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这(zhè)一思(sī)路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙(lóng)头(tóu)前途更为(wèi)光(guāng)明。不过(guò)国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可(kě)以维(wéi)持，首先是融(róng)资(zī)成(chéng)本(běn)保持(chí)低(dī)位，其次(cì)是销售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报(bào)梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等(děng)房企营(yíng)收、净(jìng)利均(jūn)实现了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是(shì)较大增(zēng)速(sù)的增长。而(ér)这些公司也是机(jī)构(gòu)的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地(dì)产业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善(shàn)的房(fáng)企，主要(yào)是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要(yào)集中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱(qū)动(dòng)能(néng)够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一(yī)季度市场恢复但(dàn)仍处(chù)于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除(chú)了(le)杭州、成都等极个(gè)别(bié)城(chéng)市四月环比三月相对表(biǎo)现较(jiào)好之外(wài)，包括北(běi)京(jīng)、上海在内的绝(jué)大多数城市都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现在(zài)的(de)经济状况、收入(rù)情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企(qǐ)业的资金面(miàn)压力，可能会出(chū)现，到(dào)六月份(fèn)房(fáng)企为(wèi)了半(bàn)年报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹外(圆与直线相切公式，圆的面积公式和周长公式wài)的(de)一(yī)个市(shì)场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资(zī)董事(shì)长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快(kuài)钱(qián)的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的(de)企业，会伴随整个(gè)行(xíng)业的弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的(de)基本(běn)面不断地凸显出(chū)来(lái)，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

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