文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件(jiàn)的可(kě)以进行现房(fáng)销售(shòu)”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等(děng)地明确表态，试(shì)点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了(le)，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地(dì)产从大开(kāi)发(fā)时代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是(shì)对购房(fáng)老百(bǎi)姓的(de)最大保护。98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权(quán)宜(yí)之计，现(xiàn)在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民众不(bù)公平的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地(dì)义(yì)。当然二次(cì)房改是个(gè)技(jì)术活，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关(guān)键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济(jì)规(guī)律办事，中国一(yī)定(dìng)能(néng)实现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单(dān)方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个人层(céng)面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至(zhì)不能(néng)交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等(děng)系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这样有助于落实中(zhōng)央房住(zhù)不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企(qǐ)稳(wěn)健(jiàn)发展，一举多(duō)得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消预售制度？预(yù)售(shòu)制度(dù)怎么来的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国(guó)香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的(de)方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发(fā)达国家(jiā)一般(bān)有严格的监(jiān)管保(bǎo)障措(cuò)施，开发(fā)商(shāng)在项目获得(dé)政府批准后才可(kě)以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中(zhōng)国一样在(zài)支付完(wán)首付款后从银行一次性贷(dài)款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据(jù)开发商工程进度在完全交房(fáng)前进行(xíng)分期(qī)支(zhī)付(fù)。所以，预售制度是需要(yào)严格的资金监管、分(fēn)期支付以及(jí)违约处罚(fá)措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)，以(yǐ)后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中(zhōng)国住房进入存量时代(dài)，取(qǔ)消预售制(zhì)度(dù)有助于(yú)降负债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这(zhè)需(xū)要配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制(zhì)。这是个(gè)技术活，只要(yào)坚(jiān)持市场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归(guī)实体经济和(hé)居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币(bì)。所有商业(yè)的本质是向善(shàn)，是以客户为(wèi)中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事(shì)，烂(làn)尾(wěi)毁三(sān)代(dài)，好房幸福一(yī)家人。从(cóng)这个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当(dāng)前的情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合(hé)稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融支持(chí)当期三好生、新(xīn)模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研(yán)究中心参与财税(shuì)改(gǎi)革方案研(yán)究时，对预售制、房(fáng)地产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形(xíng)成的专(zhuān)著(zhù)《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十(shí)年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让(ràng)难、出租(zū)资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其(qí)他临时(shí)住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期(qī)长等(děng)问题。针(zhēn)对这(zhè)一系列问题(tí)，不(bù)少地产商(shāng)开始探求新的方(fāng)式(shì)，如(rú)把(bǎ)楼(lóu)宇(yǔ)契约切(qiè)开(kāi)，即(jí)“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经(jīng)推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商(shāng)业直觉(jué)和多年经营杂(zá)货(huò)铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的经验，对于商(shāng)品流通、资金(jīn)周转有着独到(dào)的(de)见解，在努力寻(xún)求方法加快自(zì)身资金周转。当时(shí)其(qí)在购(gòu)下九龙的一(yī)块地(dì)盘后，除了(le)分层(céng)出售、还印(yìn)发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环(huán)境(jìng)、建筑材(cái)料、分(fēn)层(céng)价格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等(děng)新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥有了(le)自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的(de)资金压力，加(jiā)速了(le)房屋的建造和销售，也解决了制造商的资(zī)金(jīn)问题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售模式成(chéng)为当时中国(guó)香港房(fáng)地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效(xiào)率地(dì)解决了核心的住房供(gōng)不应求的问(wèn)题，使(shǐ)房市发(fā)展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售(shòu)楼(lóu)花(huā)模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监(jiān)管机制，促进市场健康(kāng)发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一个(gè)楼盘(pán)因建筑费用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预(yù)售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预(yù)售前，确保地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资(zī)金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托管，支取时(shí)需(xū)律(lǜ)所和(hé)建(jiàn)筑(zhù)师的核(hé)准。为了防(fáng)止开发(fā)商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要(yào)求律师行在(zài)银行开设的信托账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全(quán)透明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给(gěi)量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来(lái)，中国内(nèi)地优(yōu)先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期(qī)发展工业(yè)化的进程大于(yú)城(chéng)市化进程，唯有(yǒu)解决(jué)住(zhù)房基础(chǔ)等城市化配套(tào)问题(tí)，才能进一步推进城市化(huà)。但当时(shí)推行的是(shì)“统(tǒng)一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房(fáng)制度也(yě)出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此(cǐ)福利分房制度(dù)不(bù)再适用于当时的(de)国情。叠加房地产市场面临(lín)商(shāng)品(pǐn)房的需求量大(dà)，而社会(huì)缺少大型(xíng)房地产开发(fā)商(shāng)，商品(pǐn)房供应量小的困(kùn)境(jìng)，此(cǐ)时引入(rù)中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是(shì)对内地房地产(chǎn)市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地(dì)逐步引进中(zhōng)国香港预(yù)售商品(pǐn)房制度，先后出台(tái)多(duō)项(xiàng)文件，大力支持国内房(fáng)地(dì)产市(shì)场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加快住房(fáng)建设的(de)通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止住(zhù)房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实(shí)行(xíng)住房分配货币化、住(zhù)房(fáng)供给(gěi)商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和(hé)开发(fā)时间周期(qī)长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发(fā)，形成(chéng)滚动开发模(mó)式，住房供应(yīng)速度(dù)加快。自(zì)此(cǐ)中国(guó)内地开始房改货币化，中国人(rén)民银行(xíng)等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了(le)房地产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引(yǐn)入(rù)中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契(qì)合中国(guó)内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具(jù)体来说，是(shì)指房地产开发企业将(jiāng)正在(zài)建设中的房屋(wū)预先出售(shòu)给购房者，由(yóu)购房(fáng)者支付定金或(huò)房(fáng)款的行为。区别于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，在(zài)中(zhōng)国内(nèi)地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品房(fáng)预售流程为：房地(dì)产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房(fáng)买卖(mài)合同-进(jìn)行备(bèi)案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过(guò)程中，购(gòu)房者(zhě)需要一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次(cì)性付清(qīng)剩(shèng)余房(fáng)款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿(ná)到了全部(bù)购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的按照工(gōng)程进(jìn)度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制(zhì)商品房也(yě)开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最主要(yào)方式，预售制(zhì)极大缩短房(fáng)企现金回笼周期(qī)，同(tóng)时增(zēng)加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多(duō)年对(duì)中(zhōng)国内地房(fáng)地产市场的(de)稳步(bù)发(fā)展起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快(kuài)速发展阶(jiē)段的资金(jīn)需求，也提(tí)高(gāo)了(le)居民居住水(shuǐ)平(píng)，中国内(nèi)地城镇居民从(cóng)筒子楼住到(dào)住宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗(wō)居到基(jī)本(běn)适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间(jiān)走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程(chéng)进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中国(guó)住房存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内地城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住房套(tào)数(shù)从约3100万(wàn)套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动(dòng)了中国内地房地产(chǎn)行业(yè)的发(fā)展。中国(guó)内地房地产历经二十(shí)多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额(é)分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快(kuài)速(sù)发展，房地产企(qǐ)业(yè)从无到有、从国企(qǐ)先行到(dào)民企崛(jué)起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉(lā)动(dòng)中国内地(dì)经济高增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及(jí)其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金(jīn)融(róng)、批(pī)发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资(zī)占全社会固定资(zī)产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等通(tōng)道业务，占比超过(guò)三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积(jī)违约，将导(dǎo)致银行不(bù)良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德三国(guó)合计的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市值(zhí)占股债房市(shì)值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的(de)比例较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例(lì)较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投(tóu)资(zī)渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实(shí)存在，当前的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几(jǐ无人值守尿素加注机 尿素加注机工作原理)乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购(gòu)房合同、购(gòu)房(fáng)者和(hé)银行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关系，如果开(kāi)发商(shāng)发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同(tóng)向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷(dài)款偿还(hái)，因此(cǐ)购房者(zhě)承(chéng)担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自身信用(yòng)和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为(wèi)按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场波动或经营不(bù)善，出现资金链断(duàn)裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与(yǔ)购房者(zhě)签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或(huò)短(duǎn)期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险完(wán)全由银(yín)行(xíng)承(chéng)担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个(gè)字那(nà)就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了(le)开发企业(yè)预(yù)售商品房所得款项应当用于(yú)有关的工(gōng)程建设(shè)，商品房预售款监管的具体(tǐ)办(bàn)法，由房地产管理部(bù)门制(zhì)定。但多(duō)年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金监管(guǎn)规(guī)定(dìng)，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则(zé)按(àn)照项目的建(jiàn)安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额(é)报价计(jì)算(suàn)重点资(zī)金。而事实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继(jì)续建设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期(qī)，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发时代(dài)的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建(jiàn)设名义(yì)，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而(ér)拨付的(de)工(gōng)程(chéng)款，远超工程进度(dù)所需。通过(guò)这些(xiē)方式套取的资(zī)金(jīn)，在(zài)房企各地项目间流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式(shì)，但一定程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预(yù)付资金，一般(bān)设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预(yù)付(fù)款比例相对(duì)较低(dī)，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式(shì)：预付款一般(bān)以定金方式(shì)支付，或(huò)按工(gōng)程进度(dù)分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售商品房提供期(qī)房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房出现重(zhòng)大延(yán)期或(huò)重大(dà)缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量(liàng)的保(bǎo)障(zhàng)有两种方式，一(yī)是期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的(de)房款。二是开发商为购房者提供一(yī)定的保(bǎo)修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国期房定金(jīn)一定(dìng)期(qī)限内无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首付，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭(jiē)还(hái)款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环(huán)节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定(dìng)金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险公司的信(xìn)托账户(hù)监管(guǎn)。如果开发(fā)商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承担任何责任(rèn)与(yǔ)损失(shī)。而(ér)开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设(shè)过程中(zhōng)的资金全部来自银行(xíng)，银(yín)行(xíng)根(gēn)据(jù)工程进度向开发商提(tí)供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资(zī)金直(zhí)接损(sǔn)害银(yín)行(xíng)利益(yì)，银行(xíng)有充分(fēn)动(dòng)机(jī)监管开发商施(shī)工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房(fáng)款按建造工期(qī)进(jìn)度支付(fù)，按揭(jiē)按(àn)工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发(fā)商(shāng)在项目获批后即可(kě)预(yù)售(shòu)房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同前(qián)，购房者需(xū)支付约2000欧的(de)定金并进行预约(yuē)公证，签订合同(tóng)后定(dìng)金(jīn)退还。如由于任何原因(yīn)不能购买(mǎi)，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)公证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购(gòu)房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面，德(dé)国也(yě)采(cǎi)取按(àn)工(gōng)期支(zhī)付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支(zhī)付节(jié)点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付(fù)节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房(fáng)者可在支(zhī)付房款前(qián)申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分(fēn)多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房(fáng)者一(yī)定使用期限(xiàn)，期(qī)限(xiàn)结束后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国(guó)保险公司针对(duì)期房设计了两种保险，保(bǎo)险的功(gōng)能(néng)是当(dāng)房屋出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开(kāi)发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一无人值守尿素加注机 尿素加注机工作原理名律师，负责(zé)沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环(huán)节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财(cái)务(wù)、经营(yíng)问题(tí)时，购房(fáng)者10％的(de)定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的(de)部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进(jìn)度(dù)付款的方式，但是(shì)交房前(qián)付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必须经过房产(chǎn)公证(zhèng)公(gōng)司的检验验收后(hòu)才(cái)能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资(zī)金(jīn)也(yě)由律师监管，在确(què)认工程进度(dù)、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师(shī)将(jiāng)资金转给卖(mài)方律师，卖(mài)方律师转给开发商(shāng)，即资金在进入开(kāi)发商账(zhàng)户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房(fáng)者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付(fù)款(kuǎn)保全(quán)措(cuò)施(shī)

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必(bì)须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返(fǎn)还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结(jié)束(shù)后(hòu)由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空白(bái)，社(shè)会(huì)上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台(tái)《宅地(dì)建筑物(wù)交易法》，经多(duō)次修订，目(mù)前是(shì)唯一一部规范期房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根据(jù)日本《宅(zhái)地(dì)建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要(yào)求开发商必须完成定金保全措(cuò)施才(cái)可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商向(xiàng)金融(róng)机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书交付给(gěi)购房者(zhě)。除定金外，其他预(yù)先支(zhī)付的购房款(kuǎn)也受该措施(shī)保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付(fù)最多不超20％的(de)定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金(jīn)外(wài)的(de)剩余房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房(fáng)购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余(yú)款按工(gōng)程进度支付(fù)，所有资金进(jìn)银行专门(mén)项目资金账户，交房后(hòu)满1年(nián)保修(xiū)期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同(tóng)以(yǐ)及订(dìng)金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后无人值守尿素加注机 尿素加注机工作原理需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购(gòu)买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加坡期房同样采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方式(shì)，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过(guò)程中随着放出贷(dài)款的增加而(ér)增加，未放(fàng)款部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提(tí)取须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋交付后，购房者(zhě)享受(shòu)1年(nián)的房屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前房地产到了(le)政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局(jú)部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复(fù)工保民(mín)生，给予强有力的金(jīn)融(róng)工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营企业，加大(dà)支持力度(dù)，由优(yōu)质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予(yǔ)金(jīn)融(róng)工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四(sì)大关(guān)键(jiàn)是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金保护(hù)机制(zhì)，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付(fù)阶段(duàn)，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大(dà)延(yán)期以及(jí)重大缺陷等情况提供(gōng)充(chōng)分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按(àn)工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款机制或(huò)交房后按揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开(kāi)发(fā)商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品(pǐn)房(fáng)保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修(xiū)期内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋质量(liàng)问(wèn)题全(quán)权负责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制(zhì)是大(dà)势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的(de)提升开发(fā)商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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