导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分(fēn)化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年(nián)是中国(guó)房地产市场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三(sān)年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据(jù)此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是(shì)否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不(bù)到一成(chéng)，其中还(hái)包(bāo)括(kuò)大(dà)量城(chéng)镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居(jū)民人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不是人均一(yī)间(jiān)房(fáng)所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密(mì)切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发(fā)达(dá)国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中国(guó)城镇居(jū)民户均1套(tào)房，其(qí)中每(měi)户持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公(gōng)布中(zhōng)国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们根据(jù)商品住(zhù)宅套(tào)数(shù)、商品住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎(hū)意(yì)味着户户有(yǒu)房，然(rán)而事实上中国住(zhù)宅市场供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是(shì)因为(wèi)户均(jūn)一套房无法满足流动人口的(de)租赁和置业需求。全(quán)国总(zǒng)人口的(de)近三成都是流动(dòng)人口，流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不(bù)断(duàn)增加(jiā)，导致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带(dài)来新(xīn)户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市(shì)的新增住(zhù)宅需求(qiú)有望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国(guó)家有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步(bù)入(rù)大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，这是(shì)过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么(me)当下房地产大分化时代已至(zhì)，大(dà)分化时代(dài)下地产矛盾则更(gè良莠不齐能形容物吗，良莠不齐是形容人还是形容物ng)多体现(xiàn)在住(zhù)宅质量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大分化必(bì)将体现(xiàn)在不同能级城(chéng)市之(zhī)间，不同区域板块(kuài)之间，不同品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披(pī)露(lù)全国(guó)已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城市(shì)二手(shǒu)房挂(guà)牌量(liàng)突然(rán)激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真的(de)过剩了？据此判断未来(lái)房地(dì)产(chǎn)市场会如何(hé)发展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察中国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风(fēng)险普查(chá)工作情况为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业(yè)获取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数(shù)据(jù)以(yǐ)及(jí)80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成(chéng)以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算(suàn)的城镇(zhèn)房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量(liàng)商业(yè)楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查数据(jù)公(gōng)布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)大于1，看似意味着(zhe)人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关(guān)，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能(néng)完(wán)全反(fǎn)映出城(chéng)镇居民(mín)的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为(wèi)单(dān)位购买成(chéng)套住宅，一套(tào)设施齐(qí)全(quán)的住宅才(cái)是城镇居民宜居的(de)选(xuǎn)择。良莠不齐能形容物吗，良莠不齐是形容人还是形容物p>

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅(zhái)主(zhǔ)要(yào)分两大类，一(yī)类(lèi)是商品住宅，另一类(lèi)是(shì)保障房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计数(shù)据，并没有(yǒu)直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有(yǒu)两处(chù)可以(yǐ)直(zhí)接公布，一是每(měi)年(nián)商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前(qián)商品(pǐn)住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加(jiā)，我们就能够得到(dào)当前(qián)商品(pǐn)住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)和非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅比例(lì)，推算得到居民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除(chú)以家庭户(hù)数，我们就能够得(dé)到城(chéng)镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到(dào)底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既有统计数(shù)据(jù)，大(dà)致测算得到中国存量房地(dì)产套数，并(bìng)进一步(bù)推(tuī)算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套(tào)数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步(bù)推(tuī)算中国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇(zhèn)居民(mín)的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住宅和(hé)购买二手房(fáng)都是商品住宅(zhái)，因此(cǐ)将租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房加总，得到(dào)商品(pǐn)住宅(zhái)占居民所有住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变(biàn)化比例，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房(fáng)，中国(guó)平均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会拥有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民已经达(dá)到了户(hù)均一(yī)套房的程度(dù)，“户户有房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供(gōng)给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需(xū)平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅来满足(zú)因人口流动(dòng)、居民换房(fáng)等(děng)因(yīn)素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本的住(zhù)宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一(yī)套房，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际(jì)流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作(zuò)的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上会(huì)占据两套(tào)房，在高房价的大城市租(zū)赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大(dà)流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依(yī)然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐患大等问题(tí)，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的(de)生(shēng)活带(dài)来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老旧住宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数(shù)拥(yōng)有(yǒu)的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很难满足现(xiàn)代生活(huó)需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室(shì)和二居室(shì)，户型偏小。其(qí)中一(yī)居(jū)室占比为14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土(tǔ)地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来(lái)地产的需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年(nián)间(jiān)农民带房进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和(hé)2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)不足(zú)19平(píng)方米，不及(jí)全(quán)国人均水(shuǐ)平的一(yī)半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅(zhái)面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考虑家(jiā)庭户人(rén)数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目(mù)前至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家(jiā)人均住宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后(hòu)，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似(shì)已经(jīng)户户(hù)有房(fáng)。即便(biàn)如此，中国人(rén)口静(jìng)态结构和动态(tài)趋势演绎，决(jué)定了中国未来(lái)地产仍有(yǒu)需(xū)求释(shì)放。户均1套住宅现实(shí)之(zhī)下，中国未来(lái)城镇住(zhù)宅需求(qiú)主要来(lái)自于四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求(qiú)扩(kuò)张。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导致(zhì)经济(jì)发展带来的新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的分化日益明(míng)显，资源(yuán)和生产要素逐步(bù)向经(jīng)济带、都市圈中心城(chéng)市流入(rù)，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移(yí)势必(bì)涉(shè)及到买房租(zū)房，给(gěi)迁(qiān)入地(dì)住宅(zhái)市场带(dài)来(lái)新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建(jiàn)房(fáng)家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了(le)商品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造(zào)的(de)住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低(dī)、基(jī)础设施配套差、没有或(huò)少有物业管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的(de)改善性需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希(xī)望提高生活品(pǐn)质，以小换(huàn)大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央(yāng)经济工作(zuò)会议明确指出支(zhī)持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村住宅因素(sù)，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较(jiào)其他(tā)国家(jiā)依旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济(jì)水平(píng)有着(zhe)密切正向联系。随着经济发(fā)展水平的提(tí)高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不(bù)足(zú)，供(gōng)需出(chū)现错配，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种(zhǒng)分化不(bù)单局限于(yú)城市能(néng)级之间差(chà)异，优质小(xiǎo)区和老旧二手(shǒu)房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调(diào)查的(de)是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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