OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲库科技(jì)，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市场的(de)影响仍(réng)未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光(guā润发乳是洗发水还是护发素，欧莱雅润发乳是洗发水还是护发素ng)大园REIT开(kāi)盘继(jì)续延续此前几日(rì)的下跌走势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有(yǒu)所拉升(shēng)，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最近3个(gè)交易(yì)日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科(kē)技是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦(shà)的重要(yào)承租(zū)方(fāng)之一，目前未收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已(yǐ)签(qiān)租(zū)赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的原始权益人相关负责人也(yě)表示，近期(qī)已(yǐ)同步启动(dòng)了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对(duì)哲库提(tí)前退租的可能事(shì)项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视(shì)，浦东(dōng)新区国资委也(yě)高度关注(zhù)。

　　多位业内人(rén)士表(biǎo)示，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT近(jìn)期市场波动(dòng)较大(dà)，但其实不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二级市(shì)场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技的(de)事(shì)件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华(huá)安张江光大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价(jià)格(gé)小幅低开，此(cǐ)后二(èr)级市场价格开(kāi)始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一(yī)度(dù)扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消(xiāo)息影响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个交易日二(èr)级市(shì)场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT累(lèi)计(jì)涨幅(fú)超过(guò)24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上(shàng)市的(de)8只产业园区(润发乳是洗发水还是护发素，欧莱雅润发乳是洗发水还是护发素qū)基础(chǔ)设(shè)施REITs中，仅博(bó)时招商蛇(shé)口产业园(yuán)REIT微(wēi)幅(fú)上涨，其(qí)余7只均有不同程度下跌(diē)，8只产业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均(jūn)跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露(lù)张江光(guāng)大(dà)园(yuán)项(xiàng)目(mù)出(chū)租率(lǜ)有所(suǒ)下降，如今拟(nǐ)扩募的项(xiàng)目又(yòu)遭遇(yù)突发事件(jiàn)，因此导致(zhì)二级市场价格出现波动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过，在(zài)上述人士看(kàn)来，尽管出于风险规避的原因，最(zuì)近几(jǐ)个交易日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并(bìng)不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值(zhí)。

　　他(tā)也(yě)同时(shí)表示，目前随着二级市场价格下跌，风险也得到一定(dìng)释放，但是价(jià)格涨(zhǎng)跌会受到(dào)基(jī)本面、情绪面等多(duō)重因(yīn)素影响，不好判断(duàn)价格是不是已经完全触(chù)底。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大(dà)，其实(shí)有些(xiē)隐含收(shōu)益率(lǜ)高的(de)产品具备一定的投资(zī)价值，很适合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具(jù)备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私(sī)募(mù)基金执行董事高如星(xīng)对此(cǐ)表(biǎo)示，若张江园区最终能顺利解(jiě)决招商，平稳过度对经营现(xiàn)金流(liú)没有造成大(dà)的(de)影响，“事件性利空下调至(zhì)得这么急、这么深，加上前期本(běn)身园(yuán)区类资产就回调不(bù)少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还(hái)是(shì)落(luò)到租金收入受不受影响，影响多大，估(gū)计(jì)园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急(jí)回(huí)应

　　扩(kuò)募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT发(fā)布公告，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库科技(jì)是其扩募拟新(xīn)购入润发乳是洗发水还是护发素，欧莱雅润发乳是洗发水还是护发素基础设施资(zī)产(chǎn)张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时(shí)，在公(gōng)告(gào)中(zhōng)，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人(rén)将继(jì)续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季(jì)报中披露的张江光(guāng)大(dà)园项目出(chū)租(zū)率下降事项，一度二级市场价格出(chū)现(xiàn)回落。在随后召开的(de)业绩说(shuō)明会(huì)中管理人就相关事项进(jìn)行了解释(shì)说(shuō)明(míng)，市场信心得到(dào)了一定提振，二级(jí)市场价格表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线(xiàn)下的扩募说明会上，运营团队表示了对张江(jiāng)光大园项目(mù)的信(xìn)心，预计(jì)签署(shǔ)意向书和(hé)合(hé)同谈判中的(de)储备(bèi)租(zū)户正常转(zhuǎn)化(huà)后，项目出租(zū)率将得(dé)到回升。没想到(dào)仅过了(le)不到(dào)三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛(fàn)关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项目的原(yuán)始权益人(rén)相关负责人坦言，事发突(tū)然确(què)实始料(liào)未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可(kě)能(néng)事(shì)项。由于(yú)张(zhāng)润(rùn)大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公(gōng)司领(lǐng)导高(gāo)度重(zhòng)视，据(jù)悉新区(qū)国资委(wěi)也高度关(guān)注(zhù)。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相(xiāng)关(guān)负责人介(jiè)绍(shào)说，目前储备租(zū)户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信(xìn)息技术等产(chǎn)业(yè)客户，租(zū)赁意向面积(jī)超过(guò)了2万方(fāng)。从(cóng)意向储备转(zhuǎn)化为(wèi)实(shí)际租户需要一些(xiē)时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们(men)正在着手通过签(qiān)署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些重(zhòng)要租户(hù)。虽(suī)然收了三个月(yuè)履约保证金给了我们(men)一些空(kōng)间(jiān)，但本着(zhe)对首(shǒu)批扩募、对市场负责(zé)的态度(dù)，我们肯定(dìng)要(yào)全力与时间(jiān)赛跑，把这些面积在短期内完(wán)成去化。”相(xiāng)关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持(chí)有(yǒu)的同(tóng)区域(yù)的张江光(guāng)大园项目一(yī)季度(dù)末也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人(rén)有那(nà)么多储备租户(hù)，之前的空置(zhì)率为何(hé)未能(néng)得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大(dà)园一直以来都坚持以市场化运营(yíng)为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都属于正常情况，而这次项目(mù)的大租(zū)户退租正好发生在(zài)市场(chǎng)活跃(yuè)度(dù)的短期低点(diǎn)，目前市场情况已有所好转。在看到出租(zū)率下(xià)滑情况没有得到及时修复后(hòu)，张(zhāng)江(jiāng)这边(biān)也作了一定的资源调配和倾斜，引入了(le)一些储备(bèi)租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大园项目在给租(zū)户的分(fēn)隔空(kōng)间、交(jiāo)付标准、租金水平等(děng)方面也有(yǒu)一些差异(yì)化，张(zhāng)润大厦(shà)多是两千多平的大平层，楼的(de)成新度高一些，单价也贵一些(xiē)，张(zhāng)江光大园单层以一千(qiān)平(píng)的面(miàn)积为主，还(hái)有(yǒu)一(yī)些独栋形态的(de)物业。租户自身也会(huì)有诉求，也会根据自(zì)身需求和预算挑选区域内的(de)不(bù)同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新老(lǎo)资(zī)产的管理人都(dōu)变成(chéng)了一家(jiā)，后续我们在(zài)资源共享和联合(hé)营销方面能更加(jiā)充分发挥(huī)协同效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上(shàng)述负责(zé)人(rén)补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江(jiāng)REIT的定位和展望(wàng)，相关(guān)负(fù)责人(rén)表(biǎo)示(shì)，张江(jiāng)集团和张江高科(kē)目前在管资(zī)产约五百万(wàn)方，还有(yǒu)一些其他(tā)在(zài)开发的储(chǔ)备项目，这些都将成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实(shí)现打造(zào)张江(jiāng)园区(qū)产(chǎn)业(yè)空间(jiān)资产上市平台目(mù)标的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它(tā)未来的发展(zhǎn)。”相关负(fù)责人表示，“这(zhè)次扩(kuò)募(mù)是我们实现基金扩(kuò)容的第一步，也(yě)是(shì)至关重要(yào)的一步(bù)，眼下我(wǒ)们可(kě)能面临(lín)了一些突发情况需(xū)要解决，但(dàn)是这和我们在张江科学城这三十年(nián)建设发展过程中(zhōng)所经历的相(xiāng)比，只能算是一个非(fēi)常小(xiǎo)的插(chā)曲。我们有信心排除万难，尽一切可(kě)能化解当前突发事(shì)件的所(suǒ)有(yǒu)负面影(yǐng)响，维持预(yù)期和市场的信(xìn)心。”

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