近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此表示，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)分(fēn)红体(tǐ)现出该类产品长期(qī)投资(zī)价(jià)值，通过观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普(pǔ)通投资(zī)者注(zhù)意，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生现金收益(yì)，特许经营权(quán)分红目前已包含了(le)利润分配和本(běn)金(jīn)的归还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占(zhàn)可(kě)供分(fēn)配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主要(yào)收益(yì)来(lái)源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金(jīn)份额(é)交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市场价格(gé)受到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预期则更有规(guī)律可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资(zī)产的经营现金(jīn)流，投(tóu)资人通(tōng)过基金募集材料和信息(xī)披露文件，结合(hé)行业及市(shì)场情况(kuàng)，可(kě)以分析基础(chǔ)设施(shī)项目的(de)经营(yíng)业绩，作(zuò)为进(jìn)行投资决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金(jīn)份额持有(yǒu)人(rén)实际获(huò)得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更(gèng)具参(cān)考价(jià)值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运(yùn)营高(gāo)级副(fù)总监李华平(píng)也(yě)表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集基(jī)础(chǔ)设施(shī)证券(quàn)投资(zī)基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相关法规(guī)要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基(jī)金(jīn)年度可分配金额(é)以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认(rèn)为，从投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现了这类(lèi)产品的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派(pài)息，但不等同于债券的固(gù)定利(lì)息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来(lái)看，一方面是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类(lèi)，为资(zī)产(chǎn)配置多元化提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助(zhù)机构投资(zī)者稳定收益(yì)。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红(hóng)获取相对(duì)于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红除了(le)投(tóu)资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对(duì)于未来分(fēn)红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价(jià)格走势的(de)关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级市(shì)场表现看(kàn)，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观(guān)经济的影响，可分配(pèi)金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的(de)主要因素之一(yī)，而(ér)稳(wěn)定(dìng)的分红有利(lì)于吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复(fù)，一(yī)方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现向股票(piào)和债券回归的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基(jī)础设施项目(mù)的经营业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力(lì)的(de)改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权(quán)日，将对(duì)基金份额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金额(é)根据(jù)单位基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是(shì)对分红前(qián)后基金份额(é)净值变化(huà)的修正，使(shǐ)投资人在(zài)基金分红前后均可(kě)以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期(qī)投资的信心，同时需(xū)结合(hé)持(chí)有产品(pǐn)的特性，关(guān)注(zhù)二级市场扰动(dòng)对整(zhěng)体(tǐ)收益的(de)影响程度(dù)。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权(quán)分红(hóng)包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应(yīng)了解底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位(wèi)业内人士还(hái)提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红前提是本金(jīn)之上的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值两个(gè)部分，两个(gè)部分之(zhī)间的比例是变动的，与现有公(gōng)募基金(jīn)分(fēn)红差(chà)异很大，大多数普通投资(zī)者可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额(é)误认为(wèi)是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到期后(hòu)基金价值面临极大不(bù)确定性，这是(shì)该类投资(zī)者应该注意(yì)的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类(lèi)和(hé)产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要(yào)包括每年的现金分红及资产(chǎn)增值的(de)收益，而持有特(tè)许经(jīng)营类产品的收益(yì)主要来自项目每(měi)年(nián)的(de)现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了(le)利润(rùn)分配和本金的归还，两者的(de)比率也是变(biàn)动的(de)，对特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收益。普通(tōng)投(tóu)资者在选择投资标的时，应了(le)解公(gōng)募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分(fēn)来(lái)看，各类公募(mù)REITs分红因(yīn)底层资产(chǎn)属性不同(tóng)而形(xíng)成区别。特(tè)许经营(yíng)权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当(dāng)于包(bāo)含(hán)“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的三传一反指的是什么意思，三传一反指的是反应动力学公(gōng)募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所(suǒ)以相对(duì)股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价(jià)格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不(bù)再能(néng)产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配(pèi)金额的分配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营(yíng)期限较短的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常具(jù)备更(gèng)高的(de)分(fēn)派(pài)率水平(píng)。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经(jīng)营权项目(mù)，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回(huí)本金并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责人提(tí)醒投资者注(zhù)意，特许经营权项(xiàng)目的分(fēn)派金(jīn)额包含了投资本(běn)金，在不(bù)进行扩募的情(qíng)况下(xià)，基金(jīn)份额单(dān)价随着分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目(mù)的土(tǔ)地或建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限一般(bān)较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期(qī)后通(tōng)过(guò)对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出(chū)让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续(xù)经(jīng)营的假设(shè)反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显著的(de)资(zī)产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业(yè)内人士还(hái)表(biǎo)示，在产品分红(hóng)期，投(tóu)资者(zhě)可以观(guān)测(cè)经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金、内(nèi)部收(shōu)益率等指标，来观察(chá)和评估(gū)项目底层(céng)资产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年报中披露的(de)经营活动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存(cún)在本质性区别(bié)。经营活动产生的(de)现金净(jìng)流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身经(jīng)营(yíng)活动产生；可供分配的现金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目进行(xíng)调(diào)整，加期(qī)初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独立的资产配置(zhì)功能(néng)，比较适合(hé)长期持有(yǒu)。建议投资者对(duì)经营(yíng)权(quán)类(lèi)的(de)资产(chǎn)可以更(gèng)多(duō)关(guān)注内部收益率的(de)高低(dī)，对产权类的资(zī)产更多(duō)关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可(kě)分配(pèi)收(shōu)益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运(yùn)营(yíng)情况直(zhí)接(jiē)影响投资(zī)回报，投资者可(kě)综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力(lì)、运(yùn)营管(guǎn)理(lǐ)机构实(shí)力、公募基金(jīn)管理(lǐ)人实力等多重因素(sù)来选择投资标的。

三传一反指的是什么意思，三传一反指的是反应动力学　　中信证券研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期(qī)，由于分红交易(yì)带来的短期(qī)博弈机(jī)会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资者关(guān)注有(yǒu)基(jī)本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分(fēn)红(hóng)规模(mó)较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料(liào)中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济(jì)及市场(chǎng)的实际环(huán)境，对基础设施项(xiàng)目(mù)的(de)运营业绩及REITs的(de)管理能力(lì)进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称。

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