近两年火(huǒ)爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例(lì)稳定(dìng)分红(hóng)，15只公(gōng)告2开曼群岛属于哪个国家 开曼群岛是国家吗022 年可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长(zhǎng)期投资(zī)价值(zhí)，通过观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生现金收益(yì)，特许经营权分(fēn)红目前已包(bāo)含了利润(rùn)分配和本金的归(guī)还，在(zài)选择投资标的时应了(le)解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配金额(é)占可供分配(pèi)金(jīn)额(é)比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收(shōu)益(yì)来源为(wèi)持有期分红收益(yì)，以(yǐ)及(jí)基(jī)金份额交易价格的变化。基(jī)金份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况(kuàng)及(jí)市场因素的(de)综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预(yù)期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施(shī)资(zī)产的经营现金流(liú)，投资人通(tōng)过基金募集材料(liào)和信息披露(lù)文件，结合行(xíng)业及(jí)市场情况，可以分析基础(chǔ)设施(shī)项目的经营(yíng)业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作为基金份额持(chí)有人实际获(huò)得的现金收益，对(duì)于长期投资者(zhě)更具参(cān)考价(jià)值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证(zhèng)券投资(zī)基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及(jí)相关法规(guī)要求，基础(chǔ)设(shè)施基金应当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金年度可(kě)分配金额以(yǐ)现金形式分配(pèi)给投资者(zhě)，强制分红(hóng)机(jī)制是公(gōng)募(mù)REITs的主要特(tè)征之(zhī)一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的(de)一面，分红体现了这类产品的(de)“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求，分红类(lèi)似(shì)于债券派息，但不等同(tóng)于(yú)债券的固(gù)定(dìng)利息回报，而是由可(kě)供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资债券相对(duì)高(gāo)的收益性，在(zài)有效控制风险的前(qián)提下(xià)，增厚资(zī)产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的(de)预期(qī)，也是影响REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)走势的关键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股(gǔ)票和债(zhài)券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分(fēn)产品(pǐn)受(shòu)宏观经济的(de)影(yǐng)响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程(chéng)度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动(dòng)受多重(zhòng)因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)也(yě)表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场热点(diǎn)呈现向股票和(hé)债券(quàn)回归的过程；另一方面，基(jī)础设(shè)施项目(mù)的经营(yíng)业绩相对经济(jì)活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日(rì)，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额根据(jù)单位基金份额的分(fēn)红金额进(jìn)行计(jì)算。除权操(cāo)作(zuò)是对(duì)分(fēn)红前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资(zī)人在基金分红前(qián)后均可以(yǐ)获得公平(píng)的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同时需(xū)结合持(chí)有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程(chéng)度(dù)。”中航(háng)基金(jīn)相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包括(kuò)利润分配(pèi)和本金归还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解(jiě)底层资(zī)产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士(shì)还提醒，与现(xiàn)有公募开曼群岛属于哪个国家 开曼群岛是国家吗基金(jīn)分红(hóng)前提是本金之上的增值(zhí)部分不(bù)同，特(tè)许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值(zhí)两个部(bù)分(fēn)，两个部分之间的(de)比例(lì)是变(biàn)动(dòng)的(de)，与现有(yǒu)公募基金分红差异(yì)很大，大多数普通投(tóu)资者可(kě)能把“分派”金额误认为是持续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到(dào)期后(hòu)基金价值面临极大不确(què)定性，这(zhè)是该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类两(liǎng)大资(zī)产类型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年(nián)的现金分红及资(zī)产增值的收益，而持有(yǒu)特(tè)许经营(yíng)类产品(pǐn)的收益主要来自(zì)项目每(měi)年(nián)的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)资产的分(fēn)红包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的(de)比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在(zài)选择投资标(biāo)的时，应(yīng)了解(jiě)公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基(jī)金也(yě)表示(shì)，从细分来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资(zī)产属性(xìng)不同而(ér)形成区别。特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产(chǎn)权(quán)类(lèi)的公募REITs分红主要为“收(shōu)益(yì)”，更(gèng)看重底层资产的价值(zhí)增(zēng)值，所(suǒ)以(yǐ)相对(duì)股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择(zé)产品的二级市场(chǎng)价格(gé)和(hé)分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也认为，与产权类项目相比，特(tè)许经营(yíng)项目在经(jīng)营权到期(qī)后不再能产生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金额的分(fēn)配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红”更(gèng)加准确(què)。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特(tè)许经营项(xiàng)目，通常具(jù)备更高(gāo)的分派率(lǜ)水平。对(duì)于(yú)剩余期限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低(dī)，也有足(zú)够年限收回(huí)本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责人提醒(xǐng)投资(zī)者注意，特许经营权项目的(de)分派金额包含(hán)了投(tóu)资(zī)本金，在(zài)不进(jìn)行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目(mù)剩余期限产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑的更新改造(zào)或(huò)补(bǔ)缴(jiǎo)土地(dì)出让(ràng)金等追加投资(zī)，有机会进(jìn)一步(bù)延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设(shè)反映在基础资(zī)产的(de)估值上(shàng)，使产权类REITs具备更(gèng)显著的(de)资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观(guān)察和评(píng)估(gū)项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关(guān)的指(zhǐ)标有两个：一是年报中(zhōng)披露(lù)的经营活动现金流，二是(shì)可(kě)供(gōng)分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经(jīng)营活(huó)动产生的现(xiàn)金净流(liú)量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身经营活动(dòng)产生；可(kě)供(gōng)分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利润表的项目(mù)进行调(diào)整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得到(dào)的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价(jià)值体现在(zài)相对股债市场独立的资产配置功(gōng)能(néng)，比较适合(hé)长期持(chí)有。建议(yì)投资(zī)者对(duì)经营权类的资产可(kě)以更多(duō)关注内部收(shōu)益率的(de)高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注(zhù)分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资(zī)产的经营净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资(zī)产运营(yíng)情况直接影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力(lì)等多重因素来选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报(bào)也显示(shì)，公(gōng)募(mù)REITs进入(rù)密集(jí)分红期(qī)，由于分红交易带(dài)来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连(lián)回调，建议投资者(zhě)关注有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明(míng)REITs在发行首年(nián)及(jí)次年的可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额(é)预测。投(tóu)资者可以将REITs的(de)实际(jì)分红金额(é)与募集材料中披(pī)露预测进行比较分析，结(jié)合经济(jì)及市场的实际环(huán)境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力(lì)进行(xíng)判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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