近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通过(guò)观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经营权分红目(mù)前(qián)已包含了利润分(fēn)配和本金的归还，在选择投资标(biāo)的时应(yīng)了解(jiě)资产(chǎn)类(lèi)型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分红

　　平(píng)均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际(jì)分配(pèi)情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高比(bǐ)例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额(é)占可(kě)供分(fēn)配金额比(bǐ)例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人对此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的(de)主(zhǔ)要收(shōu)益来源(yuán)为持(chí)有期分红收益，以及基金份额交易价格的(de)变化。基(jī)金份额二级(jí)市场价(jià)格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情况及市(shì)场(chǎng)因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预(yù)期则更(gèng)有(yǒu)规律可循。公募(mù)REITs的(de)分红主要来自基础设施资(zī)产的经营现金流(liú)，投资人通过基(jī)金募(mù)集材料和信息披(pī)露(lù)文件(jiàn)，结(jié)合行业及(jí)市场情况，可以分(fēn)析基础设(shè)施项目的(de)经营业绩(jì)，作(zuò)为进(jìn)行投资(zī)决策(cè)的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份额二(èr)级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作(zuò)为基(jī)金份(fèn)额持有(yǒu)人(rén)实际(jì)获得(dé)的现(xiàn)金收益，对(duì)于(yú)长期投(tóu)资者更(gèng)具参考价值。”中金基(jī)金相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总(zǒng)监李华平(píng)也表示，根据(jù)《公开募集(jí)基(jī)础设施(shī)证券投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规要求，基(jī)础设施基(jī)金(jīn)应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年度可(kě)分(fēn)配金额(é)以现(xiàn)金形式分(fēn)配给投(tóu)资(zī)者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机(jī)制体现出(chū)REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为，从投(tóu)资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二(èr)级市(shì)场价格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一面，分红(hóng)体现了(le)这(zhè)类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要(yào)求，分红类(lèi)似于债券派息(xī)，但不等同于债券的固(gù)定(dìng)利(lì)息(xī)回报(bào)，而是由(yóu)可供分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的角度来看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者的投资品类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置价(jià)值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助(zhù)机构投资(zī)者(zhě)稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对(duì)于(yú)投资(zī)债券相对高(gāo)的(de)收益性(xìng)，在(zài)有效控制风险的前提下，增(zēng)厚(hòu)资产(chǎn)包收(shōu)益，起(qǐ)到投资(zī)“压(yā)舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收益“落(luò)袋为(wèi)安”外(wài)，市(shì)场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二(èr)级市(shì)场价格(gé)走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完成率不(bù)达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格(gé)波(bō)动受多重因素的(de)影响，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一(yī)，而(ér)稳定的分(fēn)红(hóng)有利于(yú)吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期经济预期恢复(fù)，一方(fāng)面(miàn)市场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债券回归(guī)的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的(de)经营业(yè)绩相对经济(jì)活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除(chú)权日，将(jiāng)对基金份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调(diào)减金额(é)根据(jù)单位基金份额的(de)分红金额(é)进行计(jì)算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额(é)净值变化的修正，使投资(zī)人在基金(jīn)分红前后均(jūn)可以获得(dé)公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资的信心，同时需(xū)结合(hé)持有(yǒu)产品的特性(xìng)，关注二级市(shì)场扰动对整体(tǐ)收益的(de)影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许经营权分红包(bāo)括利(lì)润分配(pèi)和(hé)本(běn)金归(guī)还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应(yīng)了解底(dǐ)层资(zī)产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人士(shì)还(hái)提(tí)醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本金之上的(de)增值(zhí)部分不同，特(tè)许经营权REITs基(jī)金(jīn)运作期间(jiān)的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派(pài)”更(gèng)为(wèi)准(zhǔn)确(què)，分派的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部分(fēn)之(zhī)间(jiān)的比(bǐ)例(lì)是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很(hěn)大，大多(duō)数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是(shì)持(chí)续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面临(lín)极(jí)大不确定性，这是该类投(tóu)资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收(shōu)益主要(yào)包括每年的现金分红及资产增值(zhí)的收益，而持(chí)有特许经营类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要(yào)来(lái)自项目每年(nián)的(de)现金分红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权(quán)类资产的(de)分红包括了利(lì)润分配和本金的归还，两(liǎng)者的(de)比率(lǜ)也是变动的，对特许经(jīng)营权(quán)类资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内(nèi)部收(异丁烯结构式图片，异丁烯结构式怎么写shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从(cóng)细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经(jīng)营权类的(de)公募(mù)REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红(hóng)相当于包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红相对较(jiào)多(duō)，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性偏强。普通(tōng)投资者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资(zī)产属性，对(duì)所(suǒ)选择(zé)产品的二级(jí)市场价格和分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生(shēng)现金收益，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)可供分配金(jīn)额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目(mù)，通常具(jù)备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营(yíng)权项目(mù)，即使分派率相对较低，也(yě)有(yǒu)足(zú)够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者(zhě)注(zhù)意(yì)，特许经营权项目的分派金额包(bāo)含(hán)了投(tóu)资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额(é)单价随着分(fēn)派进(jìn)度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新(xīn)改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种类似(shì)永续(xù)经(jīng)营的假设(shè)反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士(shì)还(hái)表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和(hé)评估项目底层资产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标(biāo)有两(liǎng)个：一是年(nián)报中披(pī)露的经营活动现金流，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流(liú)量是指企业经营、筹资(zī)、投资(zī)产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利(lì)润表的项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体现在(zài)相对(duì)股(gǔ)债市(shì)场(chǎng)独立的资产(chǎn)配置功能，比较适(shì)合长期(qī)持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的(de)资产可以更多关注内(nèi)部收益(yì)率的高低，对产权类的资产更(gèng)多(duō)关注(zhù)分(fēn)派率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层资产(chǎn)的经(jīng)营净现(xiàn)金流(liú)，所以底层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)直接(jiē)影响投资(zī)回报，投资者可(kě)综合考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营(yíng)管理(lǐ)机构实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实力等(děng)多重(zhòng)因素(sù)来(lái)选择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也显示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填权(quán)效应相对明显、同时分(fēn)红规模较为可观(guān)的(de)个(gè)券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及(jí)次年的可供(gōng)分配(pè异丁烯结构式图片，异丁烯结构式怎么写i)金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额与募(mù)集材料中披(pī)露预测进行比较(jiào)分(fēn)析(xī)，结合经(jīng)济及市场的实际(jì)环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上(shàng)述负责人(rén)也称。

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