OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT开盘继续延续此前几日(rì)的下跌走(zǒu)势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个(gè)交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲库科(kē)技后(hòu)续情况，积极做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期(qī)已同步启动了应急(jí)预2197的立方根是多少，216的立方根是多少案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的(de)可(kě)能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大(dà)厦是(shì)全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，浦东新区国资委也(yě)高(gāo)度关注。

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士表示(shì)，华安张江光大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其(qí)实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率下(xià)跌并不(bù)会(huì)从(cóng)根本上影响其内外价(jià)值，投资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价格小幅低开(kāi)，此后二(èr)级市场价格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利消(xiāo)息影响，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT最近(jìn)几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年6月21日上市以来，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT累计(jì)涨幅(fú)超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月(yuè)15日公募(mù)REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上市(shì)的(de)8只产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时招(zhāo)商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下(xià)跌，8只产业园区基础设(shè)施(shī)REITs5月15日平均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT一季报中已(yǐ)经(jīng)披(pī)露张江光大(dà)园项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突(tū)发事(shì)件(jiàn)，因此导致二级市(shì)场价格出(chū)现波动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过(guò)，在上述人(rén)士看来(lái)，尽管(guǎn)出于风险规(guī)避的原因，最近几(jǐ)个交(jiāo)易日场内资金(jīn)有所流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租率下(xià)跌并不会从根本(běn)上影响其内(nèi)外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着二级市场价格(gé)下跌，风险也得到一定释(shì)放，但(dàn)是(shì)价格涨跌(diē)会受到基本(běn)面(miàn)、情绪面等多重因素影响，不好(hǎo)判(pàn)断(duàn)价格(gé)是不(bù)是已经完(wán)全触底。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一位业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品(pǐn)年内(nèi)二级(jí)市场跌(diē)幅较(jiào)大，其实有些隐(yǐn)含收益率高的产品具备一定(dìng)的投资价值，很适(shì)合稳健(jiàn)类(lèi)投资者(zhě)。此(cǐ)外(wài)，伴随(suí)着(zhe)经(jīng)济复(fù)苏的步伐，产(chǎn)业(yè)园区、物流类等REITs产(chǎn)品具(jù)备(bèi)一定的投资(zī)价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募(mù)基金执(zhí)行董事高如星对此表(biǎo)示，若张江园区最终能顺利(lì)解决招(zhāo)商，平稳过度(dù)对经营现金(jīn)流没有造成大的(de)影响，“事(shì)件性利空下调(diào)至得这(zhè)么(me)急、这么深(shēn)，加(jiā)上(shàng)前期本(běn)身园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不(bù)过，他也强调(diào)，最终还是落到(dào)租金收入受不受影响，影响多(duō)大，估计(jì)园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎(yíng)接(jiē)考验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技。随(suí)后5月12日晚(wǎn)，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲库(kù)科技是其(qí)扩(kuò)募拟新购入(rù)基础设施资(zī)产张润大厦的重要(yào)承租方之一(yī)，目前未收到(dào)哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执行已签租赁(lìn)协议(yì)的通知。同(tóng)时，在(zài)公告中，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进一步表示(shì)，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披露的张江(jiāng)光大园(yuán)项(xiàng)目(mù)出租率(lǜ)下降事项，一(yī)度二(èr)级市场价格出现回落。在随(suí)后(hòu)召开的业绩说明(míng)会中管理人就相关事项进(jìn)行了解释说明，市(shì)场信(xìn)心得到了一定提(tí)振，二(èr)级(jí)市场价格表(biǎo)现(xiàn)也(yě)趋于平稳。据了(le)解，张江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线下的(de)扩(kuò)募(mù)说(shuō)明会(huì)上，运营团队(duì)表示了对张江光大园项目的信心(xīn)，预(yù)计签(qiān)署意向书和合同(tóng)谈判中的储备租(zū)户正常转化后，项目出租率将得到(dào)回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的考(kǎo)验(yàn)。

　　因张江REIT的(de)上述公(gōng)告引起了市(shì)场(chǎng)各方的广泛(fàn)关(guān)注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目的原始权益人相关负(fù)责(zé)人坦言，事发突(tū)然确实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消(xiāo)息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实(shí)工作，并同步启(qǐ)动了应急预案，排(pái)摸(mō)储备租(zū)户(hù)，积极(jí)应对(duì)哲(zhé)库(kù)提(tí)前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领(lǐng)导高度重视，据悉新区国资委也高(gāo)度(dù)关(guān)注(zhù)。

　　当(dāng)谈(tán)及储备租户情况，相关负责人介(jiè)绍说，目前储(chǔ)备租(zū)户还(hái)是(shì)比较丰(fēng)富的，覆盖(gài)了芯片(piàn)测(cè)试、人工(gōng)智能、航天产(chǎn)业、信息技(jì)术(shù)等(děng)产业(yè)客户(hù)，租赁意(yì)向面(miàn)积(jī)超(chāo)过了2万方。从意(yì)向储备转化为实际(jì)租户需要一些时(shí)间。

　　“我们(men)正在着手(shǒu)通过签(qiān)署租(zū)赁意向书来尽快锁定一些重要(yào)租户(hù)。虽然收了三个月(yuè)履约保证金(jīn)给了我(wǒ)们一些空(kōng)间，但本着对首(shǒu)批(pī)扩募、对(duì)市场负责的态度，我们肯定要(yào)全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面积在短期内完成去化(huà)。”相(xiāng)关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光(guāng)大园项目一季度末(mò)也有(yǒu)将近(jìn)30％的(de)空置率，原(yuán)始权益人有那(nà)么(me)多储备租户，之前的空置率(lǜ)为何(hé)未能得到(dào)解决。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张江(jiāng)光大园一直(zhí)以来都坚持以市场化运营为导(dǎo)向，历史(shǐ)运(yùn)营表现稳定，租户的调(diào)租和换(huàn)租都属于(yú)正常情(qíng)况(kuàng)，而这(zhè)次项(xiàng)目(mù)的大租户退租正好发(fā)生(shēng)在市场活跃(yuè)度的短期低点，目前市场(chǎng)情况已有所好(hǎo)转(zhuǎn)。在看(kàn)到出租率下滑情况没有得到及(jí)时修复后，张江这边也(yě)作了一定(dìng)的资(zī)源(yuán)调(diào)配(pèi)和倾斜(xié)，引入了一些储(chǔ)备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光大园(yuán)项目在给租户的分隔空(kōng)间、交付标准、租金水平等方面也有一(yī)些差(chà)异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的成新(xīn)度高一些(xiē)，单价也贵一些(xiē)，张江光(guāng)大园单层以一千平的(de)面(miàn)积为主，还有一些独栋形态的物(wù)业(yè)。租户自身也会(huì)有诉求，也会根据自身(shēn)需求和(hé)预(yù)算挑选区(qū)域(yù)内(nèi)的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老(lǎo)资(zī)产(chǎn)的管理(lǐ)人都变(biàn)成了一(yī)家，后续我们在(zài)资源共享(xiǎng)和联(lián)合营销方面能更加充分发(fā)挥协(xié)同效应，相信(xìn)可以(yǐ)做得更好。”上(shàng)述负(fù)责人(rén)补(bǔ)充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张(zhāng)江R2197的立方根是多少，216的立方根是多少EIT的定(dìng)位和展(zhǎn)望，相关负(fù)责人(rén)表示(shì)，张江集(jí)团和(hé)张江高(gāo)科目前(qián)在管(guǎn)资产(chǎn)约五百万方(fāng)，还(hái)有一些其他在开(kāi)发的储(chǔ)备项(xiàng)目(mù)，这些都将成(chéng)为张(zhāng)江REIT实(shí)现打(dǎ)造(zào)张江园(yuán)区产(chǎn)业空间资产(chǎn)上市平(píng)台目标的坚实后盾和(hé)储备资源。“我们(men)非常重视张江REIT这个资本平台(tái)和它未(wèi)来的发(fā)展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募(mù)是我们实现基金扩容的第(dì)一步(bù)，也是至(zhì)关重要的(de)一步(bù)，眼下我们可能(néng)面临了(le)一些(xiē)突发情况需(xū)要解决，但是(shì)这(zhè)和我(wǒ)们在张江科(kē)学城这(zhè)三十(shí)年(nián)建设发展过程中(zhōng)所经(jīng)历的相比，只能算是一个非常小的插(chā)曲。我(wǒ)2197的立方根是多少，216的立方根是多少们有信心排除万难(nán)，尽一切可能化解当前突发事件(jiàn)的所有(yǒu)负面影(yǐng)响，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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