饱受争议的二手房交(jiāo)易中介费问(wèn)题，正逐渐得到(dào)监管部门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监(jiān)管(guǎn)总局联合发布了关(guān)于规范(fàn)房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机构存在利(lì)用房源(yuán)客源优势纯银手镯品牌排行榜前十名，中国纯银首饰十大品牌收取过高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥(làn)用客户个人信息等问(wèn)题，加重交易当事人负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管理、明确(què)经纪(jì)服务内容、合理(lǐ)确定经纪服务(wù)收费、严格实行明码标价等(děng)十方面，提出(chū)了(le)意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师(shī)张大伟称，随着城市发(fā)展，一二(èr)线(xiàn)城市二手(shǒu)房交易(yì)占比逐渐增加。以北京、上海为例，二(èr)手房占(zhàn)市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖(lài)中介居间成(chéng)交，房地产调控(kòng)重心逐渐从开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房(fáng)政策研究中心首(shǒu)席研(yán)究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民(mín)来说属于金(jīn)额不低的大宗交易，由于二(èr)手(shǒu)房交易成本较高(gāo)、交易周期较(jiào)长，具有非常强(qiáng)的(de)专业性(xìng)，居民往往通过中介来完成。但很多中介利用信息不(bù)对(duì)称等问题，将非必要的(de)收费夹带其中，如(rú)收取过桥融资(zī)、按揭费、担保费(fèi)等(děng)，对居民造成额外的负担，而且(qiě)这些服务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手房市场交易(yì)过程中存(cún)在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服(fú)务在内的相关市场(chǎng)交易(yì)行(xíng)为及其主体进行(xíng)规范(fàn)和(hé)秩序(xù)整顿，是房地产市场管理(lǐ)和调控的主题。“当(dāng)下，推(tuī)进这项工作的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题(tí)成监管重点

　　二(èr)手(shǒu)房(fáng)市场中，历来对房地产经纪服务行业关注最多的一个话题，便是(shì)房地产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为(wèi)，未来相关部门(mén)主要监管的重点，将是(shì)对房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费及中介交易进行规(guī)范(fàn)。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分(fēn)价(jià)值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北(běi)京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收(shōu)费上，两部门在(zài)此次意(yì)见中提(tí)及，房地产经纪机构要合理降(jiàng)低(dī)住房买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务(wù)费率越(yuè)低的原则实行分档定(dìng)价。引导(dǎo)由(yóu)交(jiāo)易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介(jiè)绍，目前房地产经(jīng)纪服务收费标准的(de)最早依据是1995年国家计委(wěi)建设部下发的《关于房地产中介服(fú)务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收(shōu)费(fèi)，按(àn)成交价(jià)格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例(lì)，目前北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数(shù)特(tè)别复杂的住宅买卖(mài)经纪服(fú)务，经交易(yì)各方协商同(tóng)意，可在规定的收费(fèi)标(biāo)准基础上适当上浮，上浮幅(fú)度最高不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北京二手房(fáng)中介费(fèi)上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示(shì)，本着“简(jiǎn)政放权”的精神(shén)，北京2015年(nián)取消了房(fáng)地产中(zhōng)介服(fú)务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由(yóu)各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机(jī)构(gòu)在实际收(shōu)取费用过程中，相关监管部门当前(qián)并未明确具体的中介费率，中介机(jī)构仅需在服务过程中对收(shōu)费(fèi)标准进行明码标价即可。而(ér)房地(dì)产经纪服(fú)务机构在具体收取过程(chéng)中，会(huì)结合(hé)房屋价值(zhí)及(jí)工资(zī)标(biāo)准(zhǔn)，综合计算(suàn)出合适(shì)的中介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明(míng)码标价问(wèn)题，两部门在此次(cì)意见中提(tí)及，房地产经纪机(jī)构应当在(zài)经营(yíng)门店、网站、客户端等场所或渠(qú)道，公示服务项目(mù)、服务内(nèi)容和收(shōu)费标准，不得混合(hé)标价和捆绑收费。房地产经纪(jì)机构(gòu)提供的基本服务和延伸服务，应当分别明(míng)确服(fú)务项目和收(shōu)费标准。房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构收费前应当向交(jiāo)易当(dāng)事人出具收费清单，列(liè)明(míng)收费标(biāo)准、收(shōu)费金额，由(yóu)当事人(rén)签字确认(rèn)。

　　另外(wài)，对收(shōu)费明显(xiǎn)高于(yú)市场平均水平的(de)房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构，住房和(hé)城(chéng)乡建设部门将会同市场监管等部门采取约谈(tán)等(děng)综(zōng)合措施进行重点(diǎn)监(jiān)管。市(shì)场监管部门会(huì)同有关部(bù)门依法(fǎ)查(chá)处不(bù)按规定(dìng)明码标价、操纵经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费等违(wéi)反价格(gé)和反垄断法(fǎ)律(lǜ)法规的(de)行为。对房地产经纪(jì)机构(gòu)相关违(wéi)法违规(guī)信息，市场监管(guǎn)部(bù)门要(yào)依法依规纳入国(guó)家(jiā)企(qǐ)业信用信息(xī)公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要(yào)降了？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实(shí)行分档(dàng)定价(jià)，是否意(yì)味(wèi)着(zhe)，未来豪宅的(de)中介费有望大幅降低(dī)？

　　中原地产(chǎn)华南(nán)区总(zǒng)裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行(xíng)分档定价(jià)，合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是(shì)规范行业，打击收(shōu)费过(guò)高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不(bù)同(tóng)，各家(jiā)收费普遍在合理范围内，加上经纪(jì)服务费(fèi)用对(duì)市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两部门(mén)提(tí)出的意见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领性文件而非规定(dìng)，未(wèi)来如何具体认定其(qí)中的细(xì)则，还需要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目(mù)前市(shì)场看(kàn)，经(jīng)纪服务领(lǐng)域的(de)调整改善(shàn)、规范化，有利于行业健康(kāng)发展。同(tóng)时，由于二手(shǒu)房很多房源在(zài)产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不(bù)同税费等都可能对交易产生影响，这对(duì)房地产经纪服(fú)务行(xíng)业的(de)专业性提出(chū)更高的要求(qiú)。”

　　58安(ān)居客(kè)研究院研(yán)究总监陆骑麟(lín)指出，在二手房(fáng)买卖过程中，原本应该(gāi)由上下(xià)家各支(zhī)付(fù)一半的中介(jiè)费(fèi)，但在一(yī)些(xiē)热点城市的(de)二手房交易过程中(zhōng)，往往会有这样的情形，因部分购房者处于弱势(shì)地(dì)位，从而会出现中介费及税费(fèi)均由(yóu)购房者来承担。即使一些房(fáng)东愿意承担中(zhōng)介费，这部分费用(yòng)也可(kě)能通过转嫁的(de)方式(shì)，在(zài)房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给(gěi)下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的(de)情况(kuàng)，一些房产中介公司将其视为向购房者单边收费的行(xíng)为(wèi)。部分中介公司可能会利(lì)用其支配地位，在原先经纪服务收费的基(jī)础(chǔ)上，再(zài)次向房东收取费用，而这部分费用(yòng)，房东往往会将其(qí)转再次(cì)转(zhuǎn)嫁给(gěi)购(gòu)房(fáng)者，这实(shí)际(jì)上(shàn纯银手镯品牌排行榜前十名，中国纯银首饰十大品牌g)相(xiāng)当(dāng)于(yú)变相(xiāng)推高了房价。两部门提出(chū)严禁操纵(zòng)经(jīng)纪服务收费(fèi)，不(bù)仅有利于提高交易中操(cāo)作的透明度，也(yě)有利于房价的(de)稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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