5月以来(lái)，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数(shù)本(běn)月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代表的机构对(duì)于这一(yī)板块已经(jīng)在悄然(rán)布(bù)局。数据显示(shì)，以南方(fāng)和华(huá)夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日时(shí)有小幅(fú)增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获(huò)得增持，持(chí)仓(cāng)数(shù)量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配(pèi)置房地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地(dì)产行业(yè)标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司(sī)市值在股票资产中(zhōng)的(de)占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一(yī)数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三(sān)年来的首次回(huí)升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头(tóu)的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报(bào)汇(huì)总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科(kē)A排在(zài)第96位。对比去(qù)年四季报，变化之(zhī)处首先在于几(jǐ)只房地(dì)产龙头股从排位上看均(jūn)有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需(xū)要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的(de)是，经(jīng)济圈(quān)判断(duàn)房地产已经进(jìn)入大分化(huà)时代，一二(èr)线城市好于三四(sì)线城市。而映射到二(èr)级市场投资上(shàng)，配置(zhì)房地产行业(yè)轻松(sōng)收(shōu)获(huò)行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如(rú)果按照(zhào)产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等(děng)几类(lèi)行业在盖特纳曲(qū)线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上(shàng)没有(yǒu)什(shén)么投资机(jī)会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解(jiě)铝等类似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具(jù)名的上(shàng)海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持(chí)谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售(shòu)面积很难再出现了(le)，2022年光(guāng)是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地产(chǎn)的(de)更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还需(xū)要有一定(dìng)的政策出来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城镇化(huà)的进程(chéng)，还是人均(jūn)住(zhù)房面积(jī)（接近30平/人），我国均(jūn)已告(gào)别住房短缺时(shí)代(dài)，而目前居(jū)民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房(fáng)价(jià)，因而行业高增(zēng)的时代已经过(guò)去(qù)，未(wèi)来行业(yè)的(de)需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地(dì)产的高杠杆(gān)属(shǔ)性(xìng)，就很容易(yì)出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就(jiù)能(néng)够(gòu)通过(guò)大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的(de)贝塔已经过去了，但不(bù)代表(biǎo)没有投资机会，机(jī)会在于城(chéng)市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔(ěr)法，而(ér)对(duì)应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这(zhè)样(yàng)的(de)认识转变，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企、优质区(qū)域性标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体(tǐ)的(de)个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地产板块(kuài)个股，在纳入(rù)统(tǒng)计(jì)的124只房地产类标(biāo)的(de)股中，本月以来(lái)实(shí)现股价上涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名(míng)前五的公司(sī)月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第(dì)一的上(shàng)实发展，五一(yī)假期归来后(hòu)日成交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易日收出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基(jī)本面来看，上(shàng)实(shí)发(fā)展的主营业务(wù)为房地(dì)产开发与经(jīng)营。公司(sī)的主要(yào)产(chǎn)品及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来(lái)看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流(liú)通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其(qí)布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募的(de)迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资(zī)产管理(lǐ)公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地(dì)房企，其(qí花竹帽是哪个民族的 花竹帽是广西毛南族仅有的吗)第一(yī)季度的收(shōu)入利润规模大(dà)幅度(dù)复苏(sū)。究其(qí)原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租率复(fù)苏至近年来最(zuì)高，另(lìng)一(yī)方面则是公司拿地(dì)结算持续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了(le)知名机构在(zài)其中持(chí)续(xù)驻足。从第一(yī)季度十大流通股股东来看，知名私(sī)募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的(de)两只产品依然(rán)在前十(shí)中，这(zhè)也是(shì)连续(xù)第三个季度他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产则(zé)是(shì)主要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只公募(mù)指基首(shǒu)季新杀入十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全(quán)球基金相关人士分(fēn)析(xī)：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿(ná)地端(duān)看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅降温(wēn)，优(yōu)质(zhì)土(tǔ)地(dì)供(gōng)给较多（券(quàn)商测算对(duì)应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于(yú)信用问题或者资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率较(jiào)低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的(de)销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销(xiāo)售(shòu)额增速(sù)为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在当前中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央(yāng)国企(qǐ)地(dì)产股或(huò)存在发(fā)展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业(yè)的结(jié)构性机(jī)会依然存(cún)在，少部(bù)分公司尤其是央(yāng)企(qǐ)占(zhàn)据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要又体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)库存(cún)的(de)优(yōu)势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低(dī)的(de)融资(zī)成(chéng)本，优质的(de)开发资源和良好的不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力(lì)的多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系等问题，市场对民(mín)营(yíng)房开企业的资(zī)产会有更(gèng)多担(dān)忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一(yī)轮(lún)行业出清(qīng)的过(guò)程中，央国企相较于民企来(lái)说估值的修(xiū)复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长(zhǎng)期(qī)的(de)维(wéi)度(dù)看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速(sù)发展阶段(duàn)更稳定(dìng)且(qiě)可预期(qī)的盈利和现(xiàn)金流(liú)创造能力，以此(cǐ)带来估值(zhí)中枢的提升，应该关(guān)注(zhù)估值相对(duì)较(jiào)低，企业(yè)自(zì)身(shēn)资(zī)产(chǎn)的(de)质量好、运(yùn)营能(néng)力强、可以(yǐ)创造持续现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业(yè)普(pǔ)涨的概(gài)率比较低(dī)，行业内(nèi)部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集(jí)中度提升的头部(bù)公司(sī)。”星(xīng)石投资首席研(yán)究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思(sī)路(lù)的话，或许还是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇(shé)口等国资(zī)背景龙头前(qián)途花竹帽是哪个民族的 花竹帽是广西毛南族仅有的吗更为(wèi)光(guāng)明。不过国投瑞银基金(jīn)投资(zī)部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企(qǐ)在(zài)三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资(zī)成本(běn)保持低位，其次是(shì)销(xiāo)售份额持(chí)续提升，再次(cì)是(shì)拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年(nián)一季(jì)度的业绩(jì)分(fēn)化更趋(qū)明(míng)显，保利(lì)发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实现了业(yè)绩的(de)回(huí)正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些公司也是(shì)机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业绩出(chū)现明显改善的(de)房企，主要是因为过(guò)去两三年时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年下半年(nián)民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿(ná)地，且(qiě)主要(yào)集中在(zài)核心城市(shì)，投资力(lì)度(dù)较大。投(tóu)资的驱动能(néng)够推动房企(qǐ)销售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一(yī)季度(dù)市场恢(huī)复(fù)但仍(réng)处于调整的(de)过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提(tí)醒表示，在(zài)房(fáng)地产的复(fù)苏过程中(zhōng)，还面临着一些不(bù)确定性(xìng)。其实整个市场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除(chú)了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个(gè)别(bié)城市四(sì)月环(huán)比三月相(xiāng)对表现较好之(zhī)外，包(bāo)括北京(jīng)、上(shàng)海在(zài)内的(de)绝(jué)大多(duō)数(shù)城市(shì)都(dōu)出(chū)现环比下(xià)滑(huá)的情况。而现在五月的市(shì)场表现也不太(tài)乐观。按(àn)照(zhào)现在的(de)经济状况、收入(rù)情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去(qù)库存压力、企业的资金面花竹帽是哪个民族的 花竹帽是广西毛南族仅有的吗压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到六月份房(fáng)企为(wèi)了半年(nián)报(bào)冲业绩出现市场的(de)短期反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增长不确(què)定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及(jí)其上(shàng)下(xià)游产业链的(de)复苏速度(dù)都比想象的要慢很多(duō)，我们(men)要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在房地(dì)产以及上下游(yóu)就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出(chū)来。所以只能耐心(xīn)地去等待它(tā)的基(jī)本面不(bù)断(duàn)地(dì)凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为(wèi)举例(lì)分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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