近两(liǎng)年(nián)火爆(bào)的创新产品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的(de)REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对此表示，强制分红(hóng)机(jī)制是公募(mù)REITs主要(yào)特征之(zhī)一(yī)，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出该(gāi)类(lèi)产品(pǐn)长期投资价值，通过(guò)观测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分配现金等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产(chǎn)运营情况的(de)“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再产生(shēng)现金(jīn)收(shōu)益，特(tè)许经营权分红目前(qián)已包含了(le)利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金的(de)归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时应了解资产类型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配金额(é)占可供分(fēn)配金额(é)比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的(de)主要收(shōu)益(yì)来源(yuán)为持(chí)有期分(fēn)红收益，以及(jí)基金(jīn)份额交易价(jià)格的(de)变化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及(jí)市场因素(sù)的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分(fēn)红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来自基础设施(shī)资产(chǎn)的经(jīng)营现(xiàn)金流，投资(zī)人通(tōng)过(guò)基金募集材(cái)料和(hé)信(xìn)息披露文件，结(jié)合(hé)行业(yè)及市场情况，可以分析(xī)基础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩，作为进行投资(zī)决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级(jí)市(shì)场价格变化(huà)导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为基金份(fèn)额持有(yǒu)人(rén)实际获(huò)得的现金收益，对于长期投资(zī)者(zhě)更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华平(píng)也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金(jīn)指几十块钱的阿富汗玉是真的吗引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法规要求(qiú)，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后基(jī)金年度可分配(pèi)金(jīn)额以现(xiàn)金形式分(fēn)配(pèi)给投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的(de)主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为，从投资(zī)角度来看(kàn)，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体现了这类产(chǎn)品的(de)“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红(hóng)类似(shì)于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定利(lì)息回报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者(zhě)的投资品类(lèi)，为资产配置(zhì)多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能够帮助机(jī)构(gòu)投资者稳定收益(yì)。机构投资者(zhě)公募(mù)REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获取相对(duì)于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到投资(zī)“压(yā)舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分(fēn)红水平的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级(jí)市场(chǎng)价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日(rì)，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受宏观经济(jì)的影响，可分配(pèi)金额完成率(lǜ)不达预(yù)期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的(de)价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)波动受多重因素的(de)影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一，而(ér)稳定的分红有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈(chéng)现向股票和债券回归的(de)过程；另(lìng)一方面，基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩(jì)相(xiāng)对经济(jì)活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将对(duì)基金份(fèn)额(é)的开(kāi)盘指导价(jià)做调减(jiǎn)处理，调减金额(é)根(gēn)据单位基金(jīn)份额(é)的(de)分(fēn)红金(jīn)额(é)进(jìn)行计算(suàn)。除权(quán)操作是对分(fēn)红前(qián)后基金份额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基(jī)金分红(hóng)前后均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投(tóu)资(zī)者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关(guān)注二(èr)级市(shì)场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航(háng)基金相关(guān)人(rén)士(shì)也(yě)称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利(lì)润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金分红前提(tí)是(shì)本金(jīn)之上的增值部(bù)分不(bù)同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金与增值(zhí)两个(gè)部分，两个部分之间的(de)比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金分红差异很(hěn)大，大多(duō)数(shù)普通投(tóu)资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持(chí)续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基(jī)金(jīn)价值(zhí)面(miàn)临(lín)极大不(bù)确(què)定性，这(zhè)是该类投资者应该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公募(mù)REITs主要有特(tè)许经营(yíng)权(quán)类和产权类两大资(zī)产类型，持有产(chǎn)权类产品的收(shōu)益主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持有特许经(jīng)营类(lèi)产品的(de)收益主要来自项目每年的(de)现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资(zī)产的分红包括了利润分配和本(běn)金的归还，两者的比(bǐ)率也是(shì)变动的，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资(zī)收益。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不同而(ér)形成(chéng)区别。特许经(jīng)营权类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层(céng)资产的价值增(zēng)值，所以相(xiāng)对(duì)股性(xìng)偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时(shí)，需(xū)要(yào)考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对(duì)所选择产品的(de)二级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与产权类(lèi)项目(mù)相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项目在经(jīng)营权(quán)到(dào)期后(hòu)不(bù)再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分(fēn)配金额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营几十块钱的阿富汗玉是真的吗期限较(jiào)短的(de)特(tè)许经营项目(mù)，通常具备(bèi)更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权(quán)项目的分派金额包含了(le)投资本金，在不(bù)进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐年下(xià)降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目(mù)剩余(yú)期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余(yú)使用(yòng)年(nián)限一(yī)般较长(zhǎng)，再(zài)加(jiā)上到期后通过对(duì)建筑(zhù)的更新改造(zào)或(huò)补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金等(děng)追(zhuī)加投资，有机(jī)会进(jìn)一步延长经营(yíng)期(qī)限。这种类似永续经营的(de)假设反(fǎn)映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资(zī)产运(yùn)营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者可以观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来观察和评(píng)估(gū)项(xiàng)目底层(céng)资产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关(guān)的指(zhǐ)标(biāo)有(yǒu)两(liǎng)个：一是(shì)年(nián)报中披(pī)露的(de)经营活动现金流，二是可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经(jīng)营(yíng)活动产生的现金净流量是(shì)指企(qǐ)业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资(zī)产生的现金(jīn)流(liú)，基(jī)于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目(mù)进(jìn)行调整，加期初现金(jīn)，最终得(dé)到的账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示(shì)，公募(mù)REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场独立的资产配(pèi)置功(gōng)能，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对经营权类的(de)资产可以更多关注内部收益率的(de)高低，对产权(quán)类的资产(chǎn)更多关注(zhù)分派(pài)率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接(jiē)影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管理机构实力(lì)、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因素(sù)来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由于分红交易(yì)带(dài)来的短(duǎn)期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议(yì)投资者(zhě)关(guān)注有基本(běn)面支(zhī)撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分(fēn)配(pèi)金额预(yù)测(cè)。投资者可以将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额与募集材料中披露预(yù)测进(jìn)行比较分析(xī)，结(jié)合经济及市场的实(shí)际(jì)环(huán)境，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的(de)管理能力(lì)进行(xíng)判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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