近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现出(chū)该类产品长期投(tóu)资价值，通(tōng)过(guò)观测经(jīng)营活动现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通(tōng)投资者注窜天猴什么意思网络，窜天猴什么意思污意，与产权(quán)类(lèi)项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再产生现金收(shōu)益，特(tè)许经营权分(fēn)红(hóng)目前已包含了利润分配和本金的归还(hái)，在选择投资标的时应了解资产类(lèi)型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年(nián)可(kě)供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年(nián)分配(pèi)金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期(qī)分红(hóng)收益(yì)，以及基金份额交易价格的变化。基(jī)金(jīn)份额(é)二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引起波(bō)动。与此(cǐ)相比，基金分(fēn)红预(yù)期则更有(yǒu)规(guī)律可(kě)循(xún)。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要来自基础(chǔ)设施资(zī)产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基金募集材(cái)料(liào)和信(xìn)息(xī)披露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基金(jīn)份额持有(yǒu)人实际(jì)获得的现金收益，对于长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李(lǐ)华平也表示(shì)，根据《公开募集基础设施(shī)证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基础设施(shī)基金应当将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金年(nián)度可分配金额以现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资(zī)价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基(jī)金也(yě)认为(wèi)，从(cóng)投资(zī)角度来(lái)看，基础设施公(gōng)募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格(gé)反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分红类似于债券派息(xī)，但不等(děng)同于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机(jī)构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取相对于投资债(zhài)券相对高的收益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对于未来分(fēn)红水平(píng)的(de)预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价(jià)格走势的关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股票(piào)和(hé)债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分配金额完(wán)成率不达预期，一(yī)定(dìng)程度上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因素(sù)的影响(xiǎng)，投资收益(yì)是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的(de)分(fēn)红有(yǒu)利(lì)于吸引(yǐn)投(tóu)资者参(cān)与公(gōng)募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近(jìn)期经济预期恢(huī)复，一方面市(shì)场热点呈现向股票(p窜天猴什么意思网络，窜天猴什么意思污iào)和债券回(huí)归的过(guò)程(chéng)；另一方面，基(jī)础设施项(xiàng)目(mù)的经营(yíng)业绩(jì)相对经济(jì)活力的改善有一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的(de)开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调(diào)减金(jīn)额根据单位(wèi)基金份额的分红金额进(jìn)行计算(suàn)。除(chú)权操(cāo)作是对(duì)分红前后基金份(fèn)额净值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红前后均可(kě)以获得(dé)公平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者长期投资(zī)的(de)信心，同(tóng)时(shí)需结(jié)合持有产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红包(bāo)括利润分配(pèi)和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资(zī)者(zhě)应了解(jiě)底层(céng)资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业内人(rén)士还(hái)提(tí)醒，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红前提(tí)是(shì)本(běn)金(jīn)之上的(de)增值部(bù)分不同，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确，分派的(de)是本金(jīn)与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大(dà)，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是(shì)该类(lèi)投(tóu)资者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募(mù)REITs主要有特许经营(yíng)权类和(hé)产权(quán)类两大(dà)资(zī)产类型，持(chí)有产权类产品的收(shōu)益主要包括(kuò)每年的(de)现(xiàn)金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现(xiàn)金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括了利润(rùn)分配和本金(jīn)的(de)归还，两者的(de)比率也是变动的，对特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)资产的(de)公募REITs可(kě)以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在(zài)选择投资标(biāo)的时(shí)，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益(yì)”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的(de)二级市场价格(gé)和分(fēn)红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人(rén)也认为，与产权(quán)类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生(shēng)现(xiàn)金收(shōu)益，因此将可(kě)供分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特(tè)许经(jīng)营项目，通(tōng)常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经(jīng)营权项目(mù)，即使分派率相对(duì)较低(dī)，也有足(zú)够年(nián)限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投(tóu)资本金，在(zài)不进行窜天猴什么意思网络，窜天猴什么意思污扩募的(de)情况(kuàng)下，基(jī)金(jīn)份额单价随着(zhe)分(fēn)派(pài)进度(dù)逐年下降是(shì)正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般(bān)较(jiào)长，再加上到(dào)期后(hòu)通过对(duì)建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一(yī)步延长经(jīng)营期(qī)限。这(zhè)种类(lèi)似(shì)永续经营的(de)假(jiǎ)设反映在基础资产的(de)估值上，使产权(quán)类REITs具(jù)备(bèi)更显著的(de)资(zī)产投(tóu)资(zī)属性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多(duō)位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可(kě)以观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部(bù)收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年(nián)报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露(lù)的(de)经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本(běn)质性区(qū)别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资(zī)、投资产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产生；可供(gōng)分(fēn)配的(de)现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终(zhōng)得到(dào)的账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投(tóu)资(zī)价值体现(xiàn)在相对股债市场独(dú)立的(de)资(zī)产配(pèi)置功(gōng)能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投(tóu)资者对(duì)经营权类的(de)资(zī)产(chǎn)可(kě)以(yǐ)更(gèng)多关注内(nèi)部收益率的高(gāo)低，对(duì)产(chǎn)权类的资产更多关注(zhù)分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资(zī)产的经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情况直接影响投资回报，投资(zī)者可综合考(kǎo)虑原(yuán)始权益人综合实力(lì)、运营(yíng)管理机构实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前(qián)市(shì)场接连回调，建议投资者关注有基本(běn)面支撑、填(tián)权效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可(kě)供分(fēn)配金额(é)预(yù)测(cè)。投资者可(kě)以将REITs的(de)实际分红金(jīn)额与募集材料中披(pī)露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及(jí)市场(chǎng)的(de)实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营(yíng)业绩及REITs的(de)管理能力进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负责人也称。

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