文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的(de)全国住(zhù)房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不(bù)足一个(gè)月时间，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河南(nán)、四(sì)川、广(guǎng)东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制(zhì)了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以后(hòu)谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力(lì)的别(bié)建了(le)，不(bù)能把包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时代步入高(gāo)质(zhì)量发展阶段(duàn)的(de)必然(rán)趋势(shì)，也是对购房老(lǎo)百姓(xìng)的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发进入存(cún)量时代(dài)，对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不(bù)公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房(fáng)改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果(guǒ)按照经济(jì)规律办事(shì)，中国一定能实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆(lù)和长期平稳健康(kāng)发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是对(duì)购(gòu)买者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付(fù)的风(fēng)险。从个(gè)人层面看(kàn)，预售制对(duì)购房(fáng)者(zhě)非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房(fáng)的风险。从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年(nián)房(fáng)改，由(yóu)于商品房短缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度(dù)。其实(shí)，当前世界不少国(guó)家存在预售(shòu)制。但是(shì)，重点来(lái)了！发(fā)达国家一般(bān)有严格的监管(guǎn)保障措(cuò)施，开(kāi)发商在项目获(huò)得政(zhèng)府批准后才可以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期(qī)房后并非像中国一(yī)样在支付完首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)后从银行一次性贷款支(zhī)付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是根据(jù)开发商工程(chéng)进度在完全交房前进行(xíng)分期支(zhī)付(fù)。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是(shì)需(xū)要(yào)严格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约(yuē)处(chù)罚措施作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定会触发风(fēng)险，对购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平，所以(yǐ)不如借机取消(xiāo)预售制(zhì)度，以后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预(yù)售(shòu)制度(dù)有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，当然这需(xū)要配套房企债务(wù)重组(zǔ)、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信心(xīn)和房(fáng)地(dì)产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定(dìng)能化解这(zhè)个难(nán)题，让(ràng)房(fáng)地产(chǎn)回归实(shí)体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将极大的(de)提(tí)升开(kāi)发(fā)商的建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。所有商业(yè)的本(běn)质是向善，是(shì)以客(kè)户为(wèi)中(zhōng)心，房(fáng)地产也(yě)不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的(de)事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预(yù)售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展的(de)重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要(yào)结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国(guó)务院(yuàn)发(fā)展研究中心参与财税改革方案研究(jiū)时，对预售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率(lǜ)等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的(de)前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中国香港还(hái)未推行公(gōng)共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋或(huò)者(zhě)其他(tā)临时住(zhù)宅，住(zhù)房(fáng)的(de)需求是相当高，不过(guò)大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才(cái)能购(gòu)买。虽然(rán)楼(lóu)宇(yǔ)出租是中国香港地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系(xì)列问(wèn)题，不少(shǎo)地产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东创办立信置(zhì)业有限(xiàn)公(gōng)司，凭(píng)借商业直觉和(hé)多年(nián)经营杂(zá)货铺、海上驳运业(yè)务的经(jīng)验(yàn)，对于商品流通(tōng)、资金周转有(yǒu)着独(dú)到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购下(xià)九龙的一块地(dì)盘后，除(chú)了分层出售、还印(yìn)发(fā)售楼说(shuō)明(míng)书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的分(fēn)期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方(fāng)式(shì)减(jiǎn)轻了民(mín)众(zhòng)购房(fáng)的资金压(yā)力，加速(sù)了房屋的建造(zào)和销售(shòu)，也解决了制造商的资(zī)金(jīn)问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为(wèi)当时中(zhōng)国香港房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的(de)改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的住房(fáng)供不应求的问(wèn)题(tí)，使(shǐ)房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完(wán)善、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于(yú)预售楼花制度的(de)监管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证明自身有(yǒu)资金(jīn)等能力把项目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时(shí)需律所(suǒ)和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开设(shè)的(de)信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操作等(děng)采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出(chū)现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步(bù)完(wán)善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内(nèi)地(dì)面(miàn)临(lín)住房(fáng)需求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强调基(jī)础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业(yè)化的(de)进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基(jī)础等城市化配(pèi)套问题，才能进一步推进城(chéng)市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房(fáng)”的(de)福利分(fēn)房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增(zēng)速(sù)较(jiào)慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套差等问题(tí)，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当(dāng)时的国(guó)情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需(xū)求量大，而社(shè)会缺(quē)少大型房地产开(kāi)发商，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是(shì)对(duì)内地房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内地逐(zhú)步引进中国香港预售(shòu)商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关于进一步深化(huà)城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设的(de)通知》文(wén)件，决(jué)定停止住房(fáng)无偿(cháng)实物(wù)分(fēn)配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会(huì)化的住房(fáng)新(xīn)体制(zhì)，从计划经(jīng)济(jì)下的(de)福(fú)利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周(zhōu)期长的(de)两(liǎng)大(dà)难题，开(kāi)发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一个项目的开发(fā)，形(xíng)成滚动(dòng)开发模(mó)式，住房供应速度(dù)加快。自(zì)此中国内(nèi)地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银(yín)行等(děng)多(duō)方迅速出台相关的(de)信贷(dài)政(zhèng)策，支(zhī)持购房(fáng)者，极大(dà)作(zuò)用推(tuī)动(dòng)了房地产(chǎn)市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调(diào)整形(xíng)成契合中国内地(dì)的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了(le)缓解房(fáng)企资金压(yā)力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)建(jiàn)设(shè)。具体来说，是指房地(dì)产开发(fā)企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或房款的(de)行为。区别于中国(guó)香港，在(zài)中国内(nèi)地(dì)实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商(shāng)办(bàn)理预(yù)售许可证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案(àn)登记和预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购房者需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了(le)全部(bù)购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中国香(xiāng)港的按照(zhào)工程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国内地的开(kāi)发(fā)商(shāng)而言，预(yù)售制商品房也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在(zài)

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制(zhì)极大缩(suō)短房企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多年(nián)对中国内地(dì)房地产市场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地(dì)产市(shì)场快(kuài)速(sù)发展阶(jiē)段的资金(jīn)需求，也(yě)提高(gāo)了(le)居民居住水(shuǐ)平，中国内地(dì)城镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间(jiān)走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改(gǎi)革开(kāi)放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程(chéng)进入快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建(jiàn)成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存(cún)量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套(tào)数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已成为中国内地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房(fáng)销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售(shòu)面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地(dì)产(chǎn)历经(jīng)二十多年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地产(chǎn)也(yě)成为拉动中国内地经(jīng)济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特(tè)别长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的(de)带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资(zī)占全社会固定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投(tóu)资(zī)占固定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各(gè)项(xiàng)贷款余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等(děng)通道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地产融(róng)资(zī)存(cún)量占社融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银(yín)行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应(yīng)渠道(dào)，根据我(wǒ)们的(de)《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股债(zhài)房市值的比例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资(zī)比例较低(dī)，股票、债券市(shì)值较低(dī)，居民(mín)投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的(de)单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发(fā)商之间的购房合同(tóng)、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同(tóng)是(shì)两个独立的合同关系，如果开(kāi)发商(shāng)发生(shēng)违(wéi)约(yuē)，购(gòu)房(fáng)者只能根据购(gòu)房合同向(xiàng)开发商主张权(quán)力，但(dàn)依旧(jiù)需要(yào)根据按揭贷(dài)款合(hé)同按时向银行(xíng)进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的(de)发放(fàng)方，一旦房企因为市(shì)场波(bō)动或经营不善(shàn)，出(chū)现资金链断裂(liè)等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通(tōng)过与购(gòu)房者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如(rú)果购房(fáng)者丧失还(hái)款能力或短期(qī)不能还(hái)款等，则风(fēng)险完全由银行(xíng)承(chéng)担，银行将面(miàn)临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开(kāi)发(fā)企(qǐ)业预售商品房所得款(kuǎn)项应当(dāng)用于(yú)有关(guān)的工程建设，商(shāng)品房预售款监管的具(jù)体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全(quán)国并没有(yǒu)统一的预售资(zī)金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等(děng)城市重点监(jiān)管资(zī)金比例(lì)为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市(shì)则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安(ān)成本(běn)乘(chéng)以(yǐ)建筑(zhù)面积或(huò)者项目(mù)工程总(zǒng)额报价(jià)计(jì)算重点资(zī)金(jīn)。而事(shì)实是，不(bù)少购房款未进入监(jiān)管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过(guò)去房(fáng)地产大(dà)开发(fā)时代的高周(zhōu)转背景下(xià)，抽(chōu)调预售款监(jiān)管账户资金，是(shì)行业(yè)“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监管(guǎn)账户(hù)拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而(ér)拨付的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在(zài)房企各地项(xiàng)目间流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这样(yàng)做提(tí)供了(le)资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种资(zī)金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金(jīn)，一般设有定金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工(gōng)程(chéng)进度分(fēn)期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一(yī)般(bān)采用两种方(fāng)式发(fā)放按揭贷(dài)款，一是按(àn)工程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款按(àn)照工程进(jìn)度(dù)逐渐发(fā)放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售商(shāng)品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或(huò)重(zhòng)大(dà)缺陷时(shí)，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三(sān)方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购(gòu)房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发(fā)商为购房(fáng)者(zhě)提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一(yī)定期限内无条(tiáo)件返(fǎn)还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交付(fù)前资金(jīn)由第三方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定金及首等不及了在车上就弄到了高c，在车上迫不及待(shǒu)付(fù)环(huán)节(jié)，定(dìng)金比例一般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最(zuì)低(dī)可(kě)低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首(shǒu)付外，购房者在(zài)房屋交(jiāo)付后通(tōng)过(guò)按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方(fāng)面(miàn)，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金(jīn)及(jí)首付款由第三(sān)方公证行或产(chǎn)权保险公司(sī)的信(xìn)托账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者(zhě)资(zī)金可通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回(huí)，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发(fā)商在房屋建(jiàn)设过程中的资金(jīn)全部(bù)来(lái)自银(yín)行，银行根据工程进度向开发(fā)商(shāng)提供一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用(yòng)资金直接(jiē)损害银(yín)行利益，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工进(jìn)度(dù)。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付(fù)时需取得由政府相(xiāng)关部门经(jīng)审查(chá)后发(fā)放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利(lì)率(lǜ)，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面，德国(guó)开发商(shāng)在项目获批后即可(kě)预售(shòu)房屋(wū)。签署(shǔ)购(gòu)房合同(tóng)前，购房者需支付约(yuē)2000欧的(de)定金(jīn)并进行(xíng)预(yù)约公证，签(qiān)订(dìng)合(hé)同后(hòu)定金退还(hái)。如由(yóu)于(yú)任何原因不能购买，定金(jīn)按(àn)照德(dé)国法律(lǜ)全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房(fáng)款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德(dé)国没(méi)有规定最低首付比(bǐ)例，可(kě等不及了在车上就弄到了高c，在车上迫不及待)零(líng)首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工(gōng)期支付房款的制度(dù)，一般(bān)分7笔进(jìn)行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项(xiàng)目而(ér)异(yì)。一般(bān)来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板完工、全部完(wán)工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付(fù)房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分(fēn)多次发放贷(dài)款，每笔贷(dài)款给(gěi)予购房者(zhě)一定使用期限，期(qī)限(xiàn)结束后(hòu)，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重(zhòng)大(dà)延(yán)期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保险公(gōng)司(sī)保证开发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商(shāng)或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立(lì)合(hé)同前，买卖双方(fāng)均(jūn)有(yǒu)一名律师，负责(zé)沟通期房交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认无误(wù)后签订(dìng)首付交换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题(tí)时(shí)，购房者10％的(de)定(dìng)金由保险公司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订(dìng)21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国采取(qǔ)按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款的方式，但是(shì)交房前(qián)付款比例相对(duì)较低，一般会(huì)在(zài)合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须(xū)经(jīng)过房(fáng)产公证公司的(de)检(jiǎn)验验收后(hòu)才能(néng)交(jiāo)付，交付后方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节(jié)，英(yīng)国期房预售资(zī)金监管极为严格(gé)，资金也由律师(shī)监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户前经过(guò)两道关口，有(yǒu)利于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期房交易(yì)立法，定(dìng)金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必(bì)须完成“预(yù)售房(fáng)定金(jīn)保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日(rì)本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前是唯一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对(duì)购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要(yào)求(qiú)开发(fā)商必须完(wán)成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么(me)是(shì)定金保全措施(shī)？即买(mǎi)卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融机(jī)构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订(dìng)定金保证委托(tuō)合同(tóng)，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并(bìng)将相应的(de)保(bǎo)证(zhèng)金证(zhèng)明书交付给购(gòu)房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预先支付的(de)购房款也受该措施(shī)保护。若开(kāi)发(fā)商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金证(zhèng)明书(shū)向金融(róng)机构或保(bǎo)证机构(gòu)或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行(xíng)申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开始按揭贷款，除(chú)定金外的(de)剩余房款在交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡(pō)期(qī)房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资(zī)金进银行专门(mén)项目资(zī)金账户，交(jiāo)房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购(gòu)权合同以(yǐ)及订金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合(hé)同(tóng)，不执行(xíng)OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向银行(xíng)申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新(xīn)加(jiā)坡期房同(tóng)样采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例(lì)》对(duì)期(qī)房付款流程(chéng)做了统一详(xiáng)细规(guī)定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节(jié)点一(yī)般(bān)为合(hé)同(tóng)签订后、地基完(wán)工、框(kuāng)架(jià)完工、管道门窗等完(wán)工等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照(zhào)工程进(jìn)度放款，月供在(zài)此过程中随(suí)着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部(bù)分无需(xū)月供。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)方(fāng)面，购(gòu)房者的订金与付款会存(cún)入银行专门的项目资(zī)金账户，账户资金提(tí)取须(xū)与房(fáng)屋建设(shè)有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前(qián)房地产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临(lín)界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需(xū)求(qiú)的支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对局部停贷(dài)现(xiàn)象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保复工保民生，给(gěi)予(yǔ)强等不及了在车上就弄到了高c，在车上迫不及待有力的金(jīn)融工具支持。另一方(fāng)面(miàn)，从(cóng)现在起，对还在正常(cháng)运转的(de)房企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大(dà)支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形(xíng)势复杂(zá)性和人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效机(jī)制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。定金(jīn)环节，建立开发商违(wéi)约(yuē)后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房屋(wū)重大延(yán)期(qī)以及重大缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度付(fù)款机制或(huò)交房后按揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引入(rù)独立于(yú)开(kāi)发商、银(yín)行的(de)第三方资金监管机(jī)构(gòu)，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付(fù)环(huán)节，建立商品房保修期(qī)制(zhì)度(dù)。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权(quán)负责(zé)、免(miǎn)费(fèi)维修(xiū)，购房者在(zài)保修(xiū)期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商(shāng)品房预售制是(shì)大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开发商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的(de)最根本最实(shí)质的(de)保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 等不及了在车上就弄到了高c，在车上迫不及待