导读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是(shì)中国房地产市场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地(dì)产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是(shì)否过(guò)剩的(de)讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判我国最穷的5个城市，哪一个省最穷断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产(chǎn)存(cún)量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查(chá)数据(jù)显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国(guó)房子(zi)是否(fǒu)真的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普显示(shì)中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所能满足(zú)，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素(sù)密切相关(guān)。中国的人均住宅间数较发达国家还(hái)有(yǒu)很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭(tíng)户均住(zhù)宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出(chū)城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎意味(wèi)着户(hù)户有房(fáng)，然(rán)而事实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。我国最穷的5个城市，哪一个省最穷

　　之(zhī)所以说不平衡(héng)，是(shì)因为户均一套房无法满足流动人口的租(zū)赁和(hé)置(zhì)业需求。全国(guó)总人口的(de)近三成都是流动人口，流(liú)动人(rén)口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将延续(xù)，带来新户(hù)购房需求(qiú)增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板块(kuài)的(de)分(fēn)化日益明显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入(rù)城市(shì)的新增住(zhù)宅需求(qiú)有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的(de)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅(zhái)的改造势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中国的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)均较发达国家(jiā)有着不小差距(jù)，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，这是过(guò)去二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下房地产大分化时代已至(zhì)，大分化(huà)时代(dài)下地产矛盾则(zé)更多体(tǐ)现在(zài)住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体(tǐ)现(xiàn)在不(bù)同能(néng)级城(chéng)市(shì)之间，不同区域(yù)板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方(fāng)披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城(chéng)市二(èr)手房(fáng)挂牌量突(tū)然激增(zēng)，引发(fā)一阵二(èr)手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国(guó)的(de)房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存量数(shù)据并(bìng)未公布，我们(men)无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未来房地产(chǎn)市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观察中(zhōng)国户均拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国自然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设(shè)行业获取了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及(jí)80多万处市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大量(liàng)商业(yè)楼(lóu)、写字楼、学(xué)校、医(yī)院(yuàn)等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相关。单(dān)单从人均住宅(zhái)间数不能完(wán)全(quán)反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成(chéng)套(tào)住(zhù)宅(zhái)，一(yī)套设施齐全(quán)的(de)住宅才是(shì)城镇(zhèn)居民(mín)宜居(jū)的(de)选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数(shù)据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统计(jì)数(shù)据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数(shù)据有两处可以直接(jiē)公布，一是每(měi)年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二是居民(mín)住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中国居民(mín)户均住宅数量(liàng)，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年(nián)，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我(wǒ)们(men)就能够(gòu)得到当前(qián)商品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到(dào)居民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将城镇居(jū)民拥有的(de)商(shāng)品住宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比/商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏(fá)一个(gè)准确统(tǒng)计。我们(men)利用(yòng)既有统计数据，大致(zhì)测算得到(dào)中国存量(liàng)房地(dì)产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数(shù)里的期房销售(shòu)，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住宅(zhái)结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)。其(qí)中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房(fáng)加总，得(dé)到(dào)商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅(fú)为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的(de)实际变化比例，从(cóng)而我(wǒ)们(men)估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中(zhōng)国平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭都会(huì)拥(yōng)有一(yī)套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一(yī)套房(fáng)的程度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一(yī)套房并(bìng)不(bù)意味着住宅(zhái)市场(chǎng)供需平衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房等(děng)因(yīn)素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国(guó)和(hé)日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国(guó)的住宅套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流(liú)入地的住(zhù)宅市场(chǎng)供不(bù)应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和(hé)省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de)中国(guó)城乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作(zuò)的流动(dòng)人(rén)口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅比(bǐ)例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸(xī)引(yǐn)打(dǎ)工人，但(dàn)高(gāo)房价迫使(shǐ)打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会(huì)占据两套房(fáng)，在高房价的大城(chéng)市租赁一(yī)套房(fáng)，在房价较低的县城(chéng)购(gòu)买一套房(fáng)。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大流动(dòng)人(rén)口的租(我国最穷的5个城市，哪一个省最穷zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大等问题(tí)，如(rú)电线老化(huà)、管道(dào)等(děng)基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很(hěn)大(dà)的不便和安(ān)全隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足(zú)现代生活(huó)需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其(qí)中一居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城(chéng)市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产(chǎn)的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)不(bù)足(zú)19平方米，不(bù)及全国人均水平(píng)的一(yī)半。若去除(chú)20％的(de)公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存(cún)在困难，若按这个标准(zhǔn)算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用(yòng)住(zhù)宅面积(jī)为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的(de)人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然(rán)1套(tào)房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户(hù)户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需(xū)求(qiú)释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需求主要(yào)来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家(jiā)庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭户均人口数(shù)不断下降，六普显示(shì)城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋(qū)势(shì)将继(jì)续延续，导致(zhì)户数(shù)会因(yīn)户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导致经济发展带(dài)来(lái)的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板块的分化(huà)日益(yì)明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入。人口迁移(yí)势必涉及(jí)到买房租房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市场带来(lái)新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受(shòu)益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆(chāi)迁改建最多(duō)。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少了(le)1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买二(èr)手(shǒu)房(fáng)。在(zài)新增住宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城中村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性(xìng)需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活(huó)品(pǐn)质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的中央(yāng)经(jīng)济工作会议(yì)明(míng)确指出支(zhī)持住宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑(lǜ)乡村住(zhù)宅(zhái)因素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧(jiù)存在不(bù)小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与(yǔ)经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着经(jīng)济发展水(shuǐ)平的提高，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过(guò)去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去(qù)二十年(nián)房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将(jiāng)是住宅(zhái)质(zhì)量的(de)供需冲突。房(fáng)地(dì)产大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城市(shì)能级之间差异(yì)，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异也将越发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能(néng)存(cún)在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实(shí)际值可(kě)能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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