近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期，近日7只(画的作者是谁 画的作者是高鼎吗zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例(lì)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定分红(hóng)体现(xiàn)出该类产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等(děng)指标，也是(shì)观(guān)察REITs项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营权(quán)到(dào)期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红(hóng)目前已包含(hán)了(le)利润分配和本金的归(guī)还，在选择投(tóu)资标的时(shí)应了解(jiě)资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息(xī)日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人对(duì)此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红(hóng)收益(yì)，以及基金份额交易价(jià)格的(de)变化。基(jī)金份(fèn)额(é)二级(jí)市场价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产(chǎn)的(de)经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材(cái)料(liào)和信息披露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设(shè)施(shī)项目的经营业绩，作为(wèi)进行投(tóu)资决策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额(é)二级市场价格变(biàn)化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作(zuò)为基金份(fèn)额(é)持(chí)有人(rén)实(shí)际(jì)获(huò)得的现(xiàn)金收益，对于长期投资(zī)者更具(jù)参(cān)考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华平也表示(shì)，根据(jù)《公(gōng)开募集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合(hé)并后基(jī)金年度可分配(pèi)金(jīn)额以现金形式(shì)分(fēn)配给投(tóu)资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要(yào)特征之一，稳(wěn)定的(de)分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为(wèi)，从(cóng)投资角度(dù)来(lái)看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场(chǎng)价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了(le)这类(lèi)产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但(dàn)不等同于债券(quàn)的固(gù)定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资(zī)者的(de)角度(dù)来看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富(fù)了机(jī)构投资者的投资品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的(de)配置(zhì)价值。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能(néng)够(gòu)帮助机构投资者稳(wěn)定(dìng)收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获取相对(duì)于投(tóu)资债券(quàn)相对高的(de)收益性，在有效(xiào)控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了(le)投资收(shōu)益(yì)“落袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来分红水(shuǐ)平的预(yù)期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部(bù)分(fēn)产品受(shòu)宏观(guān)经济的影响，可分(fēn)配金额完成(chéng)率不达预期，一定(dìng)程(chéng)度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格波动(dòng)受(shòu)多重因(yīn)素的(de)影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而稳定的(de)分(fēn)红(hóng)有利(lì)于(yú)吸(xī)引投资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市(shì)场的投资(zī)。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也(yě)表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市(shì)场热点呈现向股(gǔ)票和债券(quàn)回(huí)归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目(mù)的(de)经营(yíng)业绩(jì)相对经济活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对(duì)基金份(fèn)额的(de)开盘指导价做调减处(chù)理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的(de)分红(hóng)金额进行计算。除权(quán)操作是对分红前后(hòu)基金份额净值变化的(de)修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信心，同时需(xū)结合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰动对(duì)整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润(rùn)分配(pèi)和本金(jīn)归(guī)还

　　普通(tōng)投(tóu)资(zī)者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有(yǒu)公募(mù)基金分红前(qián)提是本(běn)金(jīn)之上的增值部分不同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部(bù)分之间的比例是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期后(hòu)基(jī)金价(jià)值面临极大不确定性，这是该(gāi)类投资(zī)者应(yīng)该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前(qián)公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经营(yíng)权类和(hé)产权类两大资(zī)产类型(xíng)，持有产权类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要包括每年的现(xiàn)金(jīn)分红及资(zī)产增值的(de)收益，而持有特许经(jīng)营类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要(yào)来(lái)自项目每年(nián)的现金(jīn)分红。其中，特(tè)许经营(yíng)权类资产的分(fēn)红包括了利润分配(pèi)和(hé)本金的归(guī)还(hái)，两者的比率也是变(biàn)动(dòng)的，对特(tè)许经营权类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资(zī)标的时，应了(le)解(jiě)公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航(háng)基(jī)金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经营权类的(de)公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)为“收(shōu)益(yì)”，更(gèng)看重底层(céng)资产的价(jià)值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选择(zé)产品的二级(jí)市(shì)场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目在经营权到(dào)期后不再(zài)能(néng)产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配(pèi)金(jīn)额的(de)分配(pèi)理解为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经(jīng)营权项(xiàng)目，即使分(fēn)派率相对较(jiào)低，也有(yǒu)足够(gòu)年(nián)限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额(é)包含了投资(zī)本金(jīn)，在(zài)不进行(xíng)扩募的(de)情况下，基金份额(é)单价随着分派进度(dù)逐年(nián)下降是正常现(xiàn)象，投(tóu)资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出(chū)让金等追加投资(zī)，有机会进(jìn)一步延长经营(yíng)期(qī)限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续(xù)经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测内部(bù)收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评(píng)估(gū)项目底层资(zī)产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者(zhě)可(kě)以观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关的指标有(yǒu)两个：一是年(nián)报中披露的(de)经营活动(dòng)现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者(zhě)存在(zài)本质性区别。经营活(huó)动产(chǎn)生(shēng)的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影(yǐng)响利润(rùn)表的项目进(jìn)行(xíng)调整，加期初现金(jīn)，最终(zhōng)得到画的作者是谁 画的作者是高鼎吗(dào)的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)新选择画的作者是谁 画的作者是高鼎吗(zé)，投资价值(zhí)体(tǐ)现在(zài)相对(duì)股债市(shì)场独立的(de)资产配置功(gōng)能，比(bǐ)较适(shì)合(hé)长期持有。建议投资(zī)者对经营权类(lèi)的资产可以更多关(guān)注内(nèi)部(bù)收益率的高低，对产(chǎn)权(quán)类的资产更(gèng)多(duō)关(guān)注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资(zī)产的经营净现金流(liú)，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况直接(jiē)影响投资(zī)回(huí)报(bào)，投资(zī)者可综(zōng)合考虑原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募(mù)基金管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入(rù)密(mì)集分(fēn)红期，由于分红交易带来的(de)短期博弈机(jī)会仍在(zài)，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投(tóu)资者关注有基(jī)本面支(zhī)撑、填(tián)权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均(jūn)会载明(míng)REITs在发行首年及次年的(de)可供分配(pèi)金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中(zhōng)披露预测进(jìn)行比较分析，结合经济及市(shì)场的实(shí)际(jì)环境，对基础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负(fù)责人也称。

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