万(wàn)柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的(de)意(yì)外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神(shén)秘开发(fā)商——中赫集团(tuán)，也被拉(lā)向台前。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次(cì)受到舆论关注，起因中赫集团成了(le)共同债务人被(bèi)中国信达追债，中国(guó)信(xìn)达为了收回钱款不得(dé)不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题(tí)是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维(wéi)权(quán)信息，难怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭菜(cài)的时(shí)候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽头是(俄罗斯语乌拉是什么意思 中国人可以说乌拉吗shì)万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心区位，名(míng)校环(huán)绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国信(xìn)达在(zài)京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华(huá)恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公(gōng)司不良债(zhài)权(quán)转让项(xiàng)目”，债权(quán)总额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目的抵押物(wù)中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司北京市(shì)分公(gōng)司（下称中国信(xìn)达北分），处置的(de)是(shì)对北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债(zhài)权。截(jié)至2023年1月31日，债(zhài)权金额(é)约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有(yǒu)限公(gōng)司(sī)是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就是一起(qǐ)中国信达北分讨(tǎo)债的故(gù)事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已(yǐ)售罄。如果(俄罗斯语乌拉是什么意思 中国人可以说乌拉吗guǒ)该报道属实，说明(míng)这些房(fáng)子实际(jì)上都(dōu)是卖出去(qù)了的(de)，是有人(rén)住的。

　　那(nà)为什么中国信达(dá)的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房(fáng)子(zi)是“未出(chū)售”的状态呢？只能(néng)说明这些房子根本没(méi)有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证实了(le)上述内容。有豪(háo)宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把这(zhè)75套(tào)房子(zi)抵押出去，现在还没资(zī)金解抵押，所以(yǐ)不(bù)能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书(shū)院(yuàn)的业主基本都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也(yě)是万(wàn)柳书院的业主。另据地(dì)产自媒(méi)体“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆料(liào)，万柳书院的(de)业主中，还有不少(shǎo)中赫集(jí)团的高管、合(hé)作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也(yě)被(bèi)精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回(huí)本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的(de)，没(méi)准还是(shì)债主中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律规定，民事(shì)执(zhí)行中，业(yè)主已(yǐ)经支付价款并实际占(zhàn)有，但(dàn)未办理过(guò)户手(shǒu)续(xù)的，如果业(yè)主(zhǔ)没有过(guò)错(cuò)，人(rén)民法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以(yǐ)向法院提出执行异(yì)议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可(kě)以(yǐ)联合起诉(sù)开发商(shāng)，要(yào)求退还(hái)购房(fáng)款(kuǎn)或(huò)办(bàn)理房产证(zhèng)，并(bìng)承担(dān)违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法院(yuàn)关于商(shāng)品房消(xiāo)费者权利保护问(wèn)题的批复》，以司(sī)法解释的方式明确了(le)购(gòu)房(fáng)人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住(zhù)为目的购买房屋(wū)并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请(qǐng)求(qiú)权优先(xiān)于建设工程(chéng)价(jià)款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人(rén)民(mín)法院应当(dāng)予以支持。只支付了部分(fēn)价款的商(shāng)品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前(qián)已实(shí)际(jì)支付(fù)剩余价款的，可以适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如(rú)果这75套房子(zi)均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上(shàng)是(shì)个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖(mài)出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信(xìn)达申请不良债(zhài)权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信(xìn)达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的(de)股东行(xíng)列(liè)，中国金谷国(guó)际信托(tuō)有限责(zé)任公司成为(wèi)了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相(xiāng)较(jiào)其他房(fáng)企，中(zhōng)赫集(jí)团既没有很大规模，也没有很(hěn)高的(de)国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下(xià)一(yī)个个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七(qī)号院，作为(wèi)中赫集团进入(rù)北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时(shí)京城最贵的(de)楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的万(wàn)柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等(děng)大型知(zhī)名房(fáng)企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院就以神(shén)秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰运回来的(de)灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格(gé)，都令业(yè)内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西(xī)宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖(hú)、紫辰院的(de)树、北(běi)平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它(tā)，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的(de)法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但其(qí)依旧在北京(jīng)豪宅(zhái)圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬则居住在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成功奠(diàn)定了(le)中(zhōng)赫集团的“高端路(lù)线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京(jīng)城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发(fā)商光环的背(bèi)后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多俄罗斯语乌拉是什么意思 中国人可以说乌拉吗次成为被执行人，被执行标(biāo)的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因为(wèi)履(lǚ)行能(néng)力(lì)而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文书确定义务(wù)，中赫(hè)集团正式成(chéng)了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年(nián)初“万柳书(shū)院少爷”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾深(shēn)挖出背后(hòu)的中赫集团，发(fā)现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团(tuán)实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源(yuán)，这(zhè)个(gè)转折点，就在于收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多(duō)元化(huà)转型，但转型之路并(bìng)不(bù)好走(zǒu)。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务(wù)，先后(hòu)进军(jūn)能源市(shì)场、团购网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉(huī)将转型的目光，放(fàng)到了体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团(tuán)从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没(méi)变(biàn)，那么(me)中赫集团拿下北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)，总(zǒng)计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的(de)是这样，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)质押(yā)陆续质押，据企查(chá)查显示(shì)，目前中赫集(jí)团共有(yǒu)11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录。质权(quán)人(rén)包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京国(guó)安的(de)时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集(jí)团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官(guān)网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押(yā)手中的中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的(de)经营状况却(què)持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执(zhí)行标的(de)高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书(shū)确定(dìng)义(yì)务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国(guó)安(ān)，目前幸免于难。不(bù)过在实(shí)控人都成为(wèi)老赖的(de)情况下(xià)，被(bèi)执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何(hé)能独(dú)善(shàn)其身？

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