5月以来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南(nán)方和华(huá)夏的(de)两只老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基(jī)金一季(jì)报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地(dì)方国企(qǐ)央企获(huò)得增持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时代(dài)已(yǐ)过 精(jīng)耕细(xì)作成共(gòng)识(shí)

　　从公募基(jī)金对房地产的(de)配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行业标的(de)市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其所持股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出(chū)色，但公募所(suǒ)持房地产公司(sī)市值(zhí)在股(gǔ)票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更(gèng)是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现(xiàn)了三年来的首次(cì)回升，年(nián)底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以什么是人员类型 人员类型有哪些(yǐ)延续。数(shù)据统(tǒng)计显示，公募重仓(cāng)持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公(gōng)募基金(jīn)一季报汇(huì)总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块排(pái)名最(zuì)高的是保利(lì)发展，在(zài)基(jī)金重仓第33位(wèi)。排名第二(èr)的什么是人员类型 人员类型有哪些是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在(zài)第96位。对比去年(nián)四(sì)季报，变(biàn)化之处首(shǒu)先(xiān)在于几只房地产龙(lóng)头股从排位(wèi)上看(kàn)均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大(dà)之(zhī)列。但考虑到房(fáng)地产是复(fù)苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且首季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其(qí)传导到(dào)二级市场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上(shàng)还需要时(shí)间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经进入大分化(huà)时代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映射到二(èr)级市(shì)场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松(sōng)收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周(zhōu)期来分类(lèi)，包括房地产等几类行业(yè)在盖特(tè)纳(nà)曲(qū)线(xiàn)里属(shǔ)于成熟(shú)期或者衰退期的行业(yè)，传统认(rèn)知(zhī)上没有什么投资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出(chū)现了一(yī)些(xiē)机会(huì)，背后(hòu)的逻(luó)辑是供给侧(cè)发生(shēng)了(le)更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士(shì)持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年(nián)销(xiāo)售面积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一(yī)定的政策出(chū)来去(qù)刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功(gōng)绩也(yě)指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论从(cóng)城镇化的进程(chéng)，还(hái)是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别(bié)住(zhù)房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆(gān)率和房价收入也不(bù)支(zhī)撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销售额，以及过(guò)快上行的(de)房(fáng)价(jià)，因而行业(yè)高增(zēng)的时(shí)代已经过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的(de)高杠杆(gān)属性(xìng)，就很容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧(cè)出清(qīng)的(de)过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力(lì)强的公司(sī)就能够(gòu)通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得(dé)市占率的(de)提升(shēng)。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在于(yú)城市(shì)、位置、产品的(de)阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股票投(tóu)资，就是强竞争(zhēng)力(lì)公(gōng)司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许(xǔ)也(yě)是基于这样的认(rèn)识(shí)转变(biàn)，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体机构(gòu)的务(wù)实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多(duō)出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标(biāo)的股中，本月(yuè)以(yǐ)来(lái)实(shí)现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排(pái)名前(qián)五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第一的上(shàng)实发展，五一假期归(guī)来后日成交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的(de)基本面来看，上实发展的(de)主营业务为房(fáng)地产开发与经营(yíng)。公司的(de)主(zhǔ)要产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机(jī)构(gòu)都有对其布(bù)局的(de)例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首季十大(dà)流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上(shàng)银(yín)基金、私募的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长城资产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地房企，其(qí)第一季度的收入利(lì)润规模大(dà)幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面(miàn)是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一(yī)方面(miàn)则是公(gōng)司拿地结算持续(xù)性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好(hǎo)背景下(xià)，自(zì)然也吸引了知名机(jī)构(gòu)在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也(yě)什么是人员类型 人员类型有哪些是连续(xù)第三个季度他有的(de)两只产品(pǐn)杀(shā)入(rù)前十。同时(shí)榜(bǎng)单(dān)中还(hái)有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报(bào)交出的也是一份报(bào)喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司(sī)股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指基首季(jì)新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来(lái)， 南(nán)方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际(jì)和(hé)私(sī)募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受(shòu)限于信用(yòng)问题(tí)或者资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房(fáng)企的(de)销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发展的大好(hǎo)机会(huì)。中信证券指出(chū)：“房地产行(xíng)业的结(jié)构性机(jī)会依然存在，少部分公(gōng)司(sī)尤其是央(yāng)企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现(xiàn)为库(kù)存(cún)的优势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶(jiē)段表现出较低的融资(zī)成本，优(yōu)质的开发资(zī)源和良好(hǎo)的不动产资(zī)产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央(yāng)企相较于民营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务(wù)关系等问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开(kāi)企业的(de)资产会(huì)有更(gèng)多(duō)担忧(yōu)和(hé)质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国(guó)企相(xiāng)较(jiào)于民企来说估值的修复更明显。中特估的(de)角度(dù)从中长期(qī)的维度看，行业(yè)的逻(luó)辑在(zài)于集中(zhōng)度(dù)提(tí)升(shēng)后，行(xíng)业进入(rù)高(gāo)质量(liàng)发展阶段(duàn)，具备较快速(sù)发展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预期(qī)的(de)盈利(lì)和(hé)现(xiàn)金流创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带来估(gū)值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力强、可(kě)以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业(yè)内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石(shí)投资(zī)首(shǒu)席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金投资部副(fù)总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地(dì)去(qù)持(chí)续观(guān)察国企央企在三(sān)个方(fāng)面是否(fǒu)可(kě)以维持(chí)，首(shǒu)先是融(róng)资成本保持低位，其次(cì)是销售(shòu)份(fèn)额持续提(tí)升，再次是拿(ná)地(dì)份额持续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季(jì)报(bào)梳理发(fā)现，对于2022年的业(yè)绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季(jì)度(dù)的业绩(jì)分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速(sù)的增长(zhǎng)。而(ér)这些公司也(yě)是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善(shàn)的房企(qǐ)，主要是因为过(guò)去两(liǎng)三年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房(fáng)企不(bù)怎么(me)投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要(yào)集(jí)中在核(hé)心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企(qǐ)销售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年(nián)一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示(shì)，在(zài)房地(dì)产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别城(chéng)市(shì)四月环(huán)比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的(de)绝大多数(shù)城(chéng)市都出现(xiàn)环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市(shì)场表现也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市(shì)场的去库存(cún)压(yā)力、企(qǐ)业的资金面(miàn)压力，可能会出(chū)现，到(dào)六月份房(fáng)企为(wèi)了半年报冲业绩出现市(shì)场的(de)短(duǎn)期反弹(dàn)外的(de)一个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三(sān)季(jì)度增长不确定性(xìng)的压力(lì)仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其(qí)上下游产业(yè)链的复苏(sū)速度都(dōu)比想(xiǎng)象的(de)要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个(gè)时候(hòu)，在房地(dì)产(chǎn)以及(jí)上(shàng)下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的(de)钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的(de)、做得(dé)比同行好得多的(de)企业(yè)，会伴随(suí)整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本面(miàn)不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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