5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金(jīn)为代表的机构(gòu)对于这(zhè)一板(bǎn)块已经在(zài)悄(qiāo)然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所公布(bù)的(de)总份额均较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据基(jī)金(jīn)一(yī)季报(bào)统计(jì)，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通(tōng)股比重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产(chǎn)或(huò)“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房地产的(de)配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房(fáng)地(dì)产行(xíng)业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其(qí)所持股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地(dì)产公司市值在股(gǔ)票资(zī)产中的占比(bǐ)却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房(fáng)地产行业(yè)的施为什么读yi什么意思，施怎么读啊(de)持股(gǔ)比例也同步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一(yī)季度得以(yǐ)延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持(chí)有(yǒu)房地(dì)产板块一(yī)季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个(gè)股分别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地(dì)产的投资(zī)愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房地(dì)产板块排名(míng)最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科(kē)A排在第96位。对比去年(nián)四(sì)季报，变化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是(shì)复苏链上最后一环(huán)，且首季(jì)并非行业(yè)销(xiāo)售(shòu)旺(wàng)季，其传导到二(èr)级市场乃(nǎi)至(zhì)机构(gòu)持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房(fáng)地产已经进(jìn)入大(dà)分化时代(dài)，一二线(xiàn)城市好于三(sān)四线城市(shì)。而(ér)映射到二级市(shì)场投(tóu)资(zī)上，配置房地(dì)产行业轻松(sōng)收获行业贝塔(tǎ)的(de)红利期一(yī)去不返了。“如(rú)果按照产业周(zhōu)期(qī)来分类，包(bāo)括(kuò)房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的(de)行业，传统认知(zhī)上(shàng)没有什么投资机会的(de)。但在(zài)这(zhè)几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也出现了(le)一些机(jī)会(huì)，背后(hòu)的逻(luó)辑是(shì)供给侧发生了更(gèng)大的(de)变(biàn)化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募(mù)人(rén)士(shì)持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是(shì)居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也(yě)有近10亿平方米。需(xū)求端还需要(yào)有一定的政策(cè)出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别(bié)住(zhù)房短缺时代(dài)，而目(mù)前居民的(de)杠杆率(lǜ)和房价收入也(yě)不支撑每年18万(wàn)亿元的销售(shòu)额(é)，以及过快(kuài)上(shàng)行的房价，因(yīn)而行(xíng)业高增的时代已经过去(qù)，未来行业的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很(hěn)容(róng)易出现信用风险问(wèn)题(tí)（类(lèi)似2022年的(de)民营地产爆(bào)雷(léi)），行(xíng)业进入到供给侧出清的(de)过程(chéng)。这(zhè)个(gè)过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需(xū)求见顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经(jīng)过去(qù)了，但(dàn)不代(dài)表没有投资机会，机会在于(yú)城市、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募(mù)乃至(zhì)整体(tǐ)机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风(fēng)物(wù)长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优质(zhì)区域性(xìng)标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到(dào)了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月(yuè)内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排(pái)名(míng)第(dì)一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日(rì)连(lián)续两个交易日收(shōu)出(chū)涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本(běn)面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业务为房(fáng)地产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一(yī)季度，其实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，各类机构都有对其布(bù)局(jú)的(de)例子。以3月31日时的首季十(shí)大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金(jīn)、长城(chéng)资(zī)产管理公司等都跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时(shí)排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本地房企，其(qí)第一(yī)季度(dù)的收入利润规模(mó)大幅(fú)度(dù)复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后(hòu)疫情(qíng)时代出租(zū)率(lǜ)复(fù)苏至近年来最高，另一(y施为什么读yi什么意思，施怎么读啊ī)方面则是公司拿地结算持续(xù)性(xìng)向好，从(cóng)数字上(shàng)看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然(rán)也吸(xī)引(yǐn)了(le)知(zhī)名机构在(zài)其(qí)中持续驻足(zú)。从(cóng)第(dì)一(yī)季度十大(dà)流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品(pǐn)依然在前十中，这也(yě)是(shì)连(lián)续第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其(qí)当季还小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去(qù)上述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局(jú)在深圳的(de)地(dì)产公(gōng)司(sī)，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tà施为什么读yi什么意思，施怎么读啊i)度来(lái)看，《红周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指基首季新杀(shā)入十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)行列。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联(lián)袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关(guān)人士分析(xī)：“经历过行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头(tóu)的价值(zhí)更(gèng)为笃定突(tū)出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地供给(gěi)较多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛(máo)利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或(huò)者资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获(huò)取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负(fù)债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其(qí)他房企的净负债率普遍(biàn)都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中(zhōng)特(tè)估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业(yè)的(de)结(jié)构性(xìng)机(jī)会(huì)依然存(cún)在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优(yōu)势。央企地产公(gōng)司，现阶(jiē)段表现出较低的(de)融资成本，优质的开发资源和良好的(de)不动(dòng)产(chǎn)资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特(tè)估，国(guó)央企(qǐ)相(xiāng)较于民(mín)营地产(chǎn)公司(sī)也是更有优势的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源(yuán)债权(quán)债务关系等问题，市(shì)场对民(mín)营房开(kāi)企业(yè)的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的(de)过(guò)程(chéng)中，央国企(qǐ)相较(jiào)于民企来说估值(zhí)的修复(fù)更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入(rù)高质(zhì)量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定且可(kě)预期的盈(yíng)利和现金流(liú)创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的(de)提升，应(yīng)该关注(zhù)估值相(xiāng)对较低，企业自(zì)身资产的质量(liàng)好、运营能(néng)力强、可(kě)以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较(jiào)低，行(xíng)业内(nèi)部(bù)将出现分化(huà)，要关(guān)注将受益于行业集中度提升(shēng)的(de)头部公司。”星石投资(zī)首席研究(jiū)官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不(bù)过国(guó)投瑞银(yín)基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企在(zài)三个方(fāng)面是(shì)否可(kě)以维(wéi)持(chí)，首先是融资成本(běn)保持低(dī)位，其(qí)次是销售份额持续提升，再(zài)次是(shì)拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发(fā)现，对于2022年(nián)的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度(dù)的(de)业绩分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营(yíng)收、净利均实(shí)现了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司(sī)也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出(chū)现明(míng)显改善的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年民(mín)营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业(yè)仍(réng)在持续(xù)性地(dì)拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企(qǐ)销售业绩的(de)增长，从而(ér)在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处(chù)于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够(gòu)保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房(fáng)地(dì)产的(de)复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四月份(fèn)开(kāi)始又在(zài)往下(xià)掉(diào)。除了(le)杭州、成都等极个别城(chéng)市(shì)四月环比三月相对(duì)表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都(dōu)出现环比下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在(zài)五(wǔ)月的市场表现也(yě)不太乐观。按照现在的(de)经济状况、收入情况，以及(jí)市(shì)场的去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到(dào)六月份房(fáng)企为了(le)半年报冲业(yè)绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一(yī)个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第(dì)三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多，我们(men)要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的(de)时候(hòu)，只能赚他基本(běn)面(miàn)的(de)钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得(dé)比(bǐ)同行(xíng)好得多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本(běn)面不断地凸显出来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于(yú)5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为(wèi)举(jǔ)例分(fēn)析，不做买卖(mài)推荐。）

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