导读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年是中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住(zhù)宅销售面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰(qià)逢近年地(dì)产持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国(guó)地(dì)产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国(guó)未来(lái)地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露(lù)全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到一(yī)成，其中还包(bāo)括大量城(chéng)镇非住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业(yè)办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居(jū)民(mín)人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能(néng)满足，它与房屋(wū)质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关(guān)。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家还有(yǒu)很大差(chà)距。人均住宅间数大(dà)于1同样不(bù)意味着中(zhōng)国住宅市(shì)场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民(mín)户均1套(tào)房(fáng)，其中(zhōng)每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国(guó)家(jiā)庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥(yōng)有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而(ér)事实上中国住宅(zhái)市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡，是(shì)因为(wèi)户均一套(tào)房无法满足流动人口的(de)租赁和(hé)置业需求(qiú)。全国总人口的(de)近三(sān)成都是流动人口，流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生(shēng)了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国(guó)未来地产仍有四大新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规模(mó)缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的(de)分化日益(yì)明显，区域经济(jì)资源分配的再集(jí)中吸引着(zh菲律宾国土面积有多大，菲律宾国土面积有多少平方公里e)人口流(liú)入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城(chéng)市(shì)的新增住宅(zhái)需(xū)求有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有着不(bù)小差距，“住(zhù)上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分化时代而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这(zhè)是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么当下(xià)房(fáng)地(dì)产大分化时(shí)代已(yǐ)至，大分化时代下地(dì)产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量(liàng)供(gōng)需(xū)冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同(tóng)能级城市(shì)之(zhī)间，不(bù)同区域板块之(zhī)间，不同(tóng)品质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引发一阵(zhèn)二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供(gōng)需平衡，或是(shì)仍(réng)然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数(shù)据(jù)并未(wèi)公布，我们无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前(qián)的房子(zi)是否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未来房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观察中国户(hù)均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以(yǐ)全国自(zì)然灾害综合风(fēng)险普查工作情(qíng)况为主题(tí)的新(xīn)闻发布会上，负责人(rén)对外(wài)披露：“住宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获取了全(quán)国近6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数据以(yǐ)及(jí)80多万处市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人(rén)，住宅市场看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包(bāo)括(kuò)了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总(zǒng)的算(suàn)下来，住(zhù)宅(zhái)占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次人口普(pǔ)查(chá)数据公(gōng)布(bù)了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意(yì)味着人(rén)人都(dōu)有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单单(dān)从人(rén)均(jūn)住宅间数不(bù)能(néng)完全反映(yìng)出(chū)城镇(zhèn)居民(mín)的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅(zhái)的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大(dà)类，一(yī)类是商品住(zhù)宅，另一(yī)类是保障房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅(zhái)数量。居(jū)民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直(zhí)接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套(tào)数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数(shù)据(jù)）。计算中国(guó)居民(mín)户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们(men)主要(yào)用到(dào)上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)数(shù)量极少，可(kě)忽(hū)略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我(wǒ)们(men)就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测算得(dé)到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商(shāng)品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销(xiāo)售(shòu)中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套(tào)数里(lǐ)的期(qī)房销售，得到商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数除(chú)以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要(yào)进(jìn)一步(bù)推算中国城(chéng)镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示(shì)中国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅(zhái)、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得(dé)到商(shāng)品住宅占居民所有住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品(pǐn)住(zhù)宅增(zēng)幅为过去十(shí)年(nián)变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们(men)估算出(chū)2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆(lù)续(xù)交付(fù)使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三菲律宾国土面积有多大，菲律宾国土面积有多少平方公里、城镇(zhèn)户均(jūn)一套(tào)房的三点含(hán)义(yì)

　　既(jì)然城镇居民(mín)已经达到了户(hù)均(jūn)一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不(bù)意味(wèi)着住(zhù)宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅(zhái)来(lái)满足因人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和(hé)日本的(de)住宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一(yī)套房，就会造成(chéng)人(rén)口净(jìng)流入(rù)地(dì)的(de)住宅市场供不应求，造成房价或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国(guó)的(de)流动人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动(dòng)人口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示(shì)，在(zài)上(shàng)海、杭(háng)州(zhōu)以(yǐ)及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资吸引打(dǎ)工人，但高房(fáng)价迫(pò)使(shǐ)打工(gōng)人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在(zài)高房价(jià)的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法满足庞大流(liú)动人口的租赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是(shì)约9000万(wàn)户城(chéng)镇居(jū)民(mín)住宅是2000年(nián)以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧，给住户的(de)生(shēng)活(huó)带来了(le)很大的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左右的(de)家庭没有独(dú)立卫浴(yù)和厨房。这类上世(shì)纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小区很难满足(zú)现代生活需求，在(zài)未来(lái)大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张(zhāng)是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间(jiān)农民带房(fáng)进(jìn)城(chéng)和(hé)老(lǎo)旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积小于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平(píng)方(fāng)米(mǐ)。上海市将人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难(nán)，若(ruò)按(àn)这个(gè)标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德(dé)国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不(bù)大。但若去除(chú)公(gōng)摊面(miàn)积(jī)后，中国的人均(jūn)可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户人(rén)口，所需要(yào)的住(zhù)宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有(yǒu)需(xū)求么(me)？

　　我们测算得到(dào)中国城(chéng)镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静(jìng)态结(jié)构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户(hù)均1套(tào)住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求(qiú)主要来自于(yú)四个(gè)方面。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人(rén)户的占比明(míng)显上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户(hù)均人口(kǒu)规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)导致(zhì)经济发(fā)展带来的(de)新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明(míng)显，资源和生产要(yào)素(sù)逐(zhú)步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入(rù)，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入(rù)。人口(kǒu)迁移势必涉(shè)及到买房(fáng)租房，给(gěi)迁入地住宅市场带(dài)来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量(liàng)为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自(zì)建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和(hé)旧城改(gǎi)造，商品住宅(zhái)的(de)占比势必会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)还(hái)有约81亿(yì)平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套(tào)差、没有或少有(yǒu)物业(yè)管理，居(jū)民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的环境(jìng)，背(bèi)后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大(dà)房子”的(de)改善性需求(qiú)还将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向(xiàng)于中小户(hù)型(xíng)。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工作会议明(míng)确(què)指(zhǐ)出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素(sù)，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间(jiān)数较(jiào)其他国家依(yī)旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济(jì)水平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发(fā)展(zhǎn)水平(píng)的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出(chū)现(xiàn)错配，这是(shì)过去(qù)二(èr)十年(nián)房价快速上涨基石。那么(me)未(wèi)来(lái)将是住宅质(zhì)量的供需冲(chōng)突(tū)。房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不单局(jú)限(xiàn)于城市能级之间(jiān)差异，优(yōu)质(zhì)小区和老旧二(èr)手房之间的差异也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数据调查(chá)的(de)是人(rén)，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在(zài)统计(jì)偏差(chà)。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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