近(jìn)两年火(huǒ)爆(bào)的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈(chéng)现出(chū)高(gāo)比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此(cǐ)表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期投资(zī)价(jià)值，通(tōng)过观测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权(quán)到期后不(bù)再产生现(xiàn)金收益，特许经营(yíng)权分红目前已包(bāo)含了(le)利润分配和本金的归还(hái)，在(zài)选择(zé)投(tóu)资标的(de)时应(yīng)了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息(xī)日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚(shàng)未(wèi)公布(bù)。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例(lì)的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额占(zhàn)可供分配金额(é)比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分(fēn)红收益(yì)，以及基金份额交易价格的变化。基金份(fèn)额二级市(shì)场价(jià)格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及市场因(yīn)素的综(zōng)合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金(jīn)分红预期则(zé)更有规(guī)律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基础设施资产的(de)经营现金流(liú)，投资人(rén)通过(guò)基金募(mù)集材料(liào)和信息披(pī)露文件，结合行业及市(shì)场情(qíng)况，可以分析(xī)基础设施(shī)项目的(de)经(jīng)营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份(fèn)额二(èr)级市场价格变化导致的(de)浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实际获(huò)得的现金(jīn)收(shōu)益，对于长期(qī)投(tóu)资者更具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华平(píng)也(yě)表示，根(gēn)据《公开(kāi)募集基础设(shè)施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规(guī)要求，基(jī)础(chǔ)设施基金(jīn)应(yīng)当将90％以上(shàng)合并后基金年(nián)度可分配金额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分红机制(zhì)一呼百应吾独尊是什么意思生肖，一呼百应吾独尊代表什么生肖是(shì)公募(mù)REITs的主要特(tè)征之一，稳(wěn)定的(de)分红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期(qī)投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基金也认(rèn)为，从(cóng)投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债券派息，但不(bù)等同于债券的固定利息(xī)回报，而是由可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多(duō)元化提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的(de)分红能够(gòu)帮助(zhù)机构投资者稳定(dìng)收益(yì)。机构投资者公(gōng)募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取相对于投资债券相对(duì)高的收(shōu)益性，在有效(xiào)控(kòng)制风险(xiǎn)的(de)前提下，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对(duì)于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场(chǎng)价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动(dòng)受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素之一，而(ér)稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面(miàn)市(shì)场热(rè)点(diǎn)呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另一方(fāng)面(miàn)，基(jī)础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩相对经(jīng)济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处(chù)理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分红金额(é)进行计(jì)算。除权操作是对分红(hóng)前(qián)后基(jī)金份额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基金分红前(qián)后(hòu)均可以(yǐ)获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资者长期(qī)投资(zī)的信心，同时需(xū)结合持有产品(pǐn)的(de)特性，关注二(èr)级市(shì)场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解(jiě)底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募基金(jīn)分红(hóng)前提是(shì)本金之上的增值(zhí)部(bù)分不同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间(jiān)的“分红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的(de)，与(yǔ)现有公募(mù)基(jī)金分红差异(yì)很大，大(dà)多数普通投资(zī)者可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年限(xiàn)到期后基金价值面临极大(dà)不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注(zhù)意的(de)情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类(lèi)型(xíng)，持(chí)有(yǒu)产(chǎn)权类产品的收益主要包括(kuò)每年的现金分红及资产增值的收益(yì)，而(ér)持(chí)有特(tè)许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自(zì)项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营(yíng)权类资产的(de)分(fēn)红包括了(le)利润(rùn)分配和本金的归(guī)还，两(liǎng)者的比率也(yě)是变动的，对特许经(jīng)营权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择(zé)投资标的时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含(hán)“本(běn)金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更(gèng)看重底(dǐ)层资(zī)产的(de)价值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层(céng)资产属性，对所选择(zé)产品的(de)二级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经营(yíng)项目(mù)在经营权(quán)到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可(kě)供分配金额(é)的分配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较短的特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目(mù)，通常具备更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期限较(jiào)长的特许(xǔ)经(jīng)营权项目，即(jí)使分派率相对(duì)较低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含了投资本(běn)金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基(jī)金份额(é)单价随着分派进度(dù)逐年下降是(shì)正常现象，投(tóu)资特(tè)许经营权(quán)REITs的(de)收益来自(zì)项目剩(shèng)余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再加上到期后(hòu)通(tōng)过(guò)对建筑(zhù)的(de)更新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加投(tóu)资(zī)，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在基础资产的估(gū)值上，使(shǐ)产(chǎn)权(quán)类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资(zī)产投资(zī)属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分(fēn)红期(qī)，投资(zī)者可以观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示(shì)，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可供(gōng)分配现金(jīn)，二者存在本质性(xìng)区别。经营(yíng)活动产生的现金净流量是(shì)指企业经(jīng)营、筹资(zī)、投资产生一呼百应吾独尊是什么意思生肖，一呼百应吾独尊代表什么生肖的现金流，基(jī)于(yú)企业本身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期(qī)初(chū)现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立的资产配置功能，比较适(shì)合长期持(chí)有。建议(yì)投资者对经营(yíng)权(quán)类的资(zī)产可以(yǐ)更多关(guān)注内(nèi)部(bù)收(shōu)益率的高低，对产权类的(de)资(zī)产更多关注(zhù)分(fēn)派率高低。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益(yì)主要来自底层资产的经营净(jìng)现金流(liú)，所以底层资产运(yùn)营情况直接影(yǐng)响投(tóu)资回报，投资(zī)者可综合(hé)考虑原始权益人(rén)综合实力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管(guǎn)理人实(shí)力等(děng)多重(zhòng)因(yīn)素来选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红(hóng)交易带来(lái)的短期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资(zī)者关注有(yǒu)基本面支(zhī)撑(chēng)、填权效应相对明显、同时(shí)分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分(fēn)红金额与募(mù)集(jí)材料中(zhōng)披露预测(cè)进行(xíng)比(bǐ)较分析，结(jié)合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负(fù)责人(rén)也称。

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