5月以(yǐ)来，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代(dài)表的机(jī)构(gòu)对(duì)于这一板块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南(nán)方和华夏(xià)的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地(dì)方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增(zēng)持(chí)，持仓数(shù)量占流通(tōng)股比重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细(xì)作(zuò)成共识(shí)

　　从(cóng)公(gōng)募基金(jīn)对房地产的配置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持有(yǒu)的房地(dì)产行业标(biāo)的(de)市(shì)值约1188亿元，占其(qí)所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出(chū)色，但(dàn)公(gōng)募(mù)所持(chí)房地产公司市(shì)值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现了三年来(lái)的首次(cì)回升(shēng)，年(nián)底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募对(duì)房地产行业的持(chí)股比例也同步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年(nián)一季(jì)度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙(lóng)头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报(bào)汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最(zuì)高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处首先在于(yú)几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其(qí)是万(wàn)科最(zuì)为(wèi)明显；其次是金地集(jí)团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏(sū)链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其(qí)传(chuán)导(dǎo)到二级(jí)市场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经济圈判断(duàn)房地(dì)产(chǎn)已经进入大分(fēn)化时代，一二线(xiàn)城市(shì)好(hǎo)于(yú)三四线(xiàn)城市。而映射(shè)到二级(jí)市(shì)场投资(zī)上(shàng)，配(pèi)置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按(àn)照产(chǎn)业周(zhōu)期来分类(lèi)，包(bāo)括房(fáng)地产等几类行业在盖特(tè)纳曲(qū)线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的行业(yè)，传统认(rèn)知(zhī)上(shàng)没有什(shén)么投资机会(huì)的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似(shì)的行业也出(chū)现(xiàn)了一些机(jī)会，背后的(de)逻辑是供(gōng)给侧(cè)发生了更大(dà)的变化。”一不愿具(jù)名的上(shàng)海公募基金经理指出(chū)。

　　不(bù)过也有公募(mù)人(rén)士(shì)持谨慎乐(lè)观(guān)态(tài)度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售面(miàn)积很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建(jiàn)筑(zhù)面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更新，也(yě)有近(jìn)10亿不是省油的灯是什么意思，没有一个省油的灯是什么意思(yì)平方米(mǐ)。需求(qiú)端还需要(yào)有一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收(shōu)入也不(bù)支撑每年18万亿(yì)元(yuán)的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而(ér)行业高增的时代已经(jīng)过去，未来(lái)行(xíng)业的需求或(huò)将(jiāng)回落，在(zài)此过程中(zhōn不是省油的灯是什么意思，没有一个省油的灯是什么意思g)，伴(bàn)随着(zhe)地产的(de)高杠杆属性(xìng)，就很容(róng)易(yì)出现信(xìn)用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供(gōng)给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的(de)公司就能够(gòu)通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获得市占率的(de)提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投资机会，机(jī)会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为(wèi)公募乃至(zhì)整体机构(gòu)的(de)务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标(biāo)的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的(de)个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入(rù)统计(jì)的(de)124只房地(dì)产类标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段恰好(hǎo)排名前五的(de)公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易(yì)日收出涨停。从该股的(de)基本面来看，上(shàng)实发展的(de)主营业务为房地(dì)产开发(fā)与经(jīng)营。公司的(de)主(zhǔ)要产品及服务为(wèi)房(fáng)地产销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大(dà)流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看，各类(lèi)机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流(liú)通股股东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括(kuò)公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂(zàn)时排名第二的(de)浦(pǔ)东金桥也是(shì)上海本地(dì)房企，其第一季(jì)度的(de)收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代(dài)出租率复苏(sū)至近年来最(zuì)高，另(lìng)一方面则是公司拿地结(jié)算持(chí)续(xù)性向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季(jì)度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构(gòu)在(zài)其(qí)中持(chí)续(xù)驻足。从第(dì)一(yī)季度(dù)十(shí)大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续(xù)第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海区域性地产公司(sī)外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳(zhèn)的(de)地(dì)产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的(de)净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只公(gōng)募指(zhǐ)基首季新(xīn)杀(shā)入(rù)十大流通股股东行列。具(jù)体(tǐ)说来(lái)， 南方中证全(quán)指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富国中证指数(shù)1000增强则排(pái)名第九位，此外(wài)联袂出现(xiàn)的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访时，兴(xīng)证全(quán)球基(jī)金相(xiāng)关人(rén)士分析：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌(pái)和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对应(yīng)潜在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受限(xiàn)于信用问(wèn)题(tí)或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿(ná)地力(lì)度（拿(ná)地金额/销售金(jīn)额）基(jī)本(běn)在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空(kōng)间有限(xiàn)，从(cóng)融资(zī)成本看，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)的融资成本不断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销(xiāo)售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或(huò)存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构(gòu)性机(jī)会依(yī)然存在，少部分公司尤其是(shì)央(yāng)企占据(jù)显著优(yōu)势，其主要又(yòu)体现为库(kù)存的优势(shì)。央(yāng)企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的(de)融(róng)资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产资产运(yùn)营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营(yíng)地产公司(sī)也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地(dì)资源债权债(zhài)务关系等问题(tí)，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有更(gèng)多担忧(yōu)和(hé)质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相较(jiào)于民企来说(shuō)估值的(de)修复(fù)更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度(dù)看，行业(yè)的(de)逻(luó)辑在于集(jí)中度(dù)提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和现金流创造能力(lì)，以(yǐ)此带来估(gū)值中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该关注估(gū)值相对较(jiào)低(dī)，企(qǐ)业自(zì)身资(zī)产的质量(liàng)好、运营能力强、可以(yǐ)创造(zào)持续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内(nèi)部将(jiāng)出现分化(huà)，要关注将受益于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石(shí)投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的话，或许还(hái)是(shì)保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等(děng)国资背景龙(lóng)头前途(tú)更为光明。不过(guò)国投(tóu)瑞银基(jī)金投资(zī)部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续(xù)观察国企(qǐ)央(yāng)企在(zài)三个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资(zī)成(chéng)本(běn)保持(chí)低(dī)位(wèi)，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次(cì)是拿地(dì)份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要(yào)多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分(fēn)化更趋(qū)明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨(bīn)江集团等房企营收(shōu)、净利均(jūn)实现了业绩的(de)回(huí)正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增速(sù)的增长。而这些公(gōng)司也(yě)是(shì)机构(gòu)的(de)重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产(chǎn)业内人士(shì)张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业绩出(chū)现(xiàn)明显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要(yào)集(jí)中在核(hé)心城市，投(tóu)资(zī)力度较大。投(tóu)资(zī)的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长(zhǎng)不是省油的灯是什么意思，没有一个省油的灯是什么意思，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍(réng)处于调(diào)整的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时也提(tí)醒表示，在房地产的(de)复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一些不确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份开始又(yòu)在(zài)往下掉。除(chú)了(le)杭(háng)州、成都等极(jí)个别城市四月环比三(sān)月相对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝(jué)大多数城(chéng)市都出现环比下滑(huá)的(de)情(qíng)况。而现在五(wǔ)月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入(rù)情况，以及市场(chǎng)的去(qù)库存压力、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六(liù)月(yuè)份房企为了半年报(bào)冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第(dì)二季(jì)度、第三季度增长不(bù)确定性的(de)压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产(chǎn)以及(jí)其上下游产业(yè)链的复(fù)苏速度(dù)都比想象(xiàng)的要(yào)慢很(hěn)多(duō)，我们要多(duō)给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以(yǐ)及(jí)上下(xià)游就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的(de)、做(zuò)得(dé)比同行好得(dé)多的企(qǐ)业，会伴随整个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能(néng)耐心地去(qù)等待它(tā)的基本(běn)面不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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