导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分化时(shí)代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年(nián)是中(zhōng)国房地(dì)产市场黄(huáng)金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰(qià)逢近年地(dì)产(chǎn)持(chí)续低景气，有关(guān)中国地产(chǎn)是否过剩(shèng)的(de)讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清(qīng)中国(guó)城镇存(cún)量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极(jí)度(dù)过剩(shèng)，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第(dì)七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不(bù)到一成，其中还(hái)包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人(rén)均一间房所能(néng)满足，它与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的(de)人(rén)均住宅间数(shù)较发达国家还有很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居(jū)民户(hù)均1套(tào)房，其(qí)中每户(hù)持有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭户(hù)均住宅的数(shù)据，我们根据商品(pǐn)住宅套数(shù)、商(shāng)品住(zhù)宅占比和城镇家庭户(hù)数(shù)，计算出(chū)城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产市场的(de)住(zhù)宅套(tào)户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡(héng)，是因为户(hù)均(jūn)一套房(fáng)无法满足流动人口的(de)租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的(de)近三成都是(shì)流动人(rén)口，流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而(ér)产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未(wèi)来(lái)地(dì)产仍有(yǒu)四大(dà)新增需求动力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人(rén)口规模缩(suō)小，一人(rén)户、两人户占比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小家庭(tíng)化(huà)趋势将(jiāng)延续，带(dài)来新户购房(fáng)需(xū)求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的分化日益明(míng)显，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年(nián)以前(qián)建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的(de)改造势在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)均较发达国家有着(zhe)不小差(chà)距，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发(fā)展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不(bù)足(zú)，这(zhè)是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么当下房地产大分化(huà)时代(dài)已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则(zé)更多体现在(zài)住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化(huà)必(bì)将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区(qū)域板(bǎn)块之(zhī)间，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之(zhī)间(jiān)。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国(guó)已有(yǒu)近(jìn)6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁担(dān)心，中国的房(fáng)子(zi)是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过(guò)剩(shèng)，还是(shì)供需(xū)平衡(héng)，或(huò)是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测算出中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房(fáng)子是(shì)否真的过剩(shèng)了？据(jù)此判断(duàn)未来房地产市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观(guān)察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过(guò)剩(shèng)的直观判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全(quán)国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑数(shù)据以及(jí)80多万(wàn)处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学(xué)校、医院等非住(zhù)宅。总的算(suàn)下来(lái)，住宅占(zhàn)比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间，其(qí)中城市家庭户居(jū)民(mín)人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意(yì)味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素密(mì)切相关。单单(dān)从人均(jūn)住宅间数不能完(wán)全反映(yìng)出城(chéng)镇居(jū)民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以家庭为单位购买(mǎi)成(chéng)套住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐全(quán)的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住(zhù)宅主要分(fēn)两大(dà)类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并没(méi)有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来(lái)源(yuán)（人口普查数据）。计算中(zhōng)国(guó)居民户(hù)均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数(shù)量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户(hù)均住宅套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居(jū)民拥有的(de)商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以家庭(tíng)户数，我们(men)就(jiù)能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用(yòng)既有统计数据(jù)，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数(shù)里的期(qī)房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计(jì)销售套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）鸭绒被好还是鹅绒被好，鹅绒被最大的缺点ong>城镇居(jū)民户(hù)均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们(men)需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的(de)户均(jūn)住(zhù)宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住(zhù)宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其(qí)中自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其(qí)他住宅和购买二手(shǒu)房(fáng)都是商品住(zhù)宅，因此将租(zū)赁其他(tā)住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年(nián)内陆续(xù)交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国平(píng)均每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达(dá)到了户均(jūn)一套房的(de)程(chéng)度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国(guó)城镇化(huà)进展终结(jié)，甚至意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足(zú)因人口流动、居民换(huàn)房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住(zhù)宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房，就会造成(chéng)人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不(bù)应求，造成(chéng)房(fáng)价或(huò)房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省(shěng)际(jì)流动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工(gōng)作的(de)流(liú)动(dòng)人口在老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工资(zī)吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高房价(jià)迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占(zhàn)据两(liǎng)套房(fáng)，在高房(fáng)价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购(gòu)买一(yī)套房。所以(yǐ)说户(hù)均一套房无法满(mǎn)足庞大流(liú)动人口的(de)租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施(shī)陈(chén)旧，给(gěi)住(zhù)户的生活带来(lái)了很大的不便(biàn)和(hé)安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居(jū)住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老(lǎo)旧小区(qū)很难满(mǎn)足(zú)现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一(yī)居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地(dì)资(zī)源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地(dì)产的需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两年(nián)间农民带(dài)房(fáng)进城(chéng)和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积不足(zú)19平方(fāng)米，不(bù)及(jí)全国人均(jūn)水平的一半。若(ruò)去除20％的(de)公摊，可使用的住(zhù)宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困(kùn)难，若(ruò)按这个(gè)标(biāo)准(zhǔn)算的话(huà)，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用住宅面(miàn)积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均住宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面(miàn)积后(hòu)，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅总量(liàng)会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然(rán)1套(tào)房(fáng)，未(wèi)来地(dì)产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似已经户户有房。即(jí)便如(rú)此，中国(guó)人口(kǒu)静态结(jié)构和动态(tài)趋势演绎，决定了(le)中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求(qiú)主要来自(zì)于四(sì)个方面。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数(shù)增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一(yī)人户、二人户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导致户数(shù)会因户均人(rén)口规模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济(jì)发(fā)展带来的新增住宅(鸭绒被好还是鹅绒被好，鹅绒被最大的缺点zhái)需求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，资源和(hé)生产要素逐步向经济带(dài)、都市(shì)圈中心(xīn)城市流入，区域经(jīng)济(jì)资源分配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁(qiān)移势必涉(shè)及到买房(fáng)租房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市场带来新(xīn)的(de)增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其(qí)人(rén)口增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势必(bì)会(huì)进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造(zào)的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低(dī)、基础设施配套(tào)差、没有或(huò)少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背(bèi)后(hòu)的改(gǎi)善性(xìng)需求有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资(zī)金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户(hù)型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生(shēng)活(huó)品质，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央(yāng)经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)较其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与(yǔ)经(jīng)济(jì)水(shuǐ)平(píng)有着密切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提(tí)高，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年(nián)是(shì)中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出现错配(pèi)，这是过(guò)去二十年房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能(néng)级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据(jù)调查(chá)的是人，并不是针对住宅(zhái)，因(yīn)此(cǐ)可能存在统(tǒng)计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期。

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