5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数(shù)据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数(shù)量(liàng)占流通股(gǔ)比重增幅五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配(pèi)置(zhì)房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但公募所持房地产(chǎn)公(gōng)司市(shì)值在股票资产中的(de)占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现了三年来的首次回(huí)升，年(nián)底(dǐ)这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对房(fáng)地产行业(yè)的(de)持股比例也(yě)同(tóng)步回升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在(zài)今年一(yī)季(jì)度得以延续。数据(jù)统计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占(zhàn)板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公(gōng)募对于(yú)房(fáng)地产的投资(zī)愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报(bào)汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名(míng)第二(èr)的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报(bào)，变化(huà)之处(chù)首先(xiān)在于几只房地(dì)产(chǎn)龙(lóng)头(tóu)股从排位上看均(jūn)有退步(bù)，尤其(qí)是(shì)万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集团(tuán)退(tuì)出百大(dà)之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其传导到(dào)二级市场乃至(zhì)机(jī)构持仓上还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分(fēn)化(huà)时代(dài)，一二线城(chéng)市好(hǎo)于三(sān)四(sì)线城市(shì)。而映射(shè)到(dào)二级市场投资上(shàng)，配置房地产(chǎn)行业(yè)轻松收(shōu)获行(xíng)业(yè)贝(bèi)塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周期来(lái)分类，包括房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或(huò)者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没(méi)有(yǒu)什(shén)么投资机会(huì)的。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊的(de)行情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行业也出现了一些(xiē)机会(huì)，背后(hòu)的逻(luó)辑是供(gōng)给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度(dù)：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的(de)年销售(shòu)面积很难再(zài)出现了(le)，2022年(nián)光是居民存款数量增(zēng)加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的政策出来(lái)去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还(hái)是(shì)人(rén)均住房面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国(guó)均已告别住房短缺时代，而目前居民(mín)的(de)杠杆(gān)率和房(fáng)价收入也(yě)不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的(de)房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行(xíng)业的需(xū)求或(huò)将回落(luò)，在(zài)此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产的高杠(gāng)杆(gān)属(shǔ)性(xìng)，就(jiù)很容易(yì)出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程(chéng)。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的(de)公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需(xū)求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有投(tóu)资机会(huì)，机会在于城市(shì)、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五的(de)公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展(zhǎn)，五一(yī)假期归来(lái)后日成交量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来大清道光元年是哪一年，道光元年是哪一年到哪一年看，上(shàng)实发展的(de)主营业务为(wèi)房(fáng)地产开发与经营。公司(sī)的(de)主要产(chǎn)品及服务为房地(dì)产销售、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从(cóng)业绩数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构(gòu)都有对其(qí)布(bù)局的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上(shàng)银基(jī)金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公(gōng)司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥也是(shì)上海本(běn)地房企(qǐ)，其第一季度(dù)的收(shōu)入(rù)利润规模大幅(fú)度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势头向(xiàng)好背景(jǐng)下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一季(jì)度十大流通股股东来(lái)看，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第三个季度他(tā)有的两只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同时榜(bǎng)单中还有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比(bǐ)投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地(dì)产则是主要布局在深圳的(de)地(dì)产公司，一季报交(jiāo)出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入(rù)十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关人士分析：“经(jīng)历(lì)过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值更为(wèi)笃定突(tū)出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地(dì)金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的(de)净(jìng)负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看，龙(lóng)头房企的融(róng)资成本不断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房地产行业的(de)结构(大清道光元年是哪一年，道光元年是哪一年到哪一年gòu)性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又体现为库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和(hé)良好(hǎo)的不动产(chǎn)资(zī)产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相(xiāng)较于(yú)民(mín)营(yíng)地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企业(yè)的(de)资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行(xíng)业出(chū)清的过程(chéng)中，央(yāng)国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的(de)逻(luó)辑(jí)在于(yú)集中度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且(qiě)可预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估(gū)值(zhí)相对较低(dī)，企(qǐ)业自身资产的质量(liàng)好(hǎo)、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行(xíng)业内部将出现分化(huà)，要(yào)关注(zhù)将(jiāng)受益于行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投(tóu)资(zī)首席研(yán)究官方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一(yī)思路的(de)话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景(jǐng)龙头前途(tú)更为(wèi)光明(míng)。不过国投(tóu)瑞银基(jī)金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地(dì)去持续观察国企(qǐ)央企在三个方面是否可以维持(chí)，首先是融资(zī)成本保持低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次是(shì)拿地份额持(chí)续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓(huǎn)慢

　　机(jī)构(gòu)需要(yào)多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据(jù)房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季(jì)度的业绩(jì)分化(huà)更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实现(xiàn)了业(yè)绩的(de)回正，甚至(zhì)是较大增速(sù)的增长。而这些公(gōng)司也是(shì)机构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地(dì)产业内人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍(réng)在持续性(xìng)地(dì)拿地，且主要(yào)集中在核(hé)心城市，投资力度(dù)较大。投资(zī)的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟(wěi)同时也(yě)提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产(chǎn)的(de)复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极(jí)个别城市四月环(huán)比三月相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在内(nèi)的绝(jué)大多(duō)数城市都出现环比下(xià)滑的(de)情况。而(ér)现在五月的市(shì)场表现也(yě)不(bù)太乐观。按照现在的(de)经济状况(kuàng)、收(shōu)入(rù)情况，以及(jí)市场(chǎng)的去库存压力(lì)、企业的资(zī)金面压(yā)力，可能会出现，到(dào)六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第二(èr)季(jì)度、第三季(jì)度增长不确定性(xìng)的压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事(shì)长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房(fáng)地产(chǎn)以及其上下游产业(yè)链的复苏速(sù)度都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多，我们(men)要多给(gěi)一些耐(nài)心，这个时候，在房地(dì)产以及上(shàng)下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱。但(dàn)这也意(yì)味着，只有极为少数(shù)的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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