导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持(chí)续低景气(qì)，有关中国(guó)地产是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到(dào)一成，其(qí)中还包括大(dà)量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋(wū)中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能满足(zú)，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1同样(yàng)不意味着(zhe)中国住宅市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算(suàn)出(chū)城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示(shì)，目(mù)前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若期房顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房(fáng)似乎意(yì)味着户户有(yǒu)房，然(rán)而事实上中国住宅市场(chǎng)供(gōng)需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套(tào)户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户(hù)均一套(tào)房(fáng)无法(fǎ)满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求(qiú)。全(quán)国总(zǒng)人口的近三(sān)成都(dōu)是流动人(rén)口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而产生(shēng)了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一套房，中(zhōng)国未来地(dì)产仍(réng)有(yǒu)四大新增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模缩小，一(yī)人户(hù)、两人户占(zhàn)比不断(duàn)增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带(dài)来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，区域经济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人(rén)口流入(rù)，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅(zhái)需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促(cù)成(chéng)“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积均(jūn)较发达国家有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，这是(shì)过去(qù)二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分化时代(dài)已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将体现在不同能级(jí)城市之(zhī)间(jiān)，不同区域(yù)板块之间，不同品质住(zhù)宅之(zhī)间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发(fā)一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需(xū)平衡，或(huò)是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公(gōng)布(bù)，我(wǒ)们无法直接(jiē)知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测(cè)算出中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判(pàn)断未来(lái)房(fáng)地产市场会(huì)如(rú)何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量过剩(shèng)的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月(yuè)，在以(yǐ)全国自然灾害综合(hé)风险普查(chá)工(gōng)作情况为(wèi)主题(tí)的新闻发布(bù)会上，负责(zé)人(rén)对外披露(lù)：“住宅城乡建设(shè)行业(yè)获取了全(quán)国(guó)近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多万处(chù)市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括(kuò)了大量商业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普(pǔ)查数据公(gōng)布了(le)中国(guó)城镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于(yú)1，看(kàn)似意味着(zhe)人人(rén)都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设(shè)施(shī)等因素密(mì)切相关。单单(dān)从人(rén)均(jūn)住宅间数不能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居(jū)民的居住水平(píng)。

　　中国主要(yào)是(shì)以(yǐ)家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思(sī)路、数据(jù)和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要(yào)分两大类，一类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一(yī)类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数(shù)据，并(bìng)没(méi)有直接公(gōng)布(bù)城镇住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相关数(布洛芬一天最多吃几次，布洛芬一天最大剂量是多少shù)据有两处(chù)可(kě)以直接公(gōng)布，一是(shì)每(měi)年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民(mín)户均住(zhù)宅数量，我们主要(yào)用到(dào)上(shàng)述两组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够(gòu)得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除以(yǐ)家庭户(hù)数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少，目(mù)前(qián)缺乏一(yī)个准确统(tǒng)计(jì)。我(wǒ)们(men)利用(yòng)既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套(tào)数，并进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年(nián)，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国(guó)商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售(shòu)以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开(kāi)始(shǐ)，新房(fáng)销售中期(qī)房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售套数里的期房(fáng)销售，得到(dào)商品住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现(xiàn)房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居(jū)民(mín)的住(zhù)宅结构特(tè)征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉(lián)租(zū)房(fáng)与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他住宅(zhái)和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末(mò)，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达(dá)到(dào)了户均一套房的程度(dù)，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意味着中国(guó)城镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至意(yì)味着中国地产存(cún)量供给(gěi)绰(chuò)绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套(tào)房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居(jū)民换房等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套房，就会造(zào)成(chéng)人口净流入地的住(zhù)宅市场(chǎng)供不(bù)应求(qiú)，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)和省(shěng)际流(liú)动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在(zài)老家(jiā)县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人(rén)口流(liú)动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但(dàn)高(gāo)房价(jià)迫(pò)使打工(gōng)人回(huí)乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口实际上会占据(jù)两套房，在高房价(jià)的大城市租(zū)赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一(yī)套房(fáng)。所以(yǐ)说(shuō)户均一(yī)套(tào)房(fáng)无(wú)法满(mǎn)足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有不少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大等问题，如(rú)电线老化(huà)、管道(dào)等基础设(shè)施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的(de)不便和(hé)安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅(zhái)面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧(jiù)小区很难满足(zú)现(xiàn)代生活(huó)需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭(tíng)住宅为(wèi)一居室和二居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)33％。对(duì)比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然(rán)这(zhè)与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积(jī)扩(kuò)张(zhāng)是未(wèi)来(lái)地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间(jiān)农(nóng)民带(dài)房(fáng)进城(chéng)和老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)不足19平方米，不及(jí)全国(guó)人均水(shuǐ)平(píng)的一半(bàn)。若去除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人(rén)均住宅(zhái)建筑面积低(dī)于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人数，需要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至(zhì)少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国家人(rén)均住(zhù)宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去除公(gōng)摊面积后，中国的人均(jūn)可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　布洛芬一天最多吃几次，布洛芬一天最大剂量是多少="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161809880.png">

　　四、户均(jūn)已然1套房，未(wèi)来地(dì)产还会有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便(biàn)如此，中国人口静态结构(gòu)和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套(tào)住(zhù)宅现实之下(xià)，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家(jiā)庭户均人(rén)口(kǒu)数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比(bǐ)明(míng)显上升，人(rén)口小家庭(tíng)化趋势(shì)将继续延续(xù)，导致户数会因户均(jūn)人口规模的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导(dǎo)致(zhì)经济发展(zhǎn)带来的新(xīn)增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显，资(zī)源和生产要(yào)素逐步向(xiàng)经(jīng)济带(dài)、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买(mǎi)房租(zū)房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其(qí)人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅(zhái)建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需(xū)求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买经济适用(yòng)房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住(zhù)宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没(méi)有(yǒu)或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的(de)改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性需(xū)求(qiú)还将有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活(huó)品质，以小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新。2022年底的(de)中(zhōng)央经济工作会议明确(què)指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素(sù)，中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济(jì)水平有着密切正向联系。随着(zhe)经济发(fā)展水平(píng)的(de)提高，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足，供需出现错配，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)未(wèi)来将是住宅质(zhì)量的(de)供需冲突。房地(dì)产大分化(huà)时(shí)代已至，这种分化(huà)不单局限于(yú)城市(shì)能(néng)级之间差异(yì)，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异也(yě)将越(yuè)发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调(diào)查的是人，并不是针(zhēn)对(duì)住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差(chà)。商(shāng)品住(zhù)宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增(zēng)速(sù)可能超预期(qī)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 布洛芬一天最多吃几次，布洛芬一天最大剂量是多少