5月以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募基(jī)金为(wèi)代表的机构对于(yú)这一(yī)板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布(bù)局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南(nán)方和华(huá)夏(xià)的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日(rì)时(shí)所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季(jì)报统计，龙(lóng)头与地方国(guó)企央(yāng)企获得增持(chí)，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利(lì)时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房(fáng)地(dì)产行业(yè)标的(de)市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出色(sè)，但公募所持房地产(chǎn)公司市值(zhí)在股票资(zī)产中的占比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回(huí)升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对(duì)房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的持股比(bǐ)例也(yě)同(tóng)步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个股分别(bié)为保利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值(zhí)占板块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地(dì)产的投资愈发(fā)有集(jí)中于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排(pái)名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报(bào)，变化(huà)之处(chù)首先在于(yú)几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤(yóu)其是万科(kē)最为(wèi)明显(xiǎn)；其次(cì)是金地集(jí)团(tuán)退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏链上最后一(yī)环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市(shì)场乃至机(jī)构持(chí)仓上还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的(de)是，经济圈判断房地产已经进入大分化时(shí)代(dài)，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三(sān)四线城市。而(ér)映(yìng)射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一去不返了(le)。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属(shǔ)于成(chéng)熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的(de)行情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类(lèi)似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给(gěi)侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的(de)上海(hǎi)公募基金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过(guò)也有公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是居民存款(kuǎn)数(shù)量增加了15万亿元(yuán)。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要(yào)有一(yī)定的政策(cè)出来去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均(jūn)住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价(jià)收入也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元的销售(shòu)额(é)，以及过快(kuài)上行(xíng)的房(fáng)价，因而行业(yè)高(gāo)增的(de)时代已经过(guò)去，未(wèi)来(lái)行业的需求或将回(huí)落，在(zài)此过程(chéng)中(zhōng)，伴随(suí)着地(dì)产(chǎn)的(de)高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地(dì)产爆(bào)雷(léi)），行业(yè)进入(rù)到供给侧出清的过程(chéng)。这个过(guò)程(chéng)中，综合(hé)竞争(zhēng)力强的(de)公(gōng)司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市(shì)占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这样(yàng)的认(rèn)识转变，精耕细作个股成(chéng)为公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区(qū)域(yù)性标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来(lái)看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申(shēn)万(wàn)房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类(lèi)标(biāo)的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地(dì)产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明(míng)显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面(miàn)来看，上实(shí)发展的(de)主(zhǔ)营业(yè)务为房地产开(kāi)发(fā)与经营。公司(sī)的(de)主要产品(pǐn)及服务为(wèi)房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实现营业(yè)收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)，各类机构都有对(duì)其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体包括公募(mù)的上(shàng)银(yín)基金、私募(mù)的迎(yí九年一贯制教育是什么意思啊，九年一贯制啥意思ng)水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公(gōng)司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排(pái)名(míng)第二的浦东金桥也(yě)是上海本地房(fáng)企，其第一季(jì)度(dù)的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时(shí)代(dài)出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿地结算持(chí)续性向(xiàng)好，从数字上看，一季(jì)度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头向好背(bèi)景下(xià)，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通股股东来(lái)看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然(rán)在前十中(zhōng)，这也(yě)是(shì)连续第(dì)三个季(jì)度(dù)他有的两只产品杀(shā)入前十。同时(shí)榜单(dān)中(zhōng)还有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣(róng)安地产(chǎn)则(zé)是主要布局在(zài)深圳(zhèn)的地产公司，一季(jì)报交出的也(yě)是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指基(jī)首季(jì)新(xīn)杀入(rù)十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富国(guó)中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出现的(de)机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较(jiào)多(duō)（券(quàn)商测算对应(yīng)潜在(zài)毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受限于(yú)信用问题或者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额(é)/销售金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆(gān)率较低(dī)，净负债率基本(běn)在70％以下，而(ér)其他(tā)房企(qǐ)的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成(chéng)本(běn)看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在(zài)当(dāng)前(qián)中特估的(de)浪潮下，央国企地(dì)产(chǎn)股(gǔ)或存在发展的(de)大好(hǎo)机会。中(zhōng)信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构性(xìng)机会依(yī)然(rán)存在(zài)，少部分(fēn)公司尤其是(shì)央企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其主要(yào)又体现(xiàn)为库(kù)存的优势(shì)。央企地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资源和良好的不动产资(zī)产(chǎn)运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产(chǎn)公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于减值、土地(dì)资源债(zhài)权债(zhài)务关系(xì)等问题，市场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业(yè)的(de)资(zī)产会有更多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在这一轮(lún)行业出清的过程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从中(zhōng)长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提(tí)升(shēng)后(hòu)，行业进入高质量(liàng)九年一贯制教育是什么意思啊，九年一贯制啥意思发展阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳(wěn)定且可(kě)预期(qī)的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带(dài)来估值中(zhōng)枢的提(tí)升，应(yīng)该关注估值相对较(jiào)低(dī)，企业自身资产(chǎn)的(de)质量(liàng)好、运营能力强、可(kě)以创造持续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受(shòu)益于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思路(lù)的话，或许还是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙(lóng)头(tóu)前途(tú)更(gèng)为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客观地去持续观察国企央企在三(sān)个(gè)方面是否可以维持(chí)，首先(xiān)是融资(zī)成本保持(chí)低位，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再次是拿地(dì)份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季(jì)报(bào)梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩(jì)分化更(gèng)趋(qū)明显，保(bǎo)利(lì)发(fā)展、滨(bīn)江(九年一贯制教育是什么意思啊，九年一贯制啥意思jiāng)集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的(de)增长。而这(zhè)些(xiē)公司也是机构的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产业(yè)内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业(yè)绩出现明(míng)显改善的(de)房(fáng)企，主要是因为过(guò)去两三(sān)年时(shí)间，尤其是在2021年下半(bàn)年(nián)民营房企不怎(zěn)么(me)投资拿地之(zhī)后，国有企业(yè)仍在(zài)持(chí)续性地拿地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心城市，投(tóu)资力(lì)度较大(dà)。投资的(de)驱动能够推动房企(qǐ)销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一季度(dù)市场恢(huī)复但仍处(chù)于(yú)调整的(de)过程中，能够保有一(yī)个正(zhèng)增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过程中，还面临着一些不(bù)确(què)定性。其(qí)实(shí)整(zhěng)个(gè)市(shì)场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四(sì)月环(huán)比三月相(xiāng)对(duì)表现较好之外(wài)，包括(kuò)北京、上(shàng)海在(zài)内的绝大多数(shù)城(chéng)市都出(chū)现(xiàn)环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的(de)市(shì)场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经(jīng)济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可(kě)能会出现，到六(liù)月份房企为(wèi)了半(bàn)年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期(qī)反(fǎn)弹外的(de)一个市(shì)场(chǎng)乏力现象。也就是(shì)说，第(dì)二季度(dù)、第三(sān)季(jì)度(dù)增长不确(què)定性的压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上(shàng)下游产业(yè)链的(de)复苏(sū)速度都比想象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做(zuò)得比(bǐ)同行(xíng)好(hǎo)得多的企业，会伴(bàn)随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来(lái)。所以只能耐心地去等待它的(de)基本(běn)面不(bù)断地凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅(jǐn)为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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