近两年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对此表示，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期投资价值，通过观测经营(yíng)活(huó)动现金流(liú)、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们(men)也提醒(xǐng)普通(tōng)投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分红(hóng)目前(qián)已包含了利(lì)润(rùn)分配和本金的归还(hái)，在(zài)选择投资标的(de)时应了(le)解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分(fēn)配(pèi)情况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全(quán)年(nián)分配金额(é)占可供分配金额(é)比例平(píng孕妇咳黄痰几天能自愈，白痰和黄痰哪个严重)均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示(shì)，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格的(de)变化。基金(jīn)份额二级(jí)市场价格受到(dào)公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预期(qī)则更有(yǒu)规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要(yào)来自基础(chǔ)设施(shī)资产的经营现(xiàn)金(jīn)流，投资人通过基金募集材料和(hé)信(xìn)息披(pī)露(lù)文(wén)件，结(jié)合行业(yè)及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行投资(zī)决策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额(é)二级市场价格(gé)变化(huà)导(dǎo)致的(de)浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份(fèn)额持(chí)有人(rén)实际获(huò)得(dé)的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级副总监(jiān)李华(huá)平也表示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投资基(jī)金(jīn)指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法规要求，基(jī)础设施基金(jīn)应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式(shì)分配(pèi)给投资者(zhě)，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs的(de)主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为(wèi)，从投资(zī)角度来(lái)看(kàn)，基础设施公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二(èr)级(jí)市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一(yī)面(miàn)，分红(hóng)体现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红要求(qiú)，分红类(lèi)似(shì)于债(zhài)券派息，但不等同于债(zhài)券的固定利息回(huí)报，而是(shì)由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角度来看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰富(fù)了(le)机构投资(zī)者(zhě)的(de)投资品类，为资(zī)产配置多元(yuán)化提(tí)供(gōng)抓手，具(jù)有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机(jī)构(gòu)投资(zī)者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债(zhài)券相(xiāng)对高的(de)收(shōu)益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资(zī)产包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平(píng)的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二级(jí)市(shì)场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下孕妇咳黄痰几天能自愈，白痰和黄痰哪个严重跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济(jì)的影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完成率不达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)价格波动受(shòu)多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人(rén)也表(biǎo)示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债(zhài)券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项目的经营业(yè)绩相对经济(jì)活(huó)力(lì)的(de)改(gǎi)善(shàn)有一定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份(fèn)额的(de)开盘指(zhǐ)导价做调减处(chù)理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的(de)分红(hóng)金额进行计(jì)算。除权操(cāo)作是对分红前(qián)后基金份额净(jìng)值变化的修正，使投(tóu)资人(rén)在基(jī)金分红前(qián)后均可以获得公平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资(zī)者长期投资的信心(xīn)，同时(shí)需结合持有(yǒu)产品的(de)特性，关注二级市(shì)场扰动对整体收(shōu)益(yì)的影响程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括(kuò)利润分配和本金归还(hái)

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒(xǐng)，与现(xiàn)有(yǒu)公募(mù)基金(jīn)分红前(qián)提是本金之(zhī)上(shàng)的(de)增值部分不(bù)同，特许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间(jiān)的“分红”界定为“分派(pài)”更(gèng)为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部分之(zhī)间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金(jīn)分红差异(yì)很大，大多数普通投(tóu)资者(zhě)可(kě)能(néng)把(bǎ)“分派”金额误认(rèn)为(wèi)是(shì)持续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到(dào)期后基(jī)金价(jià)值面临极大不确(què)定性，这是该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前(qián)公募(mù)REITs主要(yào)有(yǒu)特(tè)许经营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持(chí)有产(chǎn)权类产品的收益主(zhǔ)要包括(kuò)每年(nián)的现金分红及资产(chǎn)增值的收益(yì)，而持有特许经营类产品的收益(yì)主要来自(zì)项目每年(nián)的现金分(fēn)红。其(qí)中，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类资产的分(fēn)红包括了(le)利润分配和本金(jīn)的归还，两者的(de)比率(lǜ)也(yě)是变动的(de)，对特许经营权类资产(chǎn)的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通投资(zī)者在选择投资标(biāo)的时(shí)，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资(zī)产(chǎn)属性不(bù)同(tóng)而(ér)形成孕妇咳黄痰几天能自愈，白痰和黄痰哪个严重区别(bié)。特(tè)许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类的(de)公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所以相对(duì)股性偏(piān)强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的二级市(shì)场(chǎng)价格和分红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人也认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后不再(zài)能产生(shēng)现金收益，因此将可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确(què)。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营(yíng)权项(xiàng)目，即使分(fēn)派率(lǜ)相对(duì)较低，也有足够(gòu)年限收回本(běn)金并取得收益(yì)。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含(hán)了投资本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份(fèn)额单(dān)价(jià)随着分派(pài)进度逐(zhú)年下(xià)降是正(zhèng)常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类(lèi)项目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑的(de)剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到期后(hòu)通(tōng)过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让(ràng)金等追加(jiā)投资(zī)，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在基(jī)础资产的估值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资(zī)属(shǔ)性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投(tóu)资(zī)者可以观(guān)测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标，来(lái)观(guān)察和(hé)评(píng)估项目底(dǐ)层(céng)资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金(jīn)相关的(de)指标有两个：一是年报中披露(lù)的经营活动(dòng)现金流，二是(shì)可(kě)供分配现金，二者存在(zài)本质性(xìng)区(qū)别。经营活(huó)动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金(jīn)流，基(jī)于企业本身(shēn)经营活动产生(shēng)；可供(gōng)分配的现(xiàn)金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利(lì)润表的项(xiàng)目进行调(diào)整，加期初(chū)现金，最终得(dé)到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体现在(zài)相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持(chí)有(yǒu)。建议投资者对经营(yíng)权类的(de)资产可以(yǐ)更(gèng)多关(guān)注内部收益率的高低(dī)，对产(chǎn)权类的资(zī)产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要来自底层资产的经(jīng)营净现金(jīn)流，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原(yuán)始权益人综(zōng)合实力、运营管理机(jī)构实力、公募基金管理人实力等多重因(yīn)素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于(yú)分(fēn)红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回(huí)调，建(jiàn)议投(tóu)资(zī)者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规模较为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供(gōng)分配金(jīn)额预(yù)测。投资者可(kě)以将REITs的(de)实际分红金额与募集(jí)材料中披(pī)露预测进行比较分(fēn)析，结合(hé)经济及(jí)市场的(de)实际环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负责人也称。

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