OPPO宣布关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科(kē)技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级(jí)市场的影(yǐng)响仍(réng)未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开(kāi)盘继续延(yán)续此前几日的下跌走势，午(wǔ)后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大(dà)园REIT曾(céng)发布公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库科技(jì)是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施(shī)资产张润大厦(shà)的重要(yào)承(chéng)租方之一，目前未(wèi)收到(dào)哲库(kù)科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停止执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极(jí)做好相(xiāng)关(guān)应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的(de)原(yuán)始权(quán)益人(rén)相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近期已同步启动(dòng)了应急预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极应对哲(zhé)库提前(qián)退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，浦东新(xīn)区(qū)国资委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张江光大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但其实不动(dòng)产(chǎn)公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外价(jià)值，投资者(zhě)应理性看(kàn)待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级(jí)市场价格(gé)继(jì)续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技(jì)的事(shì)件继续扰(rǎo)动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的(de)价格小幅低开，此(cǐ)后二级市(shì)场价(jià)格开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随(suí)后价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元(yuán)，全(quán)天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消(xiāo)息影响，华安(ān)张江光大园REIT最近几个交易日二(èr)级(jí)市场价格(gé)表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易(yì)日跌幅(fú)达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过(guò)24％，在全(quán)市场(chǎng)公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表现上看，目前上市的(de)8只产(chǎn)业园区(qū)基(jī)础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均(jūn)跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披(pī)露张江光大园项(xiàng)目出租率有所(suǒ)下降，如今拟扩(kuò)募的项(xiàng)目又遭遇突发事件，因此导(dǎo)致(zhì)二级市场(chǎng)价格出现(xiàn)波动。”一位(wèi)业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在(zài)上述(shù)人士看来，尽(jǐn)管出于风险规(guī)避的原因，最近几个交(jiāo)易日场内资金有所流出，但是(shì)，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着(zhe)二级市场价格(gé)下跌(diē)，风险也得到一定释放，但是价(jià)格涨跌会受到(dào)基本(běn)面(miàn)、情绪面等多重因素影响，不(bù)好(hǎo)判断价(jià)格(gé)是(shì)不是已经完全(quán)触底。

　　此(cǐ)外，还(hái)有(yǒu)一位业内(nèi)人士表示(shì)，今(jīn)年整体REITs市场表(biǎo)现(xiàn)低迷(mí)，不少产(chǎn)品(pǐn)年内二级市(shì)场跌幅较大，其实有些隐含(hán)收益率高的产品具(jù)备(bèi)一定(dìng)的(de)投资(zī)价(jià)值，很(hěn)适合稳(wěn)健类投资者(zhě)。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐，产业(yè)园区、物(wù)流(liú)类等(děng)REITs产品具备(bèi)一定的(de)投(tóu)资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私(sī)募(mù)基金执行董事(shì)高(gāo)如星对此表示，若(ruò)张江园区最(zuì)终能(néng)顺利(lì)解(jiě)决(jué)招商，平(píng)稳(wěn)过(guò)度对经营现金流没有(yǒu)造成(chéng)大的影响，“事件性(xìng)利空下(xià)调至得这么急、这么深(shēn)，加上前期本身(shēn)园区类资(zī)产就回(huí)调不少了，这(zhè)就是黄(huáng)金坑。”不过(guò)，他也强调，最(zuì)终还(hái)是落(luò)到租金收入受不(bù)受影响(xiǎng)，影响多大，估(gū)计(jì)园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急(jí)回应

　　扩募路(lù)上再迎(yíng)接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基(jī)础(chǔ)设施资产张润大(dà)厦的重(zhòng)要承租(zū)方之一(yī)，目前(qián)未收(shōu)到(dào)哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公(gōng)告中，华安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步(bù)表(biǎo)示，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲库(kù)科(kē)技后续情况，积(jī)极(jí)做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季(jì)报中披露的张江光大(dà)园(yuán)项目出租率(lǜ)下降事(shì)项(xiàng)，一(yī)度二级市场价格(gé)出现回落。在随后(hòu)召开的(de)业绩说明会(huì)中管理人就(jiù)相关事(shì)项(xiàng)进行(xíng)了解释说明，市场信(xìn)心得到了一定提振(zhèn)，二级市场(chǎng)价格表(biǎo)现(xiàn)也趋于(yú)平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的(de)线上(shàng)和(hé)线下的扩募说(shuō)明会(huì)上(shàng)，运营团队表(biǎo)示了(le)对张江光大(dà)园项目的信心，预计签署(shǔ)意向书和(hé)合同谈判中的(de)储备租户正常转化(huà)后，项目出租率将得到回升。没(méi)想(xiǎng)到仅过了(le)不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募(mù)之(zhī)路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的上(shàng)述(shù)公告引起了市(shì)场(chǎng)各方的广泛关(guān)注(zhù)，张江REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目(mù)的原始权益人相关负(fù)责人坦言，事发(fā)突然确实(shí)始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第一时间即奔赴(fù)现场进行了沟通和核实工(gōng)作(zuò)，并同步启(qǐ)动了应急预案，排(pái)摸储备(bèi)租户，积(jī)极应(yīng)对哲库提前退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于(yú)张润大(dà)厦是(shì)全国(guó)首批REI钟南山为什么被说成钟百亿Ts申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，据悉新区国资委(wěi)也(yě)高度关注。

　　当谈及(jí)储备租(zū)户情(qíng)钟南山为什么被说成钟百亿况，相关负(fù)责人介绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工(gōng)智能、航天产业、信(xìn)息(xī)技术等产业客(kè)户，租赁(lìn)意向面积超过(guò)了2万(wàn)方。从意向储备转化为实(shí)际租户需要(yào)一些(xiē)时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署租(zū)赁意向书来尽快锁定一(yī)些重要租户。虽然收了三个月(yuè)履约(yuē)保证(zhèng)金给了我们一些空间(jiān)，但本着对(duì)首批扩(kuò)募、对市场负(fù)责的态(tài)度，我们(men)肯(kěn)定要全(quán)力与时间赛跑，把这些面积在短(duǎn)期(qī)内完成去化(huà)。”相关负责人说道(dào)。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持有的同区域的张江光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目(mù)一季度末也有将(jiāng)近30％的空置(zhì)率，原始(shǐ)权益人有那么(me)多储备租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光(guāng)大园一(yī)直以来都坚持以市场化运营(yíng)为导向，历(lì)史(shǐ)运营表(biǎo)现稳定，租户的调租(zū)和换租(zū)都(dōu)属于正常(cháng)情况(kuàng)，而(ér)这(zhè)次项(xiàng)目的大租户退租(zū)正好发生(shēng)在(zài)市场活(huó)跃度的短期低点，目前市场情况(kuàng)已有所好转。在(zài)看(kàn)到(dào)出租率下滑情(qíng)况没有得到及时(shí)修复(fù)后，张江这边也作了一定(dìng)的资源(yuán)调配(pèi)和(hé)倾斜(xié)，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大园项目在给租(zū)户的分(fēn)隔空间(jiān)、交付(fù)标准、租(zū)金水(shuǐ)平等(děng)方面也有(yǒu)一些(xiē)差异化，张润大厦(shà)多是两千多平(píng)的大(dà)平层，楼(lóu)的成新度高一些，单(dān)价也贵一些，张江(jiāng)光(guāng)大园单层以一千平的面积为主，还有(yǒu)一些独(dú)栋形(xíng)态(tài)的物业(yè)。租户(hù)自(zì)身(shēn)也(yě)会有诉求，也会根据自(zì)身需求和预算挑(tiāo)选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成(chéng)以后，新老资产(chǎn)的(de)管理人都变成了一(yī)家，后续我们在资源(yuán)共(gòng)享和联合营销方面能更加充(chōng)分发挥协同效应，相信(xìn)可以做得更好。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最(zuì)后(hòu)谈(tán)及对于(yú)张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负(fù)责(zé)人表示，张江集(jí)团和张江高(gāo)科目前在管资产约(yuē)五百万方，还有一(y钟南山为什么被说成钟百亿ī)些其(qí)他(tā)在开发的储备项目，这(zhè)些都将成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实(shí)现打造(zào)张江园(yuán)区产业空间资产上(shàng)市(shì)平台目标的(de)坚实(shí)后盾和储备资源。“我(wǒ)们非常重视张江(jiāng)REIT这(zhè)个资本(běn)平台和它未来的(de)发(fā)展。”相关(guān)负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我(wǒ)们实现基金扩容(róng)的第一步，也是至关重要(yào)的一步，眼下我们可能面临(lín)了(le)一些突发(fā)情况(kuàng)需要解决，但是这和我们(men)在(zài)张江科学城这(zhè)三十年建设发展过程(chéng)中所经历的相(xiāng)比，只能算是一(yī)个(gè)非常小的(de)插曲(qū)。我们有信心排除万难，尽一切可能化解(jiě)当前(qián)突发事件(jiàn)的所有负(fù)面影响，维(wéi)持预期和市场的信心(xīn)。”

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