5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募防晒衣买什么颜色的好，七种颜色防紫外线排行基金为代表(biǎo)的机构(gòu)对于(yú)这一板块已经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较4月28日(rì)时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基金一季报统计(jì)，龙头(tóu)与地方国企(qǐ)央企获得增持，持(chí)仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地(dì)产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行(xíng)业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募(mù)所持房地产公司市(shì)值(zhí)在股票资(zī)产中的占比却(què)断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股(gǔ)比例也同(tóng)步回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房地(dì)产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股分别为保利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市(shì)值占(zhàn)板块比(bǐ)重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对(duì)于房地产的(de)投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基(jī)金一(yī)季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板块排名最高的(de)是(shì)保(bǎo)利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科(kē)A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去(qù)年(nián)四季(jì)报(bào)，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头(tóu)股从(cóng)排位上(shàng)看均(jūn)有退步，尤其是(shì)万科最为(wèi)明(míng)显；其次是金(jīn)地(dì)集团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链(liàn)上最后一环，且(qiě)首季并(bìng)非行业(yè)销售旺(wàng)季(jì)，其传导到二级(jí)市场乃至机(jī)构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判(pàn)断房(fáng)地产已经进入大分化时(shí)代，一(yī)二线城市好于三(sān)四线城(chéng)市。而映(yìng)射到(dào)二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期(qī)来(lái)分(fēn)类，包(bāo)括房地产(chǎn)等(děng)几(jǐ)类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的(de)行业(yè)，传统认知上没(méi)有什么投(tóu)资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等(děng)类似的行业也出现了一些机(jī)会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很(hěn)难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存(cún)量有400亿平(píng)方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿(yì)平(píng)方米。需求端还(hái)需要有(yǒu)一定(dìng)的政(zhèng)策出来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别(bié)住(zhù)房短缺(quē)时代，而(ér)目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也(yě)不支(zhī)撑每年18万亿(yì)元(yuán)的销(xiāo)售额(é)，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业(yè)高增(zēng)的时代已经过去，未来行业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地(dì)产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力(lì)强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占(zhàn)率(lǜ)的(de)提升。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶回落(luò)时，行业的(de)贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但不(bù)代(dài)表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的(de)个股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在(zài)纳(nà)入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段恰(qià)好排名(míng)前五的(de)公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五一假期(qī)归来后日(rì)成交(jiāo)量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基(jī)本面来看，上实发展的(de)主营业务为(wèi)房地(dì)产开发与经营。公司的主要产品及服(fú)务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物(wù)业(yè)管理服(fú)务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实(shí)现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，各类(lèi)机(jī)构都有对其(qí)布局的例(lì)子。以3月31日时(shí)的首季(jì)十大流(liú)通(tōng)股股东来看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第二的浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房企，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其(qí)原因，一方(fāng)面(miàn)是(shì)该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至(zhì)近年(nián)来最高，另(lìng)一(yī)方面则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从(cóng)数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好(hǎo)背(bèi)景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东来看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前(qián)十中(zhōng)，这也是(shì)连(lián)续第三(sān)个季度他有的(de)两(liǎng)只产品(pǐn)杀入(rù)前(qián)十。同时榜单中(zhōng)还有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局(jú)，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的地产公司，一季报(bào)交(jiāo)出(chū)的也是(shì)一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司(sī)股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公(gōng)募指基首季新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌(pái)和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值更为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问(wèn)题(tí)或者资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙(lóng)头房企趁机获(huò)取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资(zī)上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负(fù)债率基本在70％以下(xià)，而其他(tā)房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的(de)销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的销售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存(cún)在发展的(de)大好(hǎo)机会。中信证券指出(chū)：“房地产行(xíng)业的结(jié)构性机会依(yī)然存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据(jù)显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本(běn)，优质的开发(fā)资源(yuán)和良好(hǎo)的不动(dòng)产资产运营能(néng)力的多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没(méi)有(yǒu)中特估(gū)，国央企相较(jiào)于民营地(dì)产公(gōng)司也是更有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债权债务关系等(děng)问题，市(shì)场对民营房(fáng)开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行(xíng)业出清(qīng)的过(guò)程中，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估值的修(xiū)复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估(gū)的角度(dù)从中长(zhǎng)期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提(tí)升后，行(xíng)业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可(kě)预期的(de)盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢(shū)的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业(yè)自身资产的(de)质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比较低(dī)，行业(yè)内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于(yú)行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思(sī)路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背景龙头前途(tú)更为光明。不过(guò)国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企在三(sān)个方(fāng)面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持(chí)低位，其(qí)次是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年(nián)的业绩(jì)出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度(dù)的(de)业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的(de)增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也是(shì)机构的重(zhòng)仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊》分析(xī)表示，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是(shì)因为过去两三(sān)年(nián)时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下(xià)半(bàn)年民营(yíng)房企不怎(zěn)么投资拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱(qū)动能够(gòu)推动房企(qǐ)销售业绩的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季度市场恢(huī)复但(dàn)仍处于(yú)调整的过程防晒衣买什么颜色的好，七种颜色防紫外线排行x;'>防晒衣买什么颜色的好，七种颜色防紫外线排行(chéng)中，能(néng)够(gòu)保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时(shí)也提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地(dì)产的复(fù)苏过程中(zhōng)，还面临着(zhe)一些不(bù)确(què)定(dìng)性。其实整(zhěng)个市(shì)场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别(bié)城市四(sì)月环比(bǐ)三(sān)月相对表现较好之外，包(bāo)括北(běi)京、上海在内的(de)绝大多数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐(lè)观(guān)。按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场(chǎng)的(de)去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业(yè)绩(jì)出(chū)现市(shì)场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也(yě)就是说，第(dì)二季度(dù)、第三季度增长不确定性的压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多(duō)，我们要多(duō)给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候(hòu)，只能(néng)赚他基本面的钱(qián)。但(dàn)这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的(de)企业(yè)，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地去等待它的基本面不断(duàn)地(dì)凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及个股(gǔ)仅为举例(lì)分(fēn)析，不做买卖(mài)推荐。）

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