一线城市，也(yě)不端着了。

　　昨天，深圳取消二(èr)手房(fáng)指导价(jià)的消息(xī)在(zài)房(fáng)产圈(quān)刷屏了(le)。

　　这条(tiáo)消(xiāo)息为什么(me)这么重要(yào)？首(shǒu)先二手房指导价(jià)被(bèi)称为“核弹级”政策，其次深圳几乎是最后一(yī)个还在“认真”实施这条(tiáo)政策的城(chéng)市，最后深(shēn)圳是房价前三的核(hé)心城市。所以，深圳的(de)一(yī)举一(yī)动都具有风向(xiàng)标(biāo)意义。

　　有分(fēn)析人(rén)士(shì)指(zhǐ)出，深圳二手房指(zhǐ)导价如果(guǒ)取消，首(shǒu)预期收益率计算公式 预期收益率是什么先有(yǒu)利于深圳(zhèn)二手房(fáng)回暖，然(rán)后二手房(fáng)回(huí)暖(nuǎn)有利于(yú)深圳楼市(shì)总体回暖，最后深圳楼市回暖有利于(yú)全(quán)国(guó)楼市回暖....

　　看吧，这妥妥(tuǒ)的“蝴(hú)蝶(dié)效应”。

　　1

　　“核(hé)弹调控”退出？

　　昨(zuó)天(tiān)，深圳疯(fēng)传(chuán)“二手房指导(dǎo)价”正式结束。传言称：二(èr)手(shǒu)房(fáng)贷款不按官(guān)方参考(kǎo)价（指导价），银行(xíng)核定(dìng)房价以(yǐ)网(wǎng)签备案价和评估价(jià)孰(shú)低为准。

　　自此(cǐ)，参考价真正(zhèng)变成(预期收益率计算公式 预期收益率是什么chéng)了(le)“参考价(jià)”。

　　目(mù)前没有看(kàn)到官方(fāng)文件。据(jù)证券(quàn)时报21日消息(xī)，目前深圳(zhèn)多家大行(xíng)表示(shì)“尚未接到(dào)正式通知，目前(qián)仍按参考(kǎo)价办(bàn)理(lǐ)按揭”。所以还需要持续的关注。

　　易居(jū)研究(jiū)院研究(jiū)总(zǒng)监严(yán)跃进认(rèn)为，本次政策大概率为真，更多(duō)体(tǐ)现为银行贷款等(děng)领域按照(zhào)新(xīn)的规则进(jìn)行，但不会(huì)出台正式文件(jiàn)。

　　有时候，有些(xiē)事情，是不用发文件的。毕(bì)竟可以“窗口指导”。

　　2021年(nián)2月8日，深圳楼市二手房指(zhǐ)导价横空出(chū)世。当时，深圳(zhèn)一口(kǒu)气公布了(le)全市3595个小(xiǎo)区(qū)的(de)参考价(jià)，很(hěn)多南山、福田、宝(bǎo)安中心区的(de)高价(jià)盘，直接按照当(dāng)时的市场价打了5折、6折(zhé)来“指(zhǐ)导”，银行(xíng)只能按照指导(dǎo)价来计算首付、发放贷款。

　　当时(shí)大家还不觉得厉害，但(dàn)经历了这两(liǎng)年的痛苦，才深知为啥叫做——“核弹级”。

　　举个例子，市场(chǎng)价1000万的房子(zi)，如果不(bù)“指导”，可以首(shǒu)付(fù)3成即300万；如果指导价打(dǎ)七折即(jí)700万，那么首付(fù)3成210万，加(jiā)上需要全款支付(fù)的(de)部(bù)分，实际(jì)首(shǒu)付去到了510万，相当于首付5成了（多给210万首付）。这(zhè)直接让大批(pī)量买(mǎi)家，失去(qù)了购(gòu)房能力，相(xiāng)当于(yú)强势(shì)“降杠杆”。

　　自(zì)深圳(zhèn)推行(xíng)二手房参考价以后，东莞、宁波、成都(dōu)、三亚、西安(ān)、合肥、广州等10多个(gè)城市陆续跟进。事实也确(què)实证明了(le)，这条(tiáo)政策的“核弹”级别。

　　到(dào)了2021年10月，根(gēn)据(jù)安居客的统计(jì)，实施二手房(fáng)指导价的10个城市(shì)，有8个挂牌价降了。

　　2022年受(shòu)到疫情的(de)影响(xiǎng)，二手房(fáng)更(gèng)是惨不忍(rěn)睹。以(yǐ)2022年12月数据为例，全国(guó)70个大(dà)中城市(shì)房价只(zhǐ)有6个同比上涨，其他的(de)泥(ní)沙俱下。

　　2

　　深圳，有(yǒu)人付出(chū)了(le)沉重代(dài)价

　　据(jù)深(shēn)圳乐有家研究中心数据(jù)显示：成交量上，二手(shǒu)房指(zhǐ)导价出台当年，深圳二手住宅成(chéng)交量同(tóng)比下(xià)滑57％。2022年继续腰斩，成交量同比(bǐ)下(xià)滑47％，全(quán)年成交量(liàng)仅2.2万套，创(chuàng)近(jìn)二(èr)十年最低记录(lù)，相较2020市场(chǎng)高峰(fēng)缩水近八成。

　　价(jià)格方(fāng)面，与二手房指导价发布当(dāng)月相比(bǐ)，如今二手房挂(guà)牌(pái)价低于及接近参考价的房源占比大幅增(zēng)加。2023年一季度，深圳各(gè)区二手(shǒu)房成(chéng)交TOP10小区中，过(guò)半成(chéng)交价低于参考价。

　　只有真(zhēn)实(shí)经历其中(zhōng)的人，才能(néng)深切的感知其威力。

　　深(shēn)圳房东，斩仓的新闻不绝(jué)于耳(ěr)。

　　据(jù)说一位码农(nóng)三年前高杠杆买了(le)2套(tào)华润(rùn)城，月供12万，最终亏损1000万破产。据媒体推测，如果案(àn)例属实，买(mǎi)家的实(shí)际(jì)购(gòu)房成本高达20万/平，目(mù)前价格(gé)跌至14万(wàn)/平，叠加这三年的房贷和(hé)持有成本，差不多亏损(sǔn)超千万。

　　深圳一大批人这两年感受到(dào)了(le)太多“心酸”。二手房(fáng)成(chéng)交量创下多年新低，学(xué)区房神话不再，房产中介(jiè)的日子难过，投资客挥泪斩(zhǎn)仓....

　　在稳楼(lóu)市的基调下，2022年以来(lái)，实施(shī)了二手房指(zhǐ)导价(jià)的(de)城市陆陆(lù)续续低调退出，目前只有(yǒu)深圳还是最后的“堡垒”。

　　3

　　“风向标(biāo)”意(yì)义明显

　　最近(jìn)一(yī)线城市(shì)也不端着了。

　　近日，北京在房山区试(shì)点多子女(nǚ)家庭(tíng)和职住(zhù)平衡家庭购房支持政策。上海(hǎi)也考虑予以多孩家庭在新房计分制(zhì)度政策上的支持。

　　从(cóng)最新公布的3月(yuè)份70个大中城市商品住宅(zhái)销售价格变动情况来看，广州、深圳的新房、二手房价(jià)格(gé)仍然是同比去年依然是下(xià)降的。

　　北京、上海已经同(tóng)比(bǐ)增长了，其(qí)他二线城市如杭州、成都、南京、合肥(féi)等城市价格都(dōu)是同比上涨的。

　　广州(zhōu)、深圳能不(bù)急吗(ma)？

　　事(shì)实上，上面可能更急。3月份，两(liǎng)部门联合发文，全面推(tuī)动二手房“带押(yā)过户(hù)”全国实施，这是一条被广泛好(hǎo)评(píng)的(de)新政。对于激活二手房交易，具有定海神针般的作用(yòng)。

　　住建部部长倪虹近(jìn)日(rì)更是指出：建筑业、房地产企业要发挥国(guó)民经济“顶梁柱”“压舱石”作(zuò)用。回归到常识，从字(zì)面(miàn)理(lǐ)解一下这两个词，意思就是——顶梁(liáng)柱如果不行了，上(shàng)面不就塌了嘛？压舱(cāng)石如果(guǒ)压不住，小船不就翻了？

　　也(yě)许，今年扶持(chí)楼市的政(zhèng)策(cè)，还有一(yī)大波正在路上...

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 预期收益率计算公式 预期收益率是什么