万柳书院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅被(bèi)全(quán)国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地(dì)产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳(liǔ)书(shū)院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了(le)收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押(yā)的(de)75套(tào)万柳书院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问题(tí)是，这些房子早已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的(de)姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你(nǐ)想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的(de)可能还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头(tóu)是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于(yú)海淀核心(xīn)区位(wèi)，名校环绕的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网(wǎng)友(yǒu)发(fā)现，中国信(xìn)达在京东拍卖(mài)上，上架(jià)了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权总额高达(dá)近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项目的处(chù)置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份有限公司北京市分公司（下(xià)称中国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有(yǒu)限公司是共(gòng)同债务人(rén)。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上(shàng)看，这(zhè)就是一(yī)起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这(zhè)些(xiē)房子实(shí)际(jì)上都是卖出(chū)去了(le)的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子根(gēn)本没有网签，也没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报(bào)道证(zhèng)实了上述内容(róng)。有豪宅中介透(tòu)露(lù)，中赫集团(tuán)早就把这75套房(fáng)子(zi)抵押(yā)出去，现在还(hái)没资金解抵押，所(suǒ)以不能网(wǎng)签、没(méi)办房本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院(yuàn)的业(yè)主基本都(dōu)是北京的高(gāo)端人(rén)士，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大(dà)佬也是(shì)万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书院的(de)业(yè)主中，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不(bù)少网友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些(xiē)业(yè)主确实已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，那么(me)，中国(guó)信达(dá)转让这笔(bǐ)不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还(hái)是债主中(zhōng)国(guó)信达(dá)。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规定(dìng)，民事执行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行(xíng)异议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时(shí)可以联(lián)合起诉开发商(shāng)，要(yào)求退还购房款(kuǎn)或办理房产证(zhèng)，并(bìng)承担(dān)违约责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关于商品(pǐn)房消费者权利保护(hù)问(wèn)题的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确了(le)购(gòu)房人的(de)优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居(jū)住(zhù)为目的(de)购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请(qǐng)求权优先于建设工(gōng)程价款(kuǎn)优先(xiān)受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权(quán)以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分(fēn)价(jià)款的(de)商品(pǐn)房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际(jì)支付(fù)剩余(yú)价(jià)款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套(tào)房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会(huì)赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国(guó)信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目前(qián)中国(guó)信达已(yǐ)经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地等选择(zé)退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公(gōng)司成为(wèi)了(le)唯一股东(dōng)，后者由中国信(xìn)达(dá)资产管理股份(fèn)有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相(xiāng)较其他房企，中(zhōng)赫(hè)集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的(de)国(guó)民知名度(dù)，但却在(zài)北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的天(tiān)价，成为当时(shí)京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发(fā)的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科(kē)等大型知名房企手中，抢下(xià)了北京(jīng)万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京(jīng)当年的“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高(gāo)端(duān)的姿态杀入(rù)市场(chǎng)，无论是(shì)一块块从荷兰运(yùn)回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成(chéng)本超6万(wàn)的成年银杏(xìng)树，还(hái)是每平(píng)米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄八(bā)的(de)顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆(zhào)业(yè)广场、恒(héng)大(dà)华府等，现如(rú)今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最曹冲称象的故事说明了什么科学道理，曹冲称象这个故事告诉我们什么道理终成交价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然(rán)已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了(le)不(bù)少知名人士，如(rú)知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了(le)中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖(mài)北京(jīng)城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行人(rén)，被执(zhí)行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文书(shū)确定义务，中赫集(jí)团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今(jīn)沦落到(dào)这个地步，其实是有迹可(kě)循的(de)。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发(fā)现(xiàn)其(qí)深陷财(cái)务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实(shí)控人周(zhōu)金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着急转直下(xià)。而追根溯(sù)源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝试(shì)过多元化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型(xíng)的目光，放(fàng)到了体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国(guó)安(ān)的新东(dōng)家。接着在(zài)2021年6月，中赫集(jí)团从中(zhōng)信(xìn)集团手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安(ān)的估值(zhí)一直没(méi)变，那(nà)么中赫集团(tuán)拿下北京国安(ān)，总计花(huā)费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又要质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份质(zhì)押陆续质押，据企查查显示(shì)，目前中赫集(jí)团共有11条(tiáo)股权(quán)出质(zhì)记录。质权人(rén)包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融(róng)信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完(wán)全(quán)吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安(ān)的经营状况没有得到(dào)改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易(yì)所官网信息(xī曹冲称象的故事说明了什么科学道理，曹冲称象这个故事告诉我们什么道理)显示，2020年(nián)，北京国安足球俱(jù)乐(lè)部实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团(tuán)和(hé)周金辉夫(fū)妇还(hái)在持续质押手中的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经营状(zhuàng)况却(què)持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团被(bèi)5次(cì)列被(bèi)执行人，执行标的(de)高(gāo)达(dá)11亿(yì)，北京国(guó)安也(yě)3次(cì)与中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地、及中赫(hè)集团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人(rén)，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能(néng)力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义(yì)务，上述(shù)被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在实控人(rén)都成(chéng)为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多(duō)亿的(de)北京国安，又如何能独善其身？

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