OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科(kē)技，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如(rú)今(jīn)，二级(jí)市场的(de)影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT开盘继续延续此前(qián)几日的下跌走势，午后跌(diē)幅(fú)一度(dù)扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天(tiān)收跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新(xīn)购入(rù)基础设施资产(chǎn)张润(rùn)大(dà)厦的重要承租方之(zhī)一，目前未(wèi)收(shōu)到哲库(kù)科(kē)技(jì)及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止执(zhí)行已签租赁协(xié)议的通知。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密切关(guān)注哲库科技(jì)后(hòu)续情况(kuàng)，积极做(zuò)好相关(g纯棉和内裤莫代尔的哪个好，纯棉和内裤莫代尔有什么不同uān)应(yīng)对。

　　此(cǐ)外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权(quán)益人相关负责(zé)人也表示，近期已同(tóng)步启(qǐ)动(dòng)了应急预案，排(pái)摸储备租户(hù)，积(jī)极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于(yú)张(zhāng)润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，浦东新区国资(zī)委(wěi)也高度关注。

　　多(duō)位业内人(rén)士表(biǎo)示(shì)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期(qī)出(chū)租率下(xià)跌并(bìng)不会从根本(běn)上影响其内外价值，投资(zī)者应(yīng)理性(xìng)看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技的事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此(cǐ)后(hòu)二级市场价格开(kāi)始震荡(dàng)走低，午盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午后，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安(ān)张江光大园REIT最近几个交(jiāo)易日(rì)二级市场价格(gé)表(biǎo)现欠佳(jiā)，5月11日以(yǐ)来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来(lái)跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居(jū)前(qián)列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募(mù)REITs市场整体表现上看，目(mù)前上市的8只产业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不同程度下跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业园(yuán)区基础设(shè)施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来平(píng)均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中(zhōng)已(yǐ)经披(pī)露张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)项目出租率有(yǒu)所下降(jiàng)，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇(yù)突发事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位(wèi)业内人士分(fēn)析(xī)称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽(jǐn)管出于风(fēng)险规(guī)避的原因，最近几个交易日场内资金有所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下(xià)跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他也同(tóng)时表示(shì)，目前(qián)随(suí)着二(èr)级市(shì)场价格下跌(diē)，风险也得到一定释(shì)放(fàng)，但是价格涨跌(diē)会(huì)受到基本面、情绪面(miàn)等多重因(yīn)素影响(xiǎng)，不好判断价格(gé)是不是已经完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表示，今年(nián)整体REITs市场表现(xiàn)低(dī)迷，不少产品(pǐn)年(nián)内二级(jí)市(shì)场跌(diē)幅较大，其实有(yǒu)些隐含收(shōu)益率高的产品具(jù)备一定(dìng)的投资(zī)价值，很适合稳健类投资(zī)者。此(cǐ)外(wài)，伴随着经济(jì)复苏的步(bù)伐(fá)，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备一(yī)定(dìng)的投资价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募(mù)基金执(zhí)行董事高如星对此表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平(píng)稳过度对经(jīng)营现金流没有造成(chéng)大的影响，“事件性利(lì)空(kōng)下调至得(dé)这(zhè)么急、这么(me)深，加上(shàng)前期本身园区类资产(chǎn)就回调不(bù)少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过(guò)，他也强调，最(zuì)终还是(shì)落到租金(jīn)收入受(shòu)不受(shòu)影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会(huì)最终解决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路(lù)上再迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技(jì)。随(suí)后(hòu)5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公告(gào)，紧急(jí)回应称，哲库科技(jì)是(shì)其(qí)扩募拟新购入基(jī)础设施(shī)资产张润大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已(yǐ)签租赁协(xié)议的通知。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始权益人将继续密(mì)切关注哲库(kù)科(kē)技(jì)后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因(yīn)其一季报中披露的张江光大园(yuán)项目出(chū)租率(lǜ)下降(jiàng)事项，一度(dù)二级(jí)市(shì)场价格出现(xiàn)回落。在随后召开(kāi)的业绩(jì)说明会中(zhōng)管理人就(jiù)相关事项进行(xíng)了解释(shì)说明，市场信心得(dé)到了一(yī)定提振，二级市场价格(gé)表现也(yě)趋于(yú)平稳。据(jù)了(le)解，张江 REIT在5月(yuè)11日召(zhào)开的线上和(hé)线下的扩募说明会上(shàng)，运营团队表示(shì)了对张江光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目(mù)的信心，预计签署意(yì)向书和合同谈判中的(de)储备(bèi)租户(hù)正(zhèng)常(cháng)转化后(hòu)，项目(mù)出租率(lǜ)将得到回升。没想(xiǎng)到(dào)仅过了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新的(de)考(kǎo)验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场(chǎng)各(gè)方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目(mù)的原始权益人相(xiāng)关负责人坦(tǎn)言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了(le)沟通和核实工作，并(bìng)同(tóng)步启动了应急预(yù)案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事项。由于(yú)张润大(dà)厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当(dāng)谈及(jí)储备租户情(qíng)况，相关负责人介绍说，目(mù)前储(chǔ)备租户还是比较丰富(fù)的，覆盖了芯片测(cè)试、人(rén)工(gōng)智能、航天(tiān)产(chǎn)业、信息(xī)技(jì)术等产业客户，租赁意向(xiàng)面积超过了2万方。从意向储(chǔ)备转化为实际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们(men)正在(zài)着(zhe)手通(tōng)过签(qiān)署(shǔ)租赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约保证(zhèng)金给了我们一些空间(jiān)，但(dàn)本着对(duì)首批扩募、对市场负责的(de)态度(dù)，我们肯定要(yào)全力与时间赛跑，把这些面积(jī)在短期内(nèi)完成去化。”相关负(fù)责(zé)人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的(de)同区域的张江(jiāng)光(guāng)大园项目(mù)一(yī)季度末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人(rén)有那么多储备租户，之前(qián)的空置(zhì)率为何未(wèi)能得到解(jiě)决。

　　对此相(xiāng)关负责人解(jiě)释(shì)，张江光大园一直以来都坚持(chí)以(yǐ)市场化运营(yíng)为导(dǎo)向，历(lì)史运营(yíng)表现稳(wěn)定，租户的调租和换租(zū)都属(shǔ)于正常情(qíng)况，而这次项目的大(dà)租(zū)户退租正(zhèng)好发(fā)生在市场活跃度的短期(qī)低点，目(mù)前市(shì)场(chǎng)情况已(yǐ)有所好转。在(zài)看(kàn)到出租率下滑情况没(méi)有(yǒu)得到及时修复后，张江这边也(yě)作(zuò)了一定(dìng)的资(zī)源调配和(hé)倾斜(xié)，引入了一些储(chǔ)备(bèi)租户(hù)。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润大厦和张江光大(dà)园项目在给租(zū)户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面(miàn)也有一些差异(yì)化，张润大纯棉和内裤莫代尔的哪个好，纯棉和内裤莫代尔有什么不同厦(shà)多(duō)是(shì)两(liǎng)千多平(píng)的(de)大平(píng)层，楼的成新度高一(yī)些，单价也贵一(yī)些，张江光大园单层以一千平的(de)面(miàn)积为主，还有(yǒu)一些独栋(dòng)形(xíng)态的物业。租户(hù)自身也会(huì)有诉求(qiú)，也会(huì)根据自(zì)身需(xū)求和(hé)预算挑选区域内的不同(tóng)物业(yè)。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老资产的管(guǎn)理人都变成了一家，后(hòu)续我们在资源(yuán)共(gòng)享(xiǎng)和(hé)联合营(yíng)销(xiāo)方面能更(gèng)加充分发挥协同效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对(duì)于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关(guān)负责人表示，张(zhāng)江(jiāng)集团(tuán)和(hé)张(zhāng)江高科目前在管资产(chǎn)约五百万方，还有一些其(qí)他(tā)在(zài)开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园区产业(yè)空间资产上(shàng)市平台目(mù)标的坚实(shí)后(hòu)盾和储备(bèi)资源。“我(wǒ)们非常重(zhòng)视张江REIT这个资本平台(tái)和它(tā)未来(lái)的(de)发(fā)展(zhǎn)。”相关负责(zé)人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现基金扩容(róng)的(de)第一步，也是至(zhì)关重要的一(yī)步，眼下我(wǒ)们可能(néng)面临了一些突发情况需要解决，但是这和我们在(zài)张江科学城这三十年建设发展过程中所经(jīng)历的(de)相比(bǐ)，只能算是一个(gè)非常(cháng)小的插曲。我们有信心排除万难(nán)，尽一切可能化解当前突发事件的所(suǒ)有负面影响，维持预期和市场(chǎng)的(de)信心(xīn)。”

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