导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步(bù)入(rù)大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年(nián)是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商(shāng)品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家(jiā)庭入(rù)住(zhù)。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国(guó)地产存量(liàng)极(jí)度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口(kǒu)普查调查数(shù)据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真(zhēn)的(de)过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所(suǒ)能满足(zú)，它与(yǔ)房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配(pèi)套(tào)设(shè)施等因素密切(qiè)相关。中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较发(fā)达国家还有很(hěn)大差(chà)距。人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其(qí)中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商品住(zhù)宅套数、商(shāng)品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎意味(wèi)着户户(hù)有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供(gōng)需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不平(píng)衡(héng)，是因为户均一套(tào)房无法满足流动人(rén)口的租(zū)赁和(hé)置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流(liú)动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带(dài)来新户(hù)购房需求增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的分化日(rì)益明显，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入(rù)，人口(kǒu)净(jìng)迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望(wàng)持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前(qián)建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的改造势(shì)在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积均较发(fā)达国家有着不小差(chà)距，“住上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)当(dāng)下房地产大分化时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则(zé)更(gèng)多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露(lù)全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激(jī)增(zēng)，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数(shù)据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的(de)房子是否真的(de)过剩了？据此(cǐ)判断未(wèi)来房地(dì)产市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全(quán)国自(zì)然灾害综合风险普查工作(zuò)情况为主题的新(xīn)闻发布会上(shàng)，负责(zé)人对(duì)外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据(jù)以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括(kuò)了大量(liàng)商(shāng)业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据(jù)公布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都有房间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切相关(guān)。单单从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅(zhái)的测算思路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分(fēn)两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障(再续前缘的意思是什么，再续前缘的意思可以形容好朋友吗zhàng)房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建房等非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并没有直(zhí)接(jiē)公布(bù)城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居(jū)民住宅相(xiāng)关数(shù)据有两处可(kě)以直接公布，一是每年(nián)商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统计局）；二是(shì)居(jū)民(mín)住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数据(jù)）。计算中国居(jū)民户均(jūn)住宅(zhái)数量，我们(men)主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品住(zhù)宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)比例，推算得到居民住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅总数除(chú)以家庭户数(shù)，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有统计数(shù)据，大致测(cè)算得到中国存量房地(dì)产套(tào)数，并进(jìn)一(yī)步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产销售(shòu)以(yǐ)期(qī)房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销售中期(qī)房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计(jì)销售套(tào)数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商(shāng)品住(zhù再续前缘的意思是什么，再续前缘的意思可以形容好朋友吗)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年(nián)商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目(mù)前中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中自(zì)建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁(lìn)其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去(qù)十年(nián)变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际变化比例，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年(nián)内陆续交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一(yī)套房(fáng)的三(sān)点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民已经达(dá)到了户均一套房(fáng)的程(chéng)度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味(wèi)着(zhe)中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不(bù)意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅来(lái)满足(zú)因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美(měi)国、英国(guó)和日本的(de)住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套(tào)房，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅市(shì)场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人(rén)口(kǒu)和省(shěng)际(jì)流动(dòng)人(rén)口分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州(zhōu)以及(jí)南京工作的(de)流(liú)动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会(huì)占据两(liǎng)套房(fáng)，在高(gāo)房价的大城市租赁(lìn)一套房，在(zài)房价较低的县城购(gòu)买一套房(fáng)。所(suǒ)以说户均一(yī)套房无法满足庞大流动人(rén)口(kǒu)的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着建筑结(jié)构(gòu)松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如(rú)电(diàn)线老化(huà)、管道等基础(chǔ)设施(shī)陈(chén)旧，给住户的生活(huó)带来了很大的不便(biàn)和安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满(mǎn)足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未来(lái)地产的需求(qiú)驱(qū)动(dòng)力(lì)

　　根据七普(pǔ)数(shù)据(jù)测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年(nián)和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积不(bù)足19平方米，不(bù)及全国人均(jūn)水平的一(yī)半。若去(qù)除20％的(de)公摊(tān)，可使用的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德(dé)国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人(rén)均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人口，所(suǒ)需要的住宅总(zǒng)量(liàng)会更(gèng)多。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套房，未(wèi)来地产(chǎn)还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户(hù)有房。即便如此，中国人口静态(tài)结构和(hé)动态趋势演绎(yì)，决定了(le)中国未来地产仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户均1套住宅(zhái)现实之(zhī)下，中国(guó)未(wèi)来城镇住宅需(xū)求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人(rén)口(kǒu)数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续(xù)，导致户数会因户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带(dài)来的新增(zēng)住宅(zhái)需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板块的分化(huà)日益明显，资源和生产(chǎn)要素(sù)逐(zhú)步向(xiàng)经(jīng)济带、都市(shì)圈(quān)中心城市流(liú)入(rù)，区域(yù)经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的(de)家(jiā)庭拆迁(qiān)改建最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分点；原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)。在(zài)新增住(zhù)宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购买了(le)商(shāng)品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其(qí)他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一(yī)步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造的住(zhù)宅建筑面积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物(wù)业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好、宜居生(shēng)活的环(huán)境，背后的改善性需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活(huó)品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的(de)中(zhōng)央(yāng)经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的(de)人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅建筑(zhù)面积将随(suí)之(zhī)增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出(chū)现错配(pèi)，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突(tū)。房地产大(dà)分化时代已至，这种分(fēn)化不单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据调查的是人(rén)，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在(zài)统计(jì)偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可能偏(piān)低，其(qí)增速可能超(chāo)预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 再续前缘的意思是什么，再续前缘的意思可以形容好朋友吗