文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城(chéng)乡建设工(gōng)作会(huì)议(yì)提(tí)出“有(yǒu)条件的可以进行(xíng)现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山(shān)东、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广东等(děng)地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的(de)不公平(píng)。以后谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实力(lì)的(de)别建了，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是(shì)房(fáng)地产从大开发时(shí)代步(bù)入(rù)高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓(xìng)的(de)最大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义(yì)。当(dāng)然(rán)二次(cì)房改是个(gè)技术活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和(hé)房地产(chǎn)税。如(rú)果按照经济规律办事，中国一定能(néng)实现房(fáng)地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期(qī)平稳健康发(fā)展，跨(kuà)过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是(shì)对(duì)购买(mǎi)者的单方(fāng)面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不(bù)能(néng)交付的风险。从(cóng)个人层面看，预(yù)售制对购房者(zhě)非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落(luò)实中央房住(zhù)不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓权益(yì)、有助(zhù)于房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于中国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国(guó)家存在预售制(zhì)。但是，重点来(lái)了(le)！发达国家一般(bān)有严格的监管(guǎn)保障措施(shī)，开发商在项目获得(dé)政府批准后才(cái)可以开始销售，买家(jiā)在购买期房后并非像中(zhōng)国一样(yàng)在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部(bù)房(fáng)款，而是根(gēn)据开发(fā)商(shāng)工程进度在完全(quán)交(jiāo)房(fáng)前(qián)进行分期支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需(xū)要严格的资金监管、分期支付(fù)以及(jí)违约处(chù)罚措施作(zuò)为(wèi)保障的(de)，如果没有(yǒu)这些保障措(cuò)施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机(jī)取消预售制度，以后改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存(cún)量时代，取消预(yù)售制度(dù)有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和(hé)社会(huì)，当(dāng)然这需要配(pèi)套房企债务重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复市(shì)场信心(xīn)和房地(dì)产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一(yī)定能化解这(zhè)个难(nán)题，让房地产(chǎn)回归(guī)实(shí)体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中(zhōng)心(xīn)，房地(dì)产也不(bù)能例外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个(gè)角度，取消预售制、实施(shī)现房(fáng)销售是实现(xiàn)老百姓安居乐(lè)业、社会长治(zhì)久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措(cuò)施(shī)。在当前的情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当期(qī)三(sān)好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国(guó)务院(yuàn)发展研究中心参(cān)与财税改革方案(àn)研究(jiū)时(shí)，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验幼儿园晨间谈话内容有哪些小班，幼儿园晨间谈话内容有哪些中班trong>

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出(chū)租(zū)是地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多(duō)人栖(qī)身于木屋或(huò)者其他(tā)临时住宅，住房的需(xū)求(qiú)是(shì)相当(dāng)高，不(bù)过大多数居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的(de)资金实力(lì)才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系(xì)列问(wèn)题，不少地(dì)产商(shāng)开始探求新的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺(pù)、海上驳运业(yè)务的(de)经验，对于商品(pǐn)流通、资(zī)金周转有着(zhe)独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下(xià)九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料(liào)、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式(shì)，等(děng)新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的(de)房产。这种方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时(shí)中国香港房地产市场的一大特色，纵观(guān)中国香(xiāng)港房地产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高(gāo)效率地解决了(le)核心的住房供不应(yīng)求的问(wèn)题，使房市发展进入新(xīn)阶(jiē)段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动了中国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期间也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的(de)监管机制，促(cù)进市(shì)场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于(yú)预(yù)售楼花制度的(de)监管(guǎn)，即(jí)要(yào)求(qiú)开(kāi)发商在预售(shòu)前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完(wán)成(chéng)，资金需(xū)放入律师所托管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户(hù)资金，中国(guó)香港要求律师行在银行开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目(mù)完工。随(suí)着监管体系逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中(zhōng)国(guó)内地(dì)优先发展重工业，强调(diào)基础建设(shè)，这一导向使前期(qī)发(fā)展工业化的(de)进程大于城市(shì)化进(jìn)程，唯(wéi)有解(jiě)决住房(fáng)基础(chǔ)等城市(shì)化配(pèi)套问(wèn)题(tí)，才能进一(yī)步推进城市(shì)化。但(dàn)当(dāng)时(shí)推行的是“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速(sù)较慢(màn)，福(fú)利分房制(zhì)度也(yě)出现了分(fēn)配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地(dì)产市场面(miàn)临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引(yǐn)入(rù)中国香港(gǎng)的(de)“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起，中国内地(dì)逐步引进(jìn)中(zhōng)国香港预售(shòu)商(shāng)品房制度，先后出台(tái)多项文(wén)件，大力(lì)支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步(bù)深化(huà)城镇住(zhù)房(fáng)制度(dù)改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从(cóng)计划经济(jì)下(xià)的福利(lì)分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)采用预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺(quē)少资金(jīn)和开发时间周期长的两大(dà)难题，开(kāi)发商(shāng)以预(yù)售款撬动(dòng)下(xià)一个(gè)项目的(de)开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发(fā)模(mó)式，住(zhù)房供应(yīng)速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国(guó)人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持(chí)购(gòu)房者，极(jí)大作用推(tuī)动(dòng)了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调整形成(chéng)契合(hé)中国内地的商品房预售(shòu)制度。预(yù)售制的初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设(shè)。具(jù)体(tǐ)来说，是指房(fáng)地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区(qū)别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预(yù)售流程为：房地(dì)产开(kāi)发(fā)商办理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋(wū)。在购(gòu)房过(guò)程中(zhōng)，购房者需要(yào)一次性付(fù)清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款的形式(shì)一次性付清剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国(guó)香港的按照(zhào)工程(chéng)进度(dù)付款有所(suǒ)不同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售(shòu)的最主要方式，预(yù)售制极大缩短房企现(xiàn)金回(huí)笼周期(qī)，同时增加市(shì)场商品房(fáng)供应(yīng)，推动了(le)城(chéng)镇(zhèn)化发展(zhǎn)进(jìn)程(chéng)。预(yù)售制(zhì)在过(guò)去20多年对中国内地房地(dì)产市场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到(dào)了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地(dì)产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也(yě)提(tí)高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到(dào)住宅小区(qū)，从全民(mín)蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存(cún)量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成(chéng)为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住(zhù)宅期房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中(zhōng)国内地(dì)房地产行业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业(yè)各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的(de)快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉(lā)动(dòng)中国内地经济(jì)高增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链(liàn)特别(bié)长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其(qí)产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地(dì)产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉动的(de)投(tóu)资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占(zhàn)固(gù)定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地(dì)产(chǎn)贷款(kuǎn)占银(yín)行各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道(dào)业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大(dà)面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国(guó)住房市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市(幼儿园晨间谈话内容有哪些小班，幼儿园晨间谈话内容有哪些中班shì)值(zhí)的(de)比例较高(gāo)，主要是因为住房(fáng)市值高(gāo)，以及中国资(zī)本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券(quàn)市值较低(dī)，居民(mín)投(tóu)资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的(de)负面(miàn)效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购房者和开发(fā)商之间的购房合同、购(gòu)房(fáng)者(zhě)和(hé)银行的按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开(kāi)发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时(shí)向银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房(fáng)者承担的风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下(xià)行周期(qī)，会引(yǐn)发资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对行(xíng)业的信(xìn)心(xīn)。

　　从(cóng)金融层(céng)面(miàn)看，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不(bù)善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者(zhě)签订的预售合同和(hé)按揭(jiē)合同，已经从银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧(sàng)失还(hái)款能力或短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行(xíng)承担(dān)幼儿园晨间谈话内容有哪些小班，幼儿园晨间谈话内容有哪些中班，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购(gòu)房者(zhě)的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管理办(bàn)法》中明确(què)规定了开发(fā)企业预售(shòu)商品房所(suǒ)得款项应当用(yòng)于有关(guān)的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具(jù)体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年(nián)以来全(quán)国并没(méi)有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建安成本乘以建筑面积或(huò)者(zhě)项目工(gōng)程总额报价计算重点资(zī)金。而事(shì)实是，不(bù)少购房款未进入(rù)监管账户(hù)、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金(jīn)继续(xù)建设(shè)。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续(xù)还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户资金如(rú)何(hé)被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代(dài)的高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调(diào)预售(shòu)款监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由(yóu)工程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式(shì)套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种资金循(xún)环高(gāo)周(zhōu)转模(mó)式(shì)，但一定(dìng)程度上(shàng)把(bǎ)风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房者预付资(zī)金，一般(bān)设有定金或(huò)预(yù)付款保(bǎo)护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付(fù)款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度分期支付(fù)，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付后发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售(shòu)商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋(wū)交付(fù)质量(liàng)的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是(shì)期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得购房者支付的(de)房款。二(èr)是开发(fā)商(shāng)为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第(dì)三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国(guó)平(píng)均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者在房屋交付(fù)后通(tōng)过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房(fáng)者的定金及首付款由(yóu)第三方公证行或产权(quán)保险公司的(de)信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银(yín)行根据工程进(jìn)度向开发商提(tí)供一定比例的贷(dài)款，由(yóu)于开发(fā)商(shāng)挪用资金直(zhí)接损害银(yín)行利(lì)益(yì)，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政府相关(guān)部(bù)门经审查后发(fā)放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银(yín)行(xíng)得(dé)到购房者支付(fù)的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零首付购房(fáng)，房款按建造工期进度(dù)支(zhī)付(fù)，按揭按工期放(fàng)款后还贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率，开发(fā)商(shāng)或购房(fáng)者可购(gòu)买期房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批(pī)后即可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金并进(jìn)行预约公(gōng)证，签(qiān)订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能(néng)购买，定金按照(zhào)德国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支(zhī)付公证费(fèi)和(hé)土地交易税，分别(bié)为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不(bù)包(bāo)含(hán)在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国(guó)没(méi)有规定最低首付比例(lì)，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可(kě)分(fēn)为公(gōng)证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发(fā)放(fàng)贷款，每(měi)笔(bǐ)贷(dài)款给(gěi)予购房者(zhě)一定使用期限，期(qī)限结束(shù)后，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国(guó)保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房设(shè)计了两种(zhǒng)保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修(xiū)复(fù)，开发商(shāng)破(pò)产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司(sī)负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，交房前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟(gōu)通期房交(jiāo)易中的房产、资(zī)金、合同等(děng)各个(gè)环节，各环(huán)节内容(róng)确认(rèn)无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出(chū)现财务(wù)、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出(chū)10％的部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规(guī)定房屋必须(xū)经过房产公证(zhèng)公司的检验验收(shōu)后才能交(jiāo)付(fù)，交付后方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英国期房预售资金(jīn)监管极(jí)为严格，资金也由律师监管，在(zài)确认工程(chéng)进度、支付相(xiāng)关款项过(guò)程中，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进(jìn)入(rù)开发商账户前经过(guò)两道关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必(bì)须完成“预售房定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房(fáng)前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战(zhàn)结束后由于房(fáng)屋供给严重失(shī)衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅(zhái)地(dì)建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次(cì)修订，目(mù)前是唯一一部规范期(qī)房(fáng)交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开(kāi)发商必(bì)须完成定金(jīn)保全措(cuò)施才可预售。什(shén)么(me)是(shì)定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合同时，开发商向金融机构或(huò)指定(dìng)保证机构或保(bǎo)险机构签(qiān)订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支(zhī)付的(de)购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒闭导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融机(jī)构或保证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开(kāi)发商需向购房者赔付(fù)违约金(jīn)，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交(jiāo)房前(qián)只(zhǐ)需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)即可(kě)向(xiàng)银(yín)行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金(jīn)进银行(xíng)专(zhuān)门项目资金账户(hù)，交房后满1年(nián)保修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新(xīn)加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一的选购(gòu)权(quán)合同以及订金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购(gòu)买(mǎi)合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首(shǒu)付及印花税，同时(shí)购房者向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样(yàng)采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方式，《发(fā)展商(shāng)条例(lì)》对期房付(fù)款流程做了统(tǒng)一详细规(guī)定(dìng)，要求(qiú)所有开(kāi)发商遵守，支(zhī)付节点一般为(wèi)合同签订(dìng)后、地基(jī)完工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工(gōng)等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也(yě)依照工(gōng)程进度放款，月(yuè)供(gōng)在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的(de)订金与付(fù)款会(huì)存(cún)入银行(xíng)专门的项目(mù)资金账户，账(zhàng)户资金提(tí)取须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房(fáng)地产到了(le)政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚(gāng)需和改善型(xíng)需求的(de)支(zhī)持力度(dù)，长短兼顾妥善应对(duì)局部(bù)停(tíng)贷(dài)现象，重点是(shì)保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强(qiáng)有(yǒu)力的(de)金融工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的(de)房企包括民(mín)营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个(gè)行业，为每个(gè)房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充(chōng)分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长效机(jī)制。长效机制(zhì)四(sì)大(dà)关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房(fáng)屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重(zhòng)大缺陷等(děng)情况(kuàng)提供(gōng)充分(fēn)的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权(quán)益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行(xíng)的第三方(fāng)资金监管机(jī)构，或由政府相关部门(mén)直接监管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量(liàng)问题全权(quán)负责、免(miǎn)费维修，购房者在(zài)保修期结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。