导读

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰逢近年地产(chǎn)持续(xù)低景气，有(yǒu)关(guān)中国(guó)地产是(shì)否过剩的讨论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅真实情(qíng)况，据此判断(duàn)中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)存(cún)量极度过(guò)剩(shèng)，事(shì)实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露(lù)全国(guó)有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第七次(cì)人(rén)口(kǒu)普查(chá)调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比(bǐ)不到(dào)一成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适不(bù)是人均一间房(fáng)所能(néng)满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数较(jiào)发达国家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均(jūn)住(zhù)宅间数大于(yú)1同(tóng)样不(bù)意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接(jiē)公布中国家庭(tíng)户均住(zhù)宅的数(shù)据，我们根据商品住(zhù)宅套(tào)数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才(cái)拥有(yǒu)1套(tào)住(zhù)宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市(shì)场供需(xū)并不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示(shì)，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流动(dòng)人口的(de)租赁(lìn)和置(zhì)业需(xū)求。全国总(zǒng)人口的近(jìn)三成都是(shì)流动人口(kǒu)，流动(dòng)人(rén)口(kǒu)会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房(fáng)，从而产生(shēng)了(le)额外(wài)的(de)住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中国未来(lái)地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户(hù)占比不断增加，导致(zhì)家庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购(gòu)房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区(qū)域经济资源分配的(de)再集中吸(xī)引着人口流入(rù)，人口净迁入城市(shì)的新增(zēng)住宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积(jī)。促(cù)成“老(lǎo)破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积均较(jiào)发达国家(jiā)有着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)黄金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么当下房地产大分化时代(dài)已至，大(dà)分化时代(dài)下(xià)地产矛盾则(zé)更多(duō)体现在住(zhù)宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必将体现在(zài)不同能级城市之间，不同区(qū)域板块之间，不同(tóng)品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方披(pī)露全(quán)国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来(lái)，各大(dà)城市(shì)二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一(yī)阵二(èr)手(shǒu)房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担(dān)心，中国的房子是否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还(hái)是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存(cún)量数据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅套数，回(huí)答(dá)当前的(de)房子(zi)是否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住宅数量(liàng)过剩的直(zhí)观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为主题的(de)新闻发布会上，负(fù)责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业(yè)获(huò)取了全(quán)国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市(shì)政(zhèng)设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市(shì)场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计(jì)算的(de)城镇房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第(dì)七次人口普查(chá)数据(jù)公布(bù)了中国城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意(yì)味着人人(rén)都(dōu)有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全(quán)反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国(guó)主要是以(yǐ)家(jiā)庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全(quán)的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思(sī)路、数(shù)据和方法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等(děng)非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数据，并没有直接(jiē)公(gōng)布城镇住宅数(shù)量。居(jū)民住宅(zhái)相关数(shù)据有两处可以(yǐ)直接公布(bù)，一是每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽(hū)略(lüè)不计。估算城镇居(jū)民(mín)户(hù)均(jūn)住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来(lái)每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们(men)就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅和非商品住宅(zhái)比例，推(tuī)算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)到底有多(duō)少，目前缺乏一个(gè)准确(què)统计。我们利用既有统计数(shù)据，大致(zhì)测算得(dé)到中国存量房地产套数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销售以期(qī)房为(wèi)主，从2019年开始，新房(fáng)销售中(zhōng)期房占比近(jìn)9成。本文去(qù)除(chú)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售套(tào)数(shù)里的(de)期房销售(shòu)，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)除以家(jiā)庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步(bù)推算中国城镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民的住宅(zhái)结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我(wǒ)们假(jiǎ)定租(zū)赁其他住宅和购(gòu)买二手房(fáng)都(dōu)是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其(qí)他(tā)住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二(èr)手(shǒu)房加(jiā)总，得(dé)到(dào)商品住宅占居(jū)民(mín)所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实(shí)际(jì)变化(huà)比例，从(cóng)而我(wǒ)们(men)估算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了(le)户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意(yì)味(wèi)着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足因(yīn)人口流动(dòng)、居(jū)民(mín)换房等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的(de)住(zhù)宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国(guó)、英国和日(rì)本的住宅套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价(jià)或房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出(chū)中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口(kǒu)流动(dòng)调查(chá)数据显示(shì)，在上(shàng)海、杭(háng)州以(yǐ)及南(nán)京(jīng)工作的流动(dòng)人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工(gōng)人，但高(gāo)房价迫使打工(gōng)人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据(jù)两套房(fáng)，在高(gāo)房(fáng)价的(de)大城(chéng)市租赁一套房，在房(fáng)价较(jiào)低的县城购(gòu)买一套房。所以说户(hù)均一(yī)套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年(nián)以前建(jiàn)成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松(sōng)散、设施陈旧、安全(quán)隐患大(dà)等(děng)问题(tí)，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的(de)生活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有的住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没(méi)有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足现(xiàn)代生活需求，在未来(lái)大都会被(bèi)拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭(tíng)住宅为一居室和二(èr)居(jū)室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩(kuò)张是(shì)未来地产的需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平(píng)。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年(nián)间农民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅存量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平(píng)的一半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住(zhù)宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定为(wèi)住宅存(cún)在(zài)困难，若按这个标(biāo)准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅(zhái)困难(nán)问(wèn)题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住(zhù)宅面积为40平(píng)，即人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均(jūn)住宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积(jī)后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)善哉善哉是什么意思啊，阿弥陀佛善哉善哉善哉是什么意思已然1套房，未(wèi)来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房(善哉善哉是什么意思啊，阿弥陀佛善哉善哉善哉是什么意思fáng)，看(kàn)似已经户户有房。即(jí)便如此，中国人口(kǒu)静态结(jié)构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了(le)中国(guó)未来地(dì)产仍(réng)有需求释放(fàng)。户(hù)均(jūn)1套(tào)住宅(zhái)现(xiàn)实(shí)之(zhī)下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户(hù)均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇家庭户(hù)均人(rén)口数不断下降，六(liù)普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二人(rén)户的占(zhàn)比明显上(shàng)升，人口小家庭(tíng)化趋势(shì)将继(jì)续延续，导(dǎo)致户数会因(yīn)户均人口(kǒu)规模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)带(dài)来(lái)的新增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显，资(zī)源和生(shēng)产要素逐步向经济(jì)带、都(dōu)市圈中心城市(shì)流入，区域(yù)经济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万(wàn)，而出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十(shí)年间新增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买(mǎi)了商品住宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)还(hái)有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施(shī)配套差(chà)、没有(yǒu)或少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居(jū)生活的(de)环境(jìng)，背后的(de)改善性(xìng)需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中小户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭希望(wàng)提高生活(huó)品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确指出支持(chí)住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较其他国家(jiā)依旧存在不小(xiǎo)差(chà)距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与经济(jì)水平有着(zhe)密切正向联(lián)系。随着经济发(fā)展水平(píng)的提高，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)与人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不(bù)足，供需出(chū)现错配，这是过去二十年房价快速(sù)上(shàng)涨基(jī)石。那么(me)未来将是住宅(zhái)质(zhì)量的供需冲(chōng)突(tū)。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分(fēn)化不单局(jú)限(xiàn)于城(chéng)市能级之间差异(yì)，优质小区和(hé)老旧二(èr)手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调查的是人(rén)，并不是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可能存在统(tǒng)计偏差(chà)。商品住(zhù)宅(zhái)占比实际值可能偏低，其(qí)增速可能(néng)超预期。

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