5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基(jī)金为代表的(de)机(jī)构对于这一板块(kuài)已(yǐ)经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地方(fāng)国企(qǐ)央(yāng)企获得增持，持仓数量占流(liú)通股(gǔ)比(bǐ)重(zhòng)增幅(fú)五只个股分别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募(mù)基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现出色(sè)，但(dàn)公募所持房地产公司(sī)市值(zhí)在股票资产中的(de)占(zhàn)比却(què)断崖式下(xià)跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了(le)三年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行(xíng)业的持股比例(lì)也同步(bù)回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年(nián)一季度得以延续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季(jì)度(dù)市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股分别为(wèi)保(bǎo)利(lì)发(fā)展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市值(zhí)占板块(kuài)比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对(duì)于房地(dì)产的投资愈发有(yǒu)集中于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板块排名最高(gāo)的是(shì)保利(lì)发(fā)展，在基金(jīn)重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几(jǐ)只房(fáng)地(dì)产龙头股从排(pái)位上(shàng)看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地集(jí)团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地(dì)产是复苏链上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季(jì)并非(fēi)行业(yè)销售旺(wàng)季，其传导到二级市(shì)场乃至(zhì)机构持(chí)仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地(dì)产已经(jīng)进(jìn)入大分化时代(dài)，一(yī)二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红(hóng)利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包(bāo)括房地产等几(jǐ)类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这(zhè)几年(nián)特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的行业也出(chū)现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积很难再出现了(le)，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿(yì)平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程(chéng)，还是(shì)人均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均已告别(bié)住房(fáng)短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业(yè)高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易(yì)出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年(nián)的民(mín)营地产爆雷），行业进入(rù)到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的(de)公(gōng)司就能够通过(guò)大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方式(shì)，获得市占(zhàn)率的提(tí)升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机会在(zài)于(yú)城市(shì)、位(wèi)置、产品的(de)阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样(yàng)的(de)认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整(zhěng)体机构(gòu)的务实之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地(dì)产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优(yōu)质区(qū)域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至(zhì)5月(yuè)10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计(jì)申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实现股(gǔ)价(jià)上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时(shí)间段恰好排名前五(wǔ)的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣(róng)安地产。排名第一的(de)上实发展，五(wǔ)一假期(qī)归(guī)来后(hòu)日成交量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来看，上实发(fā)展的主营(yíng)业(yè)务为房地产开(kāi)发与经营(yíng)。公司(sī)的(de)主(zhǔ)要(yào)产品及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的(de)上银基(jī)金、私募的(de)迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资(zī)产管(guǎn)理公(gōng)司等都(dōu)跻(jī)身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一(yī)季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至(zhì)近(jìn)年来最高，另(lìng)一方(fāng)面(miàn)则是公司拿地(dì)结(jié)算持(chí)续性向(xiàng)好，从数字上(shàng)看(kàn)，一(yī)季(jì)度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸(xī)引了知名机(jī)构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前(qián)十中，这也是连续第(dì)三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入(rù)前十。同时(shí)榜(bǎng)单中还(hái)有一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣(róng)安地(dì)产则是主(zhǔ)要布局在深圳的(de)地产公司，一(yī)季(jì)报交出的也是一(yī)份(fèn)报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两只公募指基首(shǒu)季(jì)新杀入十大流(liú)通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名(míng)第七(qī)位，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强则排(pái)名第九位，此外联袂出(chū)现的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙(lóng)头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受(shòu)限(xiàn)于信用问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获取低成本土地(dì)，龙头(tóu)房企的(de)拿地力(lì)度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看(kàn)，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债自相矛盾选自哪本书作者是谁，自相矛盾选自哪本书作者是谁时期率普遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头(tóu)房企的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当(dāng)前中特估(gū)的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展(zhǎn)的(de)大好机(jī)会。中信证券指出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结构(gòu)性机会(huì)依然存在(zài)，少(shǎo)部分(fēn)公司尤(yóu)其(qí)是央企占据显著优(yōu)势(shì)，其主要(yào)又(yòu)体现为(wèi)库存(cún)的(de)优势。央企地产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出(chū)较低的融资(zī)成本，优(yōu)质的开发资源和良(liáng)好的不动产资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民(mín)营(yíng)地产(chǎn)公司也(yě)是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等(自相矛盾选自哪本书作者是谁，自相矛盾选自哪本书作者是谁时期děng)问题，市(shì)场对民营房开企业的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的(de)过程中，央国企相较于(yú)民企来说估值的修(xiū)复(fù)更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期(qī)的维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于集中度提(tí)升(shēng)后，行业(yè)进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶(jiē)段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带(dài)来(lái)估值(zhí)中(zhōng)枢的(de)提(tí)升(shēng)，应该(gāi)关注估(gū)值相对较(jiào)低，企(qǐ)业自(zì)身资产的质量好(hǎo)、运(yùn)营能(néng)力强、可以创造持(chí)续(xù)现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分(fēn)化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提(tí)升的(de)头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副(fù)总监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地去持续(xù)观察国企央企在(zài)三个方面是(shì)否可以维持，首先(xiān)是融(róng)资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续(xù)提(tí)升，再(zài)次是拿地(dì)份额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要(yào)多(duō)给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据(jù)房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实现(xiàn)了业绩的(de)回正，甚至(zhì)是(shì)较大增(zēng)速的增(zēng)长。而这(zhè)些(xiē)公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产(chǎn)业内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出(chū)现明显改善的(de)房企，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房(fáng)企(qǐ)不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能(néng)够推动(dòng)房企销售业绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整(zhěng)的(de)过程中，能够保(bǎo)有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还(hái)面临着(zhe)一些(xiē)不确定性。其(qí)实(shí)整个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除(chú)了(le)杭州(zhōu)、成都等(děng)极个(gè)别城市(shì)四月(yuè)环(huán)比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的(de)绝大多数城市都出(chū)现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库(kù)存压力、企业的(de)资(zī)金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为了半年(nián)报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外(wài)的一个市场乏(fá)力(lì)现象。也(yě)就(jiù)是说(shuō)，第(dì)二(èr)季度、第三季度增长不(bù)确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董(dǒng自相矛盾选自哪本书作者是谁，自相矛盾选自哪本书作者是谁时期)事(shì)长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地(dì)产以及其(qí)上(shàng)下游产业链(liàn)的复苏(sū)速度都比想象的(de)要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的(de)钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会(huì)伴随整个(gè)行业(yè)的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能(néng)耐(nài)心(xīn)地去等待(dài)它(tā)的基(jī)本面不(bù)断地凸显出(chū)来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及(jí)个股仅为(wèi)举例分(fēn)析，不做买卖推(tuī)荐。）

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