万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走(zǒu)红(hóng)，让这个位于北京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)的(de)豪宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国信达(dá)追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不(bù)得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集(jí)团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房(fáng)产(chǎn)的(de)有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些业主的维权信息(xī)，难(nán)怪(guài)有网(wǎng)友调侃：“富人(rén)被割(gē)韭菜的时(shí)候，他们(men)的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背后，可(kě)能没(méi)你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到(dào)，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖(mài)上，上(shàng乌鲁木齐海拔多少米高)架了“北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公司不(bù)良债(zhài)权转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述(shù)不(bù)良(liáng)债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处(chù)置主体(tǐ)是(shì)中国信达资产管理股份有限公司北京(jīng)市分公司（下(xià)称中国信达北(běi)分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司(sī)是共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就是一(yī)起(qǐ)中(zhōng)国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书(shū)院总共(gòng)301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄。如果该(gāi)报道(dào)属实，说明(míng)这些(xiē)房子实际上都是卖出去了(le)的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国(guó)信达(dá)的拍(pāi)卖(mài)页面上又注明这75套房子(zi)是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子(zi)根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把这75套房子抵押出(chū)去，现在还没资(zī)金解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业(yè)主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书院的业主。另(lìng)据地产自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦(guà)女”爆(bào)料(liào)，万柳书院(yuàn)的(de)业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些(xiē)业主确实已(yǐ)经支(zhī)付价款并(bìng)实(shí)际(jì)占有(yǒu)，那么(me)，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的(de)愿望(wàng)，或(huò)将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据相关法律(lǜ)规定，民事执行(xíng)中，业(yè)主已经支付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，但(dàn)未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以(yǐ)向法院(yuàn)提出执行(xíng)异议申请，请(qǐng)求法院解除(chú)查封，同时可以联合起诉开发商，要(yào)求退还购房(fáng)款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院(yuàn)报公(gōng)布《最高(gāo)人民法院关(guān)于商品房(fáng)消(xiāo)费者权利保护问题的批复(fù)》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋(wū)并已支付全部(bù)价款，主张其房屋交付请求权(quán)优先于建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权以(yǐ)及其他债权的(de)，人民(mín)法院(yuàn)应(yīng)当予(yǔ)以支持(chí)。只(zhǐ)支付了部分价款的(de)商品房(fáng)消费者，在一审(shěn)法庭(tíng)辩论(lùn)终(zhōng)结前(qián)已(yǐ)实(shí)际(jì)支付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房子均为(wèi)“已售未网(wǎng)签”，那(nà)么这笔不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目(mù)前中(zhōng)国(guó)信达(dá)已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地(dì)等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国(guó)金(jīn)谷国(guó)际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没(méi)有很(hěn)大规(guī)模(mó)，也(yě)没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为(wèi)当时(shí)京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科等(děng)大型知名(míng)房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快(kuài)，万柳书院就(jiù)以神秘(mì)高端的姿(zī)态杀入(rù)市场，无论(lùn)是(shì)一块块从荷(hé)兰运回(huí)来的灰砖垒起来(lái乌鲁木齐海拔多少米高)的五米高(gāo)墙，还是每棵成本(běn)超6万(wàn)的成(chéng)年(nián)银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价(jià)格，都令(lìng)业(yè)内(nèi)外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西(xī)宸的(de)缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的(de)融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远(yuǎn)远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的(de)法(fǎ)拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院(yuàn)虽(suī)然(rán)已经推出(chū)了(le)8年之久，但其依(yī)旧(jiù)在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)开发(fā)的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人(rén)士(shì)，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬则居(jū)住在万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅(zhái)的(de)成功奠(diàn)定了中赫集(jí)团(tuán)的(de)“高(gāo)端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光(guāng)环的背后，这个地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执行标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文(wén)书确定(dìng)义务(wù)，中赫集团(tuán)正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今(jīn)沦(lún)落到(dào)这个地步(bù)，其实是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之(zhī)时，深(shēn)蓝(lán)财经就(jiù)曾深挖(wā)出(chū)背后(hòu)的中赫集团，发现(xiàn)其深(shēn)陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开(kāi)发商到(dào)沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金(jīn)辉的人(rén)生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十(shí)年来(lái)，房(fáng)企纷纷开始了多元化(huà)转型(xíng)，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉(huī)将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新(xīn)东家(jiā)。接着在(zài)2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从(cóng)中信(xìn)集(jí)团手(shǒu)中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北(běi)京(jīng)国安的估值(zhí)一(yī)直没(méi)变(biàn)，那(nà)么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是(shì)这样(yàng)，中赫为什么又(yòu)要质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份质(zhì)押(yā)陆(lù)续质押，据企(qǐ)查查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质(zhì)记录。质权(quán)人包括(kuò)海金商业保理(lǐ)、北(běi)京建工、山东国(guó)际信(xìn)托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国(guó)安(ān)后，不仅国安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权交(jiāo)易所官网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫(fū)妇还(hái)在(zài)持续(xù)质(zhì)押手中的中赫集团(tuán)股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行(xíng)人(rén)，执行标的(de)高达11亿，北京国(guó)安也3次与中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地、及中(zhōng)赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等(děng)共同成为(wèi)被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能(néng)力(lì)而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义(yì)务(wù)，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为(wèi)老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿(yì)的北(běi)京(jīng)国(guó)安，又(yòu)如(rú)何能独(dú)善其身？

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