文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国住房和(hé)城乡建(jiàn)设工作会(huì)议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不(bù)足(zú)一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等地明确表(biǎo)态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消(xiāo)商品房(fáng)预售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的(de)房子，还(hái)烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平(píng)。以后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没(méi)钱没实力的(de)别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开(kāi)发时(shí)代(dài)步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是(shì)对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之(zhī)计，现(xiàn)在(zài)全国套户(hù)比超(chāo)过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地(dì)义(yì)。当(dāng)然(rán)二(èr)次房改是个技术活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制，长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和(hé)长期平稳健康(kāng)发(fā)展，跨过(guò)这道关，解好这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商(shāng)品是一(yī)手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单(dān)方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交付(fù)的(de)风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购(gòu)房(fáng)者非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间(jiān)，购房(fáng)者不(bù)仅承担(dān)银(yín)行利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房的风(fēng)险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到(dào)下(xià)行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权(quán)益、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健(jiàn)发(fā)展，一(yī)举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消预售(shòu)制度？预售(shòu)制度怎么来的(de)？国外什么情(qíng)况？简单科普一下(xià)：商(shāng)品房(fáng)预售最(zuì)早(zǎo)源于(yú)中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国香港，引入了(le)商(shāng)品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是(shì)，重点来(lái)了！发达国家(jiā)一般有严格的(de)监(jiān)管保障措施，开发(fā)商(shāng)在(zài)项目获得政府(fǔ)批准后才(cái)可以(yǐ)开始销售，买家在(zài)购买期房后并(bìng)非(fēi)像(xiàng)中(zhōng)国一样在支付完首(shǒu)付款后从银行(xíng)一次(cì)性贷(dài)款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开发(fā)商工程进度在完全交房(fáng)前进(jìn)行分期支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是(shì)需(xū)要严格的资金监管、分(fēn)期支(zhī)付以及(jí)违约处罚措施(shī)作为保障的(de)，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如借机取消预(yù)售制度，以后改为现房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶段性(xìng)，现在中国(guó)住房(fáng)进入存量(liàng)时代(dài)，取消预(yù)售制度有(yǒu)助于(yú)降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当然(rán)这(zhè)需要配套房(fáng)企债务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机(jī)制。这是个技(jì)术活，只要坚持(chí)市(shì)场化改革(gé)，中(zhōng)国一(yī)定能化解这个难(nán)题，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的最根本(běn)最实(shí)质的(de)保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本(běn)质(zhì)是(shì)向善，是(shì)以客户为中(zhōng)心(xīn)，房地产(chǎn)也(yě)不能例外，老百姓(xìng)买房子是(shì)天大的(de)事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预售(shòu)制、实施现房销(xiāo)售(shòu)是实现(xiàn)老百姓安居乐(lè)业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发(fā)展的重大措施。在当(dāng)前的(de)情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期三好(hǎo)生、新模式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前在国(guó)务院发(fā)展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革(gé)方案研究时(shí)，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长(zhǎng)期(qī)系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香港还(hái)未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时(shí)住(zhù)宅，住(zhù)房的需求(qiú)是相当高，不过大(dà)多数(shù)居民的储(chǔ)蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数(shù)以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金(jīn)实(shí)力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金(jīn)周(zhōu)转期(qī)长等问题(tí)。针对这一(yī)系列(liè)问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式(shì)，如(rú)把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出(chū)售。这(zhè)模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开(kāi)发(fā)商(shāng)资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂(zá)货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于(yú)商品流通(tōng)、资金周转有着独(dú)到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快(kuài)自身资(zī)金周(zhōu)转。当时(shí)其(qí)在购下九龙(lóng)的一块(kuài)地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书(shū)，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分(fēn)层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个亮点(diǎn)，即(jí)先收取买家(jiā)的订金，采(cǎi)用类似租(zū)金的分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的资金压(yā)力，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造和销售(shòu)，也(yě)解决了制造商的(de)资金(jīn)问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的一大特色，纵观中国(guó)香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高(gāo)效率地解(jiě)决了核心(xīn)的住房供不(bù)应求的(de)问(wèn)题，使(shǐ)房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港楼市(shì)几十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也出现(xiàn)过(guò)“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立(lì)健全的监(jiān)管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一个(gè)楼(lóu)盘因建筑费用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港管理部门提升了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开(kāi)发商在预(yù)售前，确保地(dì)价款已经全(quán)部(bù)支付，还(hái)要证明自身(shēn)有资(zī)金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和(hé)建筑师的核准。为(wèi)了防止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律(lǜ)师(shī)行在银(yín)行开设(shè)的信托账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将成(chéng)最大风险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完(wán)善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预(yù)售(shòu)制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年代(dài)，中国内地面(miàn)临住(zhù)房需求(qiú)大和供给(gěi)量(liàng)短缺问题(tí)，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中国内地(dì)优先发展重工业，强调(diào)基础(chǔ)建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的进程大于(yú)城市化进程，唯有解(jiě)决(jué)住房(fáng)基(jī)础等城市化配套问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当(dāng)时推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此(cǐ)福(fú)利分房制度不再适用于(yú)当(dāng)时的(de)国情。叠(dié)加房地产市场面临商品房的需求(qiú)量大，而(ér)社会(huì)缺少大(dà)型房地产开(kāi)发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐步(bù)引进中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文(wén)件(jiàn)，大力(lì)支(zhī)持国(guó)内(nèi)房地产(chǎn)市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一(yī)步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加(jiā)快住(zhù)房建设(shè)的(de)通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物(wù)分配，逐(zhú)步(bù)实行住房(fáng)分(fēn)配(pèi)货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福利分房转向市(shì)场经(jīng)济的商品房。房(fáng)地(dì)产市场采用珂润护肤品属于什么档次，珂润护肤品适合什么年龄预售制，允许(xǔ)开发(fā)商卖(mài)期房(fáng)，解决了房(fáng)企缺(quē)少资金和(hé)开发时间(jiān)周(zhōu)期(qī)长的两(liǎng)大难(nán)题，开发商以预售款撬动下一个(gè)项目的(de)开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地(dì)开始房(fáng)改货(huò)币化，中(zhōng)国人民(mín)银行等多方(fāng)迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推(tuī)动(dòng)了房地产市场的发(fā)展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式(shì)后，经调(diào)整(zhěng)形成契合中国(guó)内地的(de)商品房(fáng)预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金压(yā)力(lì)，加(jiā)快(kuài)城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋(wū)预先出售给购房者，由购房者支付定金(jīn)或房款的行为。区别于(yú)中(zhōng)国香港，在(zài)中国内地实(shí)践过程(chéng)中，商品房预(yù)售(shòu)流(liú)程为(wèi)：房地产(chǎn)开发商办理预售(shòu)许可证-签订商(shāng)品房(fáng)买卖合同-进(jìn)行备(bèi)案(àn)登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次(cì)性(xìng)付清首(shǒu)付(fù)款，并(bìng)采用银(yín)行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次性付清剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香港的按(àn)照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国内地(dì)的(de)开(kāi)发商而言，预售(shòu)制商品房也(yě)开启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要(yào)方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时(shí)增加市(shì)场商品房供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)市场的稳(wěn)步(bù)发展起到(dào)了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适(shì)居(jū)，住(zhù)房(fáng)事业取得巨(jù)大进(jìn)步，数十(shí)年(nián)时(shí)间走完发达国家几(jǐ)百年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的(de)《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房(fáng)销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售面积(jī)占(zhàn)总销售面积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地(dì)房地产(chǎn)行业的发展。中国内地(dì)房地产历经二十(shí)多(duō)年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大(dà)幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产企业从(cóng)无到(dào)有(yǒu)、从国企(qǐ)先行(xíng)到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也(yě)成为拉(lā)动中国内地(dì)经济高(gāo)增(zēng)长的(de)火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带(dài)动的上(shàng)下游产业链(liàn)特(tè)别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房(fáng)地产业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批(pī)发、建材的(de)带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会(huì)固定(dìng)资产(chǎn)投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地(dì)产融资存量占(zhàn)社融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大面积(jī)违(wéi)约，将(jiāng)导致(zhì)银(yín)行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效应渠(qú)道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测(cè)算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债(zhài)房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股债(zhài)房市值的(de)比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的(de)风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开(kāi)发商(shāng)之间的购(gòu)房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合(hé)同(tóng)关系，如果开(kāi)发(fā)商发生(shēng)违约，购房(fáng)者(zhě)只能根据购房合同向开(kāi)发商主张权力(lì)，但(dàn)依(yī)旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时向银(yín)行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或(huò)经(jīng)营不(bù)善，出现资金链断(duàn)裂等一(yī)系(xì)列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情况，而(ér)房企通(tōng)过(guò)与购房者签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失(shī)还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则(zé)风(fēng)险完全由银(yín)行承担，银行将面临较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的(de)预(yù)售监管资金去(qù)哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品房预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定(dìng)了(le)开(kāi)发企(qǐ)业预售(shòu)商(shāng)品房所(suǒ)得款项应当(dāng)用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的(de)具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多(duō)年以来全国并(bìng)没(méi)有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按(àn)照项目的建安成本乘以建筑面积或(huò)者项目工程总额报价计算重点(diǎn)资(zī)金(jīn)。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监(jiān)管账户、或进入(rù)监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有(yǒu)资金继(jì)续建设。收楼遥遥无(wú)期(qī)，月供却被迫继(jì)续还款。那么(me)，监管账户资金如(rú)何被挪(nuó)走的？实(shí)际上(shàng)，在过(guò)去(qù)房地产大开发(fā)时(shí)代的(de)高(gāo)周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户(hù)资金(jīn)，是(shì)行(xíng)业(yè)“潜(qián)规则”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨(bō)付资金，再由(yóu)工程方(fāng)将资(zī)金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度(dù)所需。通过(guò)这些(xiē)方式套取的资金，在房(fáng)企各地(dì)项目(mù)间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一(yī)种资金(jīn)循环高(gāo)周转模式，但(dàn)一定程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般(bān)设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支(zhī)付的预(yù)付(fù)款比例相对(duì)较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式(shì)：预付款一般以(yǐ)定金方(fāng)式支付(fù)，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者(zhě)开(kāi)始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期(qī)房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府或第三(sān)方验收(shōu)合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)购房(fáng)者支付的房款。二是开发(fā)商为(wèi)购房者(zhě)提(tí)供一定的(de)保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第(dì)三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期(qī)房定金一定期限(xiàn)内无条件(jiàn)返还，最低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付(fù)，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环(huán)节，定金比例(lì)一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除定金或首(shǒu)付外(wài)，购房者(zhě)在房屋交付后通过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国(guó)为防止开发商挪用(yòng)资金(jīn)，购(gòu)房者(zhě)的(de)定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户(hù)监管。如果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承(chéng)担(dān)任何责(zé)任与损(sǔn)失(shī)。而开发(fā)商在房屋建(jiàn)设过程中的(de)资(zī)金全部来自银(yín)行，银行根据工程进度向开发(fā)商提供一定比例的(de)贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行(xíng)有(yǒu)充(chōng)分(fēn)动机监(jiān)管开发商施工进度。开(kāi)发商(shāng)在房屋交付(fù)时需取得由政府相关部门经审查(chá)后发放的验收凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭证向银行得到购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国期房可零(líng)首付(fù)购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付(fù)，按揭按工期放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购(gòu)房者可购买(mǎi)期房(fáng)烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发(fā)商在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合(hé)同(tóng)后(hòu)定金(jīn)退还。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按(àn)照德国法(fǎ)律全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需(xū)支付(fù)公证费和土地交易税，分别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房(fáng)款的(de)制度，一(yī)般分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节(jié)点、比例因(yīn)项目(mù)而异。一般来说(shuō)，支付(fù)节(jié)点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可(kě)在(zài)支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购(gòu)房者一定使用(yòng)期限，期限(xiàn)结(jié)束(shù)后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期房设计(jì)了(le)两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名(míng)律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无(wú)误(wù)后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公(gōng)司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付(fù)环(huán)节，英国采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交房(fáng)前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房(fáng)产(chǎn)公证公司(sī)的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节(jié)，英国期房预(yù)售资金(jīn)监管极为严格，资金(jīn)也由律(lǜ)师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商(shāng)，即资金在进(jìn)入开发(fā)商账户前经过两道(dào)关口，有利(lì)于(yú)保障购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付(fù)款保全措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不(bù)超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战(zhàn)结束后由(yóu)于房(fáng)屋供给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空白，社(shè)会上“一房(fáng)二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期(qī)房(fáng)交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据日(rì)本(běn)《宅地(dì)建(jiàn)物(wù)取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者支付定金(jīn)超过(guò)5％或超(chāo)1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律要求开发(fā)商必(bì)须完(wán)成定金保全措施才(cái)可(kě)预售。什么是定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构(gòu)或保险机构(gòu)签订(dìng)定金保证委(wěi)托合同，设置购房(fáng)者(zhě)定(dìng)金的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的保证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书交付(fù)给购房者。除定(dìng)金外，其他预先(xiān)支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房者可(kě)凭保证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书向金融机(jī)构或保(bǎo)证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购房(fáng)者赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者即可向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除(chú)定金外(wài)的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房(fáng)者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资(zī)金进银行专门项(xiàng)目(mù)资金(jīn)账户，交房(fáng)后(hòu)满1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新(xīn)加坡开发商(shāng)有统一的选购权合同以及订金(jīn)返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一(yī)步(bù)签(qiān)订购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支付(fù)15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税，同(tóng)时(shí)购房者向银行(xíng)申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款的(de)方式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期(qī)房(fáng)付款流(liú)程(chéng)做(zuò)了(le)统一详细规定(dìng)，要(yào)求所有开发商遵(zūn)守，支付节(jié)点一般为(wèi)合同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工(gōng)等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随着放出贷(dài)款的增加(jiā)而增加，未放款部(bù)分无需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购房(fáng)者的(de)订(dìng)金与付款会存入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户(hù)资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房(fáng)地(dì)产到(dào)了(le)政(zhèng)策(cè)出手(shǒu)临(lín)界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需(xū)求的(de)支持力度(dù)，长短兼顾妥善(shàn)应对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保民(mín)生，给予(yǔ)强有力的(de)金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在(zài)起，对(duì)还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整个(gè)行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂性和人性(xìng)复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)。定(dìng)金(jīn)环节(jié)，建立开发商违约后定金(jīn)保护(hù)机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后(hòu)按(àn)揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保护(hù)购(gòu)房者的(de)权(quán)益。资(zī)金监管环节，引入(rù)独(dú)立于(yú)开发商、银行的第(dì)三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资(zī)金(jīn)挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节(jié)，建立(lì)商(shāng)品(pǐn)房保修期(qī)制(zhì)度。保修期内，开发商应珂润护肤品属于什么档次，珂润护肤品适合什么年龄对房屋(wū)质量问题全权负(fù)责(zé)、免费(fèi)维修，购房者在保修期(qī)结束后(hòu)支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制是(shì)大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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