近两年(nián)火爆(bào)的创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额(é)的(de)REITs产品，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对此表示(shì)，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特(tè)征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过(guò)观测经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是(shì)观察REI_D是什么意思，_3是什么意思Ts项目底层资产运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者(zhě)注意(yì)，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期(qī)后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权分红目前(qián)已包含了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，在选择投资标的时应(yīng)了解(jiě)资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆(lù)续(xù)迎(yíng)来除(chú)息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分(fēn)配金额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持(chí)有期分红收(shōu)益，以及基金份额交易价(jià)格(gé)的变(biàn)化(huà)。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及市(shì)场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红(hóng)预期则(zé)更有规(guī)律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施(shī)资产的(de)经营现金流(liú)，投资人通过基(jī)金募集(jí)材(cái)料(liào)和信息披(pī)露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设(shè)施(shī)项目(mù)的经营(yíng)业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资(zī)决策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红(hóng)作为基金(jīn)份额持(chí)有(yǒu)人(rén)实(shí)际获得的现金收益，对于长期(qī)投资者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高(gāo)级(jí)副(fù)总监李华(huá)平(píng)也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合(hé)并后基金年度可分配金额以(yǐ)现金(jīn)形式分配给(gěi)投(tóu)资者，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs的(de)主要特(tè)征之一，稳定(dìng)的(de)分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角(jiǎo)度(dù)来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特(tè)点。二级市场价(jià)格(gé)反映这类产(chǎn)品“股性”的一(yī)面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红(hóng)要求(qiú)，分红类似于债券派息(xī)，但不等(děng)同于债券的(de)固定利息回报，而是由可(kě)供(gōng)分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角(jiǎo)度(dù)来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了(le)机构投(tóu)资者的投资(zī)品类(lèi)，为(wèi)资(zī)产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的(de)分红能(néng)够帮(bāng)助机构(gòu)投资(zī)者稳(wěn)定(dìng)收(shōu)益(yì)。机(jī)构投资者公(gōng)募REITs能(néng)够通(tōng)过分(fēn)红获取相对于(yú)投资债券相(xiāng)对高的(de)收益性，在有效控制风(fēng)险的(de)前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对(duì)于(yú)未来分红水(shuǐ)平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观(guān)经(jīng)济的影响，可(kě)分配金额完(wán)成率不达预(yù)期，一定程度上影响了(le)公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受(shòu)多(duō)重因素(sù)的影(yǐng)响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格(gé)的(de)主要因素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公(gōng)募(mù)REITs二级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也表示(shì)，近期经济预期(qī)恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目(mù)的(de)经营业(yè)绩(jì)相对经(jīng)济(jì)活(huó)力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权(quán)日(rì)，将对基金份(fèn)额的(de)开盘指导价做调减处理，调(diào)减金额根据单(dān)位基金(jīn)份(fèn)额的分红金额(é)进行计算(suàn)。除权(quán)操(cāo)作是(shì)对分红前(qián)后(hòu)基金份额净(jìng)值(zhí)变(biàn)化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人在(zài)基金分红(hóng)前后均可以(yǐ)获得公平(píng)的投资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资的信心，同(tóng)时需(xū)结合(hé)持有产品(pǐn)的特(tè)性，关(guān)注二(èr)级市(shì)场扰(rǎo)动对整体收益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中(zhōng)航基(jī)金相关(guān)人士也称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红包(bāo)括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层(céng)资(zī)产情况

　　多位业(yè)内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提(tí)是本金之上的增值(zhí)部分不同，特许经营权(quán)REITs基金(jīn)运(yùn)作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是(shì)本金与增值两个部分，两(liǎng)个部(bù)分(fēn)之(zhī)间的比(bǐ)例是(shì)变动的(de)，与现有(yǒu)公募基金分红差(chà)异(yì)很大，大(dà)多(duō)数普通投资者(zhě)可能(néng)把(bǎ)“分派”金额误认为是(shì)持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限到期后(hòu)基金价值面临(lín)极大不确(què)定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类(lèi)两大(dà)资产类型，持有产权(quán)类产品的收益主要包括每年的现金分红(hóng)及资(zī)产增(zēng)值的(de)收益，而持(chí)有特许经(jīng)营(yíng)类产品(pǐn)的收益主要(yào)来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经营权类资(zī)产的分(fēn)红(hóng)包括(kuò)了利润(rùn)分配(pèi)和本金的(de)归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也(yě)是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的时，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属性不(bù)同而形成区(qū)别(bié)。特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)的(de)公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二(èr)级(jí)市场价格和分红有合(hé)理预期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也认为，与产权类(lèi)项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项目在(zài)经营权到期后(hòu)不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可(kě)供分配金额(é)的分(fēn)配理解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加准确。基(jī)于这个特点(diǎn)_D是什么意思，_3是什么意思，剩(shèng)余(yú)经(jīng)营期(qī)限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余期限较长的(de)特许经营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派率相对(duì)较低，也有(yǒu)足(zú)够年限收(shōu)回(huí)本(běn)金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投(tóu)资者注意，特(tè)许经营(yíng)权项目的分派金额包含了投资本(běn)金，在不进行(xíng)扩(kuò)募(mù)的情况下，基金(jīn)份额单价随着分派(pài)进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的(de)收益(yì)来自项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余(yú)使(shǐ)用(yòng)年限一般较长，再加(jiā)上到期(qī)后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金(jīn)等(děng)追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期(qī)限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经营的(de)假(jiǎ)设反映在基础资产的估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基(jī)金(jīn)分红的时点，多位业内人(rén)士还表示，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投(tóu)资(zī)者可以观测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估(gū)项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是(shì)年报中披露的经营活(huó)动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二(èr)者存在本(běn)质性区别。经营活(huó)动产生(shēng)的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金(jīn)流，基于企业(yè)本身经营活动产生；可供(gōng)分配的现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金(jīn)影响利(lì)润表的项目(mù)进(jìn)行调整(zhěng)，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选择，投(tóu)资价(jià)值体现(xiàn)在相对股债(zhài)市场独立的资产配置功能，比较适(shì)合长期持有。建议投资(zī)者对经营权类的资(zī)产可以更多(duō)关注内部(bù)收益率的高低，对产权(quán)类的资产更多关注分派率高低(dī)。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配(pèi)收(shōu)益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产的经营净(jìng)现金流，所以底(dǐ)层资产运(yùn)营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者(zhě)可(kě)综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营(yíng)管理(lǐ)机构实力、公募基金管理(lǐ)人实(shí)力等多重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也(yě)显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资(zī)者关(guān)注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均会载明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次年的可供(gōng)分配金(jīn)额预测(cè)。投资(zī)者可以将REITs的(de)实际分红金额与募集材(cái)料中(zhōng)披露预测进行比(bǐ)较分析(xī)，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判断(duàn)。”中金(jīn)基金(jīn)上述负责人也称。

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