文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日(rì)召开(kāi)的全(quán)国住(zhù)房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的(de)可以进(jìn)行现房销售”，不(bù)足(zú)一个月时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确(què)表(biǎo)态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公(gōng)平(píng)。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建(jiàn)了(le)，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地(dì)产从大开发(fā)时代(dài)步(bù)入高质量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制(zhì)是(shì)权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时(shí)代(dài)，对购(gòu)房民(mín)众不公(gōng)平(píng)的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经(jīng)地义(yì)。当然二次房改是个技术(shù)活(huó)，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务(wù)、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心以及长效(xiào)机制，长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照(zhào)经济(jì)规律办事，中国一定能实(shí)现房地(dì)产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大(dà)部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个(gè)人层面看，预售(shòu)制(zhì)对购房者非常(cháng)不(bù)公(gōng)平，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要(yào)承担(dān)延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质(zhì)量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住不(bù)炒精(jīng)神、有助于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消预售制度？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科(kē)普(pǔ)一下：商(shāng)品房预(yù)售(shòu)最(zuì)早(zǎo)源(yuán)于中(zhōng)国(guó)香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预(yù)售制度。其实，当(dāng)前(qián)世界不少国家存在预售制。但(dàn)是(shì)，重(zhòng)点来了(le)！发达国家一般有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障措(cuò)施，开发商在项目(mù)获得政府批(pī)准后才可(kě)以开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购买(mǎi)期房(fáng)后并(bìng)非像中(zhōng)国一样在支(zhī)付(fù)完(wán)首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性(xìng)贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是(shì)根据开发商(shāng)工程(chéng)进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金监管、分(fēn)期支(zhī)付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措(cuò)施作为(wèi)保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定(dìng)会触发风(fēng)险，对购房民众不(bù)公平，所以(yǐ)不如借机取消预(yù)售制(zhì)度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史(shǐ)阶段性，现在(zài)中国住(zhù)房进(jìn)入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市(shì)场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个难题，让房地(dì)产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商(shāng)业的本(běn)质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能例(lì)外(wài)，老百姓(xìng)买房子是天大(dà)的事，烂(làn)尾毁三代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从这(zhè)个(gè)角(jiǎo)度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是实现老(lǎo)百姓安(ān)居乐业(yè)、社会长治(zhì)久安、行业(yè)企(qǐ)业健康(kāng)发展的(de)重大(dà)措施。在当前的(de)情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打通(tōng)金融支(zhī)持(chí)当期三好(hǎo)生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改(gǎi)革(gé)方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进(jìn)行过(guò)长期(qī)系统(tǒng)的专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确(què)实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预(yù)售资(zī)金第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范(fàn)期(qī)房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出(chū)租资(zī)金周(zhōu)转期长等(děng)问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其(qí)他临(lín)时住(zhù)宅，住(zhù)房的(de)需求是相当高，不过大(dà)多数居(jū)民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚(hòu)的资(zī)金实力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出(chū)租(zū)资(zī)金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等(děng)问题。针(zhēn)对(duì)这一系(xì)列(liè)问题，不(bù)少地产商开始探求新(xīn)的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转有着独到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻(xún)求方法加快自身资金(jīn)周转。当(dāng)时(shí)其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价(jià)格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租(zū)金的分期付(fù)款(kuǎn)形(xíng)式，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自(zì)己的(de)房产(chǎn)。这种方式(shì)减(jiǎn)轻(qīng)了民众(zhòng)购房(fáng)的资金压力，加速(sù)了房屋(wū)的建造和销售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当(dāng)时(shí)可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港(gǎng)房地(dì)产市场(chǎng)的(de)一(yī)大特(tè)色，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房地(dì)产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核(hé)心的住(zhù)房供(gōng)不应求的问题，使房市(shì)发展进入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市(shì)几(jǐ)十(shí)年(nián)繁荣，但(dàn)期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门(mén)不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管机制，促(cù)进市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一(yī)个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升(shēng)了对(duì)于预售(shòu)楼花(huā)制(zhì)度的监管，即要求(qiú)开发(fā)商在预售(shòu)前，确保地价款已经全(quán)部(bù)支付，还要证明自身(shēn)有资金等能力把项目完(wán)成，资金需放入律师(shī)所托管，支取(qǔ)时需(xū)律所和(hé)建筑师(shī)的核准。为了防止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资金，中国(guó)香港要求律师行在(zài)银(yín)行(xíng)开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取全透明化(huà)机(jī)制(zhì)，且银行的(de)责任(rèn)上升(shēng)，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成(chéng)最大风(fēng)险方，后续(xù)需(xū)自身(shēn)推动(dòng)项目完工。随着(zhe)监管体系逐步(bù)完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内(nèi)地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地优(yōu)先发展(zhǎn)重(zhòng)工业(yè)，强(qiáng)调基础建设，这一导向(xiàng)使前(qián)期发展(zhǎn)工(gōng)业化(huà)的进(jìn)程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基础等城(chéng)市化配套问题(tí)，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推行(xíng)的是(shì)“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速(sù)较慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套(tào)差(chà)等问(wèn)题，因此福利分房(fáng)制度不再适(shì)用(yòng)于(yú)当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需(xū)求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对(duì)内地(dì)房地产市场的一针强心(xīn)剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步(bù)引进中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)预售商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持(chí)国内房地(dì)产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房供(gōng)给商(shāng)品化(huà)、社会化的住(zhù)房新体(tǐ)制(zhì)，从计划(huà)经(jīng)济下的(de)福利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市(shì)场经济的(de)商(shāng)品房。房地(dì)产(chǎn)市场采用(yòng)预售制(zhì)，允许开发商卖(mài)期房，解决(jué)了(le)房企缺少资(zī)金和(hé)开发时(shí)间周(zhōu)期长的两大难题(tí)，开(kāi)发(fā)商以预售(shòu)款撬动(dòng)下一个项目(mù)的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加(jiā)快(kuài)。自此中国内地开始房(fáng)改货币化，中国人民银(yín)行等多方(fāng)迅(xùn)速(sù)出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大(dà)作(zuò)用推动了房(fáng)地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经调整(zhěng)形成契(qì)合中(zhōng)国内地的商(shāng)品房预售(shòu)制度。预售制(zhì)的(de)初衷是(shì)为(wèi)了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产(chǎn)开发企业将正在建设中的房屋(wū)预先出售给购房者，由购房者支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于(yú)中(zhōng)国香港，在中国内地(dì)实(shí)践过程中，商品房(fáng)预(yù)售流程为：房地产开发商(shāng)办理预售许可证(zhèng)-签订商品房(fáng)买卖合(hé)同-进行(xíng)备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者(zhě)需要一(yī)次(cì)性付清首付款，并采用银行(xíng)贷(dài)款的(de)形式一次性付(fù)清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发(fā)商可能已拿(ná)到(dào)了全部购(gòu)房款，这点与中国香港的按照(zhào)工程进度付(fù)款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国内(nèi)地的开发商而言，预售(shòu)制(zhì)商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房(fáng)销售的(de)最主要方式(shì)，预(yù)售(shòu)制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时(shí)增加(jiā)市场商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制(zhì)在过(guò)去(qù)20多(duō)年对中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地(dì)产市场的稳步(bù)发展起到了(le)重要(yào)作用，不(bù)仅解决了(le)房地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需(xū)求(qiú)，也提高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居(jū)到(dào)基本适居，住(zhù)房(fáng)事业(yè)取得巨(jù)大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化(huà)路(lù)程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成(chéng)区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增长至60721平(píng)方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇(zhèn)人均住房(fáng)建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数(shù)从约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中国(guó)内地房地产行(xíng)业(yè)的发(fā)展。中国内地(dì)房地(dì)产历(lì)经(jīng)二十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速(sù)发展，房(fáng)地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地(dì)产也(yě)成为拉动(dòng)中(zhōng)国内地经(jīng)济高增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地(dì)产及(jí)其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其(qí)中房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建(jiàn)材(cái)的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地(dì)产完全(quán)拉(lā)动(dòng)的(de)投资占(zhàn)全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占(zhàn)固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托等(děng)通道(dào)业(yè)务，占(zhàn)比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大(dà)面积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应渠(qú)道，根据我们的《中(zhōng)国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德(dé)三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占(zhàn)股债房市值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房市值与股债房市值的比例较高，主要(yào)是(shì)因为住房市值高(gāo)，以及(jí)中国资本市场发(fā)育(yù)尚(shàng)不(bù)成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居(jū)民投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售(shòu)制背后潜(qián)藏(cáng)的风险确(què)实(shí)存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。三公分是多少厘米 三公分是多少毫米

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交钱(qián)一手(shǒu)交(jiāo)货，预(yù)售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付(fù)的风(fēng)险。比如，交房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和(hé)银行(xíng)的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的(de)合(hé)同关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根(gēn)据(jù)购房(fáng)合同(tóng)向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此购房者承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一(yī)旦房(fáng)企因为(wèi)市场波动或经营(yíng)不善，出现资(zī)金链断裂等一系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过与购房(fáng)者签订的预(yù)售合同和(hé)按揭合同(tóng)，已经从银行(xíng)获得房(fáng)款(kuǎn)，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则(zé)风险完(wán)全由(yóu)银行承担(dān)，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购(gòu)房(fáng)者的预售监管资(zī)金(jīn)去(qù)哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业(yè)预售商品房所得款项应当用(yòng)于有(yǒu)关的工程建(jiàn)设，商(shāng)品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的具体办法，由房(fáng)地(dì)产管理部门制定。但多年(nián)以来全国并没有统一(yī)的预(yù)售资金监管规定，各地(dì)实行“一城一(yī)策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安成(chéng)本(běn)乘以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项目工程(chéng)总额报价(jià)计算重点资金(jīn)。而事实是(shì)，不少(shǎo)购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没(méi)有资金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续(xù)还(hái)款。那么(me)，监(jiān)管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发(fā)时(shí)代(dài)的高周转背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包方，以工程建设名(míng)义，获得(dé)监管账户(hù)拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所需(xū)。通(tōng)过(guò)这些(xiē)方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项(xiàng)目(mù)间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把(bǎ)风(fēng)险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国(guó)外商品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资(zī)金(jīn)，一般设(shè)有(yǒu)定金(jīn)或预付(fù)款保(bǎo)护机(jī)制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要(yào)求(qiú)购房者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋(wū)交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按工程进(jìn)度(dù)分期(qī)支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照(zhào)工程(chéng)进度逐渐发(fā)放，购房者开(kāi)始月(yuè)供；二(èr)是(shì)房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一是期(qī)房(fáng)由政府或第三方验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支(zhī)付的房款。二是开发商为(wèi)购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其(qí)余(yú)房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还(hái)款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平(píng)均首付比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外(wài)，购(gòu)房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)方面(miàn)，美国为防止开(kāi)发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方(fāng)公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户监(jiān)管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资(zī)金可通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承(chéng)担任何责任与损失。而(ér)开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银行，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政府相关部门经审查后发放的(de)验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首(shǒu)付(fù)购房，房款按建造工(gōng)期进度支(zhī)付，按(àn)揭按(àn)工期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固(gù)定(dìng)利率(lǜ)，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门(mén)槛方(fāng)面，德国开发商在(zài)项目获批后即(jí)可预售房(fáng)屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的(de)定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按照德国(guó)法律(lǜ)全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付公(gōng)证费和土地交易税，分(fēn)别为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付(fù)方面(miàn)，德(dé)国没(méi)有(yǒu)规定最(zuì)低(dī)首付比例(lì)，可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支付(fù)房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室(shì)内(nèi)清洁及墙面完工、地板完(wán)工(gōng)、全部完工(gōng)，支付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购(gòu)房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发(fā)放(fàng)贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司(sī)针(zhēn)对(duì)期房设计了两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房屋出(chū)现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方(fāng)律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责(zé)沟通期(qī)房交(jiāo)易(yì)中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个环节，各环(huán)节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，当开发商出现(xiàn)财务(wù)、经营问题(tí)时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的(de)方式，但是(shì)交房前付款比例相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定房屋必须经(jīng)过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才(cái)能交(jiāo)付，交付后方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节(jié)，英(yīng)国期房(fáng)预售资金(jīn)监管极为严(yán)格(gé)，资(zī)金也由律师监(jiān)管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过(guò)程中，由(yóu)买房(fáng)律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商(shāng)账户前经过两道关(guān)口，有利于保障购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期(qī)房(fáng)交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商必(bì)须完(wán)成(chéng)“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价(jià)并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本(běn)二战(zhàn)结(jié)束后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日本(běn)政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目(mù)前是唯一一部规(guī)范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完(wán)成(chéng)定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施才可(kě)预售(shòu)。什么(me)是定金保(bǎo)全措施？即(jí)买卖双方签订购(gòu)房(fáng)合同时，开(kāi)发(fā)商向金融机构或指定保证机构或保险机构签(qiān)订(dìng)定金(jīn)保证委托合同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并(bìng)将(jiāng)相应的保证金证明(míng)书(shū)交付给购(gòu)房者。除定(dìng)金外，其他预先支(zhī)付的购房款(kuǎn)也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房者可凭(píng)保证(zhèng)金证(zhèng)明(míng)书(shū)向(xiàng)金融机构或保证机构或(huò)保(bǎo)险公司兑(duì)付，同时，开(kāi)发(fā)商需向购(gòu)房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)即可向(xiàng)银(yín)行申请贷(dài)款，但交房后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房(fáng)后开始支(zhī)付(fù)三公分是多少厘米 三公分是多少毫米。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金(jīn)进(jìn)银(yín)行专门(mén)项目资(zī)金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环(huán)节，新加坡开发商有统一(yī)的选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款(kuǎn)流程做了统一(yī)详细(xì)规(guī)定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为(wèi)合同(tóng)签订(dìng)后(hòu)、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完(wán)工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程(chéng)进度放(fàng)款，月(yuè)供在此过程中随(suí)着(zhe)放出贷(dài)款的增加(jiā)而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分无(wú)需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购房者的订金与付(fù)款(kuǎn)会存入银(yín)行(xíng)专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的(de)房屋(wū)保修期，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策(cè)出手(shǒu)临(lín)界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工(gōng)保(bǎo)民(mín)生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的(de)金融工具支持。另一(yī)方(fāng)面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计(jì)形势复杂(zá)性(xìng)和(hé)人(rén)性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制(zhì)。长效机制四大关键是(shì)推(tuī)动(dòng)城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已(yǐ)支付(fù)定(dìng)金冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大(dà)延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等(děng)情(qíng)况(kuàng)提(tí)供(gōng)充分(fēn)的保障。余款支付(fù)环节(jié)，建(jiàn)立按工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交房后(hòu)按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者(zhě)的权(quán)益。资(zī)金监管环(huán)节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部门直(zhí)接(jiē)监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保(bǎo)修期内，开发商应对房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)问(wèn)题全(quán)权负(fù)责、免费维修(xiū)，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公平的(de)预售制已经(jīng)过(guò)时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是(shì)所见即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本(běn)最实(shí)质的(de)保障，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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