导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾(wù)，本文试图(tú)厘(lí)清中国城(chéng)镇存(cún)量住(zhù)宅真实(shí)情(qíng)况，据(jù)此判断中国(guó)未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普(pǔ)查调(diào)查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占比不到一成(chéng)，其小卖部一天卖1000利润多少，一个小卖部一天卖1000能赚多少中还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒(shū)适不是人均一(yī)间房所能满足，它(tā)与(yǔ)房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国(guó)的(de)人均住宅间数较发达国家还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住(zhù)宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发(fā)现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民(mín)户(hù)均1套房，其(qí)中(zhōng)每户(hù)持有商品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根(gēn)据商(shāng)品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计(jì)算出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每(měi)户城镇家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一套房无法满足流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国总人(rén)口的(de)近三成(chéng)都是(shì)流动人口(kǒu)，流(liú)动(dòng)人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房(fáng)，从而(ér)产生了额外的(de)住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即(jí)便户均(jūn)一(yī)套房，中国(guó)未来(lái)地产(chǎn)仍(réng)有四(sì)大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来(lái)新户购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明(míng)显，区域(yù)经济资源(yuán)分(fēn)配的再(zài)集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的(de)新增住宅需(xū)求有望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均较发(fā)达国家有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正在不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，这是过去二十(shí)年房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么当(dāng)下房地(dì)产大分(fēn)化时(shí)代已至，大分化时代下(xià)地(dì)产矛盾则(zé)更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能(néng)级城(chéng)市(shì)之(zhī)间，不同(tóng)区域(yù)板块之间，不同品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来(lái)，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存(cún)在不足？可惜由于住宅存(cún)量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅套数(shù)，回答当(dāng)前(qián)的(de)房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普查(chá)工作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据(jù)以及80多万处(chù)市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不(bù)大。

　　第(dì)七(qī)次人口普查数据公布了(le)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅间(jiān)数(shù)不能完全反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购(gòu)买成套住(zhù)宅，一套设(shè)施齐全(quán)的住宅才是(shì)城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要分(fēn)两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一(yī)类是保障(zhàng)房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公(gōng)布(bù)城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统计局(jú)）；二是居民(mín)住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到(dào)上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少(shǎo)，可忽(hū)略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数(shù)分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套(tào)数(shù)相加，我们就(jiù)能够得(dé)到(dào)当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住(zhù)宅和非商品住(zhù)宅比例(lì)，推算得到(dào)居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品(pǐn)住宅总数(shù)除(chú)以家庭(tíng)户数，我们就能(néng)够得到城镇(zhèn)户均拥有的(de)住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套(tào)数/住宅总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存量房地产(chǎn)套数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)近9成。本(běn)文去(qù)除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期(qī)房销售(shòu)，得(dé)到(dào)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数(shù)=截止到2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交(jiāo)房(fáng)后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房(fáng)套数除(chú)以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我(wǒ)们需要进一(yī)步推算中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)户均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据(jù)显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其(qí)他住宅和(hé)购买二手房都(dōu)是商(shāng)品住(zhù)宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商(shāng)品住宅与购买(mǎi)二(èr)手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品住宅(zhái)增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房(fáng)会(huì)在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会(huì)拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均一套(tào)房的三(sān)点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并(bìng)不意(yì)味着住宅市(shì)场供需平(píng)衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因(yīn)人口流(liú)动、居民换房(fáng)等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)住(zhù)宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美(měi)国、英(yīng)国和日本(běn)的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国(guó)的(de)住宅套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人(rén)口净流入地(dì)的住宅市场供不应(yīng)求，造成(chéng)房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人(rén)口流动调(diào)查(chá)数据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口(kǒu)在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工(gōng)人(rén)，但(dàn)高房(fáng)价迫使打工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会(huì)占(zhàn)据(jù)两套(tào)房，在高房价的(de)大城市租赁一套房，在房(fáng)价较(jiào)低的县城购买一套(tào)房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口(kǒu)的租赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松(sōng)散(sàn)、设(shè)施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基(jī)础设施(shī)陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的不便和安(ān)全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面(miàn)积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有独立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧(jiù)小区很难满足(zú)现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭(tíng)住宅为一居室和二居(jū)室，户(hù)型(xíng)偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来(lái)地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住宅存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农(nóng)民带(dài)房进(jìn)城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工面(miàn)积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均(jūn)值，近(jìn)4成家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平(píng)方米，不(bù)及全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米(mǐ)的(de)家庭界定(dìng)为住宅存(cún)在(zài)困难，若按(àn)这个(gè)标准算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可(kě)使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需(xū)要住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需(xū)要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还(hái)会有需求么(me)？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人(rén)口静态(tài)结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国(guó)未来地(dì)产仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不(bù)断下降(jiàng)，六(liù)普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二人户的(de)占比明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家庭(tíng)化趋势将继续延续(xù)，导致户数会因户均人口(kǒu)规(guī)模(mó)的(de)缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带来(lái)的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步(bù)向(xiàng)经济(jì)带、都市圈(quān)中心城市(shì)流入，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的(de)再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流(liú)入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租(zū)房，给(gěi)迁入地住宅市场(chǎng)带来新的(de)增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的(de)家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十(shí)年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和(hé)原(yuán)公有住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需(xū)求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二手房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购买经济适(shì)用房和其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅(zhái)的(de)占比势(shì)必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住宅(zhái)建筑面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户(hù)。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低(dī)、基(jī)础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜(yí)居生(shēng)活的环境，背后(hòu)的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善(shàn)性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资金，倾向于(yú)中小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年(nián)底的(de)中央经济(jì)工作会议明(míng)确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较其他(tā)国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水平有(yǒu)着(zhe)密(mì)切(qiè)正向联系。随(suí)着经济发(fā)展水平的提高(gāo)，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国地(dì)产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这是过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么(me)未(wèi)来(lái)将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化不单局限(xiàn)于城市能(néng)级之间差异，优(yōu)质小区和(hé)老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并(bìng)不是针对住宅，因(yīn)此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际(jì)值(zhí)可(kě)能偏低，其增(zēng)速可能超预(yù)期。

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