5月(yuè)以来(lái)，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代(dài)表的(de)机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的(de)两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增(zēng)持(chí)，持仓数量占流通(tōng)股比(bǐ)重(zhòng)增幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募(mù)所持有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持房地(dì)产公司(sī)市值在股票资产中的占比却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现了(le)三年来的首次回(huí)升，年(nián)底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以延续(xù)。数据统(tǒng)计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有房地产板块(kuài)一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市值占板块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对(duì)于房地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名(míng)最(zuì)高的(de)是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首(shǒu)先(xiān)在于几只房(fáng)地产龙头股从(cóng)排位(wèi)上看均(jūn)有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万科(kē)最为明(míng)显；其次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房(fáng)地(dì)产是复苏链(liàn)上最(zuì)后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经济圈判断房(fáng)地产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而(ér)映(yìng)射到二(èr)级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按(àn)照产(chǎn)业(yè)周期来分(fēn)类，包括房地产等(děng)几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没(méi)有什(shén)么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的(de)行(xíng)情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似(shì)的行业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不(bù)过也(yě)有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积(jī)很难再出现了，2022年光是(shì)居民存(cún)款数量增(zēng)加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地(dì)产的(de)更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端(duān)还需(xū)要有一(yī)定的政策出来(lái)去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时(shí)至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房(fáng)面积（接(jiē)近30平(píng)/人(rén)），我(wǒ)国(guó)均已告别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和(hé)房价收入也不支(zhī)撑(chēng)每年18万(wàn)亿元(yuán)的销售(shòu)额，以及过快上行(xíng)的房价，因(yīn)而行业高增(zēng)的时代已(yǐ)经(jīng)过去，未来行(xíng)业(yè)的需(xū)求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出现信用(yòng)风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧(cè)出清(qīng)的过(guò)程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能(néng)够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶(dǐng)回(huí)落时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已经过去了(le)，但不代(dài)表没有投资(zī)机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个股成为公募乃(nǎi)至(zhì)整(zhěng)体机(jī)构的(de)务实之举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质区(qū)域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地(dì)产板块个股，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只房(fáng)地(dì)产类标(biāo)的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它(tā)们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排(pái)名第一的(de)上实发展，五一假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日(rì)收出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的(de)基本面来(lái)看，上实(shí)发(fā)展的主营业(yè)务为房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发(fā)与(yǔ)经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各类机(jī)构(gòu)都有对(duì)其布(bù)局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日(rì)时(shí)的首季(jì)十(shí)大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私(sī)募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长城资(zī)产管理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅(fú)暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润(rùn)规(guī)模大幅(fú)度复苏。究(jiū)其(qí)原因，一方(fāng)面(miàn)是该公司后疫情时代出(chū)租(zū)率(lǜ)复苏至近年来最高，另一(yī)方面则是公司拿地结(jié)算持续(xù)性向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的(de)业绩(jì)势(shì)头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其(qí)中持(chí)续驻足。从第一季(jì)度十大流(liú)通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然(rán)在前十(shí)中，这也是连续(xù)第(dì)三个季度他有的(de)两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是主要布(bù)局(jú)在深圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季报(bào)交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司(sī)股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意(yì)到两(liǎng)只公募指基首季新杀(shā)入十大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名(míng)第七位，富国中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第(dì)九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质土地(dì)供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前(qián)房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受限于信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿(ná)地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资(zī)成(chéng)本看(kàn)，龙头房企的(de)融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在(zài)当前中特估的(de)浪(làng)潮(cháo)下，央(yāng)国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机(jī)会依然存在，少部分公(gōng)司(sī)尤(yóu)其是(shì)央企占据显著(zhù)优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融(róng)资成本，优质的开(kāi)发资源(yuán)和良(liáng)好的不动产资(zī)产(chǎn)运(yùn)营能力(lì)的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估，国央(yāng)企(qǐ)相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关(guān)系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营(yíng)房(fáng)开企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮(lún)行业出清的过程(chéng)中，央国(guó)企相较(jiào)于民企来说估值的修复更明(míng)显。中特(tè)估的角度(dù)从中长期的维度看(kàn)，行(xíng)业的(de)逻(luó)辑(jí)在于集中度(dù)提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的(de)盈利和现金流(liú)创造能力，以此带来(lái)估(gū)值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关(guān)注估值(zhí)相对(duì)较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关注(zhù)将(jiāng)受益于行业集中(zhōng)度提升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投(tóu)资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路的话(huà)，或许还(hái)是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更为(wèi)光明。不过(guò)国投瑞(ruì)银(yín)基金(jīn)投资部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先(xiān)是(shì)融资(zī)成本保(bǎo)持低(dī)位(wèi)，其次是销售份(fèn)额(é)持续提(tí)升，再次是拿地份(fèn)额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的业绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集(jí)团等房企营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了(le)业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的(de)增长。而(ér)这些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名(míng)房地产业(y早鸟票什么意思 早鸟票是最便宜的吗è)内人士(shì)张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去(qù)两三年(nián)时间，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中在(zài)核(hé)心城(chéng)市，投(tóu)资力度(dù)较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从(cóng)而在(zài)2023年(nián)一季度(dù)市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏(hóng)伟同时(shí)也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个市(shì)场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个(gè)别城市四月环比三月(yuè)相对表现较好之(zhī)外，包括北京(jīng)、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经(jīng)济(jì)状况、收入情况，以及(jí)市场的(de)去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六(liù)月份房企为了半年报冲业(yè)绩出(chū)现市场的短期反(fǎn)弹外的一个(gè)市(shì)场乏(fá)力(lì)现象。也(yě)就(jiù)是说，第二季度(dù)、第三季(jì)度(dù)增长不确(què)定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整个房(fáng)地(dì)产以及其(qí)上下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏速度(dù)都比想象(xiàng)的要慢很多，我(wǒ)们要(yào)多给(gěi)一(yī)些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本(běn)面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做(zuò)得(dé)比同(tóng)行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个(gè)行业(yè)的(de)弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐步(bù)体现出来。所以只能(néng)耐心地去等待(dài)它的基本面不断地(dì)凸(tū)显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于(yú)5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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