万(wàn)柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红(hóng)，让这个(gè)位于北京海淀(diàn)的豪宅(zhái)被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开(kāi)发(fā)商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关(guān)注，起因中赫(hè)集团成(chéng)了共同债务人(rén)被中国信(xìn)达追(zhuī)债，中国信(xìn)达为(wèi)了收回(huí)钱款不得不(bù)将中赫(hè)抵押的75套(tào)万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫集(jí)团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇(qí)妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被割了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人(rén)被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的那(nà)么简单。

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　　富人(rén)被精(jīng)准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北(bě整天吵架的婚姻还能继续下去吗，夫妻超过三条迟早离婚i)京(jīng)豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于(yú)海淀(diàn)核心区位，名(míng)校(xiào)环(huán)绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发现，中国(guó)信达在(zài)京东拍(pāi)卖上，上架(jià)了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司不(bù)良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项(xiàng)目(mù)的处置主体是中国信(xìn)达资产管理股份有(yǒu)限公司(sī)北京市分公(gōng)司(sī)（下称中国信达北分(fēn)），处(chù)置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司(sī)（下(xià)称赫(hè)华(huá)恒瑞）的(de)不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该(gāi)项目(mù)已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但(dàn)实(shí)际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，整天吵架的婚姻还能继续下去吗，夫妻超过三条迟早离婚万柳书院总共301户，而(ér)且早已(yǐ)售罄。如(rú)果(guǒ)该(gāi)报(bào)道属实，说明这(zhè)些房子实际上都是(shì)卖(mài)出(chū)去了的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍(pāi)卖页面上又注明这(zhè)75套房(fáng)子是(shì)“未出售(shòu)”的状态(tài)呢(ne)？只能说明这些房(fáng)子根(gēn)本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透(tòu)露(lù)，中赫集团早就把这75套房子抵押出去(qù)，现在(zài)还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主基本都是北京(jīng)的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也(yě)是万柳书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据(jù)地(dì)产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书(shū)院(yuàn)的业主中，还有不少(shǎo)中赫(hè)集(jí)团(tuán)的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人也(yě)被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让(ràng)这笔不良债权回本(běn)的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债(zhài)主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事(shì)执行中，业主已(yǐ)经(jīng)支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，但(dàn)未办(bàn)理过户手(shǒu)续的，如果业主没有过错(cuò)，人(rén)民法院(yuàn)不得查(chá)封(fēng)、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经查(chá)封的可以向(xiàng)法(fǎ)院提出(chū)执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求退还购(gòu)房款或(huò)办理房产(chǎn)证(zhèng)，并承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民(mín)法(fǎ)院报公(gōng)布《最(zuì)高人民法院关于商(shāng)品房(fáng)消费者权利保护(hù)问题的(de)批(pī)复》，以司法解释(shì)的方式明确了购房(fáng)人的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以居住为目(mù)的(de)购买(mǎi)房屋并已支付(fù)全部价(jià)款，主张其房屋(wū)交付请求(qiú)权优先于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权(quán)以及其(qí)他债(zhài)权的，人民法院应当(dāng)予(yǔ)以支持。只支付了部(bù)分(fēn)价款的(de)商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余(yú)价(jià)款的，可以(yǐ)适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那(nà)么这(zhè)笔不良债权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能(néng)不(bù)仅不能(néng)卖出去回(huí)本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公(gōng)司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞唯一(yī)股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金(jīn)谷国(guó)际(jì)信托有限责任公司成为了唯一(yī)股东，后(hòu)者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其(qí)他(tā)房企，中赫(hè)集团既没(méi)有很(hěn)大规模(mó)，也(yě)没有很高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪(háo)宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集(jí)团进入(rù)北京(jīng)的第一个(gè)豪宅项目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地(dì)推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的(de)天(tiān)价，成(chéng)为当时(shí)京城(chéng)最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开发的(de)万柳(liǔ)书(shū)院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科(kē)等(děng)大(dà)型知名(míng)房(fáng)企手中，抢下(xià)了北京(jīng)万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院就以神(shén)秘(mì)高端(duān)的姿态杀入(rù)市(shì)场，无论(lùn)是一块整天吵架的婚姻还能继续下去吗，夫妻超过三条迟早离婚(kuài)块从(cóng)荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还(hái)是每(měi)平米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年(nián)末上(shàng)市的它(tā)，对手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽(suī)然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧(jiù)在北(běi)京豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也(yě)吸引了不少知名(míng)人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定(dìng)了(le)中赫集团的“高端路(lù)线”，也因(yīn)此，它被外(wài)界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北(běi)京(jīng)城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次(cì)成为被执(zhí)行(xíng)人(rén)，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律(lǜ)文书(shū)确定义务，中(zhōng)赫集(jí)团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这(zhè)个地步，其实是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时，深(shēn)蓝(lán)财(cái)经就曾(céng)深挖(wā)出背后的(de)中赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多元化转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)就(jiù)尝试过多元化(huà)业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最终，周金(jīn)辉将转型的(de)目光(guāng)，放到了(le)体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月，中赫集(jí)团从中信(xìn)集团手中拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部36％股权，至(zhì)此拿下北(běi)京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安的(de)估(gū)值(zhí)一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京(jīng)国安，总(zǒng)计花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团(tuán)及(jí)其实控人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其(qí)手中的(de)中(zhōng)赫集团股份质(zhì)押(yā)陆(lù)续质押，据企查查(chá)显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记录。质权(quán)人包括海金商(shāng)业保(bǎo)理、北(běi)京建工、山东国际信托、中(zhōng)融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国(guó)安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安(ān)后，不(bù)仅(jǐn)国(guó)安的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手中的(de)中(zhōng)赫集团股(gǔ)份(fèn)，但国安和(hé)中赫的经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次(cì)列被执行人，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为(wèi)被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，上述(shù)被(bèi)执行人(rén)成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难(nán)。不过在(zài)实控人都成为(wèi)老赖(lài)的情况下，被执行10个(gè)多(duō)亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身？

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