文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平(píng)。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会(huì)，这是(shì)房(fáng)地产从大开发(fā)时代(dài)步入高质量发(fā)展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护(hù)。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信(xìn)心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如果按照经(jīng)济规律办事，中(zhōng)国(guó)一定能(néng)实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单方面不(bù)公平(píng)制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看，预(yù)售制对购房者非常(cháng)不公平(píng)，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办(bàn)理甚至不(bù)能交房的(de)风险。从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险。取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，这(zhè)样(yàng)有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓权(quán)益(yì)、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么(me)情(qíng)况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开(kāi)发商放杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房短缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制度。其实，当前世界不少(shǎo)国(guó)家存在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了(le)！发(fā)达(dá)国家一(yī)般有(yǒu)严格(gé)的(de)监管保障措施，开发商在(zài)项目获得政府批准后才可以开始销(xiāo)售(shòu)，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并非像中国一样在(zài)支付完首付款后(hòu)从银行一次(cì)性贷款支付剩余全(quán)部房(fáng)款，而是根据开发商工程进(jìn)度在(zài)完全交房前进行分期(qī)支付。所以，预(yù)售制度是需要严格(gé)的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措(cuò)施(shī)作为(wèi)保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购房民众不(bù)公平，所以不如借(jiè)机取(qǔ)消预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一(yī)定历(lì)史阶段性，现在中国住房进入存(cún)量(liàng)时(shí)代(dài)，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼(lóu)、恢复(fù)市(shì)场信心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制(zhì)。这(zhè)是个(gè)技术(shù)活，只要坚持(chí)市(shì)场化改革，中国一(yī)定(dìng)能(néng)化解(jiě)这个(gè)难(nán)题，让(ràng)房(fáng)地产(chǎn)回归实(shí)体经济和居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现(xiàn)的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是(shì)对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是(shì)向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也(yě)不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业(yè)健康(kāng)发展的重(zhòng)大(dà)措施。在(zài)当前的情况下，取消预售制要结(jié)合(hé)稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过(guò)长期系(xì)统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年代(dài)在中国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分层销售(shòu)孕育(yù)而生。蜡的熔点是多少度ng>20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)还未推行(xíng)公共房(fáng)屋制度(dù)，许多人栖身于(yú)木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大(dà)多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金(jīn)周(zhōu)转期长等(děng)问题。针对这(zhè)一系列问题，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探求新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切开(kāi)，即“分(fēn)契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多(duō)年(nián)经营(yíng)杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的经验，对(duì)于商品流(liú)通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九龙的一块(kuài)地(dì)盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租(zū)金(jīn)的(de)分期付款形式，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式(shì)减轻了民众购(gòu)房的(de)资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售(shòu)，也解决了制(zhì)造商的资金问题(tí)，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当时(shí)中国香港房地产市场(chǎng)的(de)一大特色，纵(zòng)观(guān)中国香港(gǎng)房地(dì)产市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的(de)住房供(gōng)不应求的(de)问题，使房市发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市(shì)几十(shí)年繁(fán)荣(róng)，但期(qī)间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断(duàn)完善、规(guī)范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促(cù)进市(shì)场健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了(le)对于(yú)预售楼花制(zhì)度的监管，即(jí)要求开发商在(zài)预售(shòu)前，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证明自(zì)身有资金等能力把项目完成(chéng)，资(zī)金需放入律师(shī)所托管(guǎn)，支取时需(xū)律所(suǒ)和建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要(yào)求(qiú)律师行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最大(dà)风险方(fāng)，后续需(xū)自身推动项(xiàng)目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需(xū)求大和供给量(liàng)短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中国内地优先发展重工业，强调基(jī)础(chǔ)建(jiàn)设(shè)，这一(yī)导向使(shǐ)前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等(děng)城市化配(pèi)套问题，才能进一步推进(jìn)城市(shì)化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利分房(fáng)制度也出现了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等(děng)问题，因(yīn)此(cǐ)福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度不再(zài)适(shì)用于当时(shí)的(de)国(guó)情。叠(dié)加房地产市场面临商品房的(de)需求量大，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入(rù)中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国(guó)香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大(dà)力支持国内房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的(de)住房(fáng)新(xīn)体制，从计划经济下的福利分房转向市场经(jīng)济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期房，解决(jué)了(le)房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时间周期长的两大(dà)难题，开发商(shāng)以预售款撬(qiào)动下(xià)一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地(dì)开始房改货币化，中国人(rén)民银行(xíng)等多方迅(xùn)速出台相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动了房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖(mài)楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整形成契合中国(guó)内地的商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地产开发企(qǐ)业(yè)将正在建设中的房屋预先出售给购(gòu)房(fáng)者，由购(gòu)房者支(zhī)付(fù)定金或房(fáng)款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流(liú)程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和(hé)预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港的按照(zhào)工(gōng)程进度付款有所不(bù)同。对中(zhōng)国(guó)内地的(de)开发商而(ér)言(yán)，预售制(zhì)商(shāng)品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多(duō)年对中国(guó)内地房地(dì)产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶段的资(zī)金需求(qiú)，也提(tí)高了(le)居(jū)民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨(jù)大(dà)进步，数十年(nián)时间(jiān)走完发达国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革开放以来(lái)，城镇化(huà)进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国(guó)城(chéng)市(shì)建成(chéng)区(qū)面积(jī)由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据(jù)我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成(chéng)为中国内地商品房销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中国内地(dì)商品住宅期(qī)房销售面积占总销售(shòu)面积的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二(èr)十多(duō)年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资(zī)完(wán)成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积和(hé)销(xiāo)售金(jīn)额分别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快(kuài)速发展，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企业从无到有、从国(guó)企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下游(yóu)产业链(liàn)特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地(dì)产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī蜡的熔点是多少度)发、建材的带动(dòng)最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动(dòng)的(de)投资占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发(fā)投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷(dài)款余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务(wù)，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面(miàn)积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行不良(liáng)率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住房市(shì)值高，以(yǐ)及(jí)中国资本市(shì)场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市(shì)值较低，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在(zài)，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝大(dà)部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风(fēng)险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)等(děng)风(fēng)险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的(de)按揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两个独立的合同关系(xì)，如果开(kāi)发商发(fā)生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承担的(de)风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房(fáng)企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层(céng)面看，银行作为按揭贷(dài)款的(de)发(fā)放方，一(yī)旦房企因为(wèi)市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系(xì)列问题，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过(guò)与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得(dé)房(fáng)款，如(rú)果购房者(zhě)丧失还款能力或短期不能(néng)还款等(děng)，则风(fēng)险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担，银行将(jiāng)面临较大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预(yù)售监(jiān)管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没(méi)钱”，即(jí)没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售管理办法》中明(míng)确规定(dìng)了开发企业预售商品房(fáng)所得(dé)款项应当用(yòng)于有关的工程建设，商(shāng)品房预(yù)售款(kuǎn)监管的具(jù)体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但(dàn)多年(nián)以来全国并没(méi)有统一的预售资(zī)金监管(guǎn)规定，各地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管资(zī)金比(bǐ)例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面(miàn)积或者(zhě)项目工程(chéng)总额报价(jià)计算重(zhòng)点资金。而事实是，不(bù)少(shǎo)购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户(hù)资金如何(hé)被挪走的？实际(jì)上，在过去房(fáng)地产大开发时代的高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽(chōu)调(diào)预售(shòu)款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方(fāng)，以工程建设名(míng)义，获得监(jiān)管账户拨(bō)付资金，再(zài)由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进度所需。通(tōng)过这(zhè)些方式套(tào)取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资(zī)金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹拿(ná)地、还(hái)款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款(kuǎn)保护：对(duì)于(yú)购房者(zhě)预付资金，一般设(shè)有定(dìng)金或预付(fù)款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求购房(fáng)者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支(zhī)付方式(shì)：预(yù)付(fù)款(kuǎn)一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二是(shì)房屋(wū)交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式，一是期(qī)房(fáng)由政府或第(dì)三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是(shì)开发商为购房者(zhě)提供一定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美国(guó)期房定金一定(dìng)期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付(fù)，其余房(fáng)款交付(fù)后按揭还款，交付(fù)前资(zī)金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定金比例一般(bān)为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数(shù)据，2021年美(měi)国(guó)平均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外(wài)，购房者在房屋交付(fù)后通过(guò)按揭贷(dài)款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发商(shāng)挪(nuó)用资金，购房者的(de)定金及首付款由第三(sān)方公(gōng)证(zhèng)行或(huò)产(chǎn)权保险公司的(de)信托账户(hù)监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金(jīn)可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中(zhōng)的资金全部(bù)来自银行(xíng)，银(yín)行根(gēn)据工程进(jìn)度向开(kāi)发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由(yóu)政(zhèng)府相关部(bù)门经审查后发放的(de)验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到(dào)购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度(dù)支付(fù)，按揭按工期放(fàng)款后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定(dìng)利率，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德(dé)国开(kāi)发商在项目获(huò)批后即可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任何原(yuán)因不能(néng)购买，定金按照德国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付(fù)公证费(fèi)和土地交易税，分(fēn)别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用(yòng)不(bù)包(bāo)含在(zài)购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没(méi)有规定最(zuì)低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取(qǔ)按(àn)工期支付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室(shì)内清洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房(fáng)者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限，期限结(jié)束后，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期(qī)房设计了两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公(gōng)司负(fù)责(zé)相应赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商或(huò)购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设(shè)有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师(shī)严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有(yǒu)一名律师(shī)，负(fù)责沟通期房(fáng)交(jiāo)易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认无(wú)误后签订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定(dìng)金保险保护机制，当开(kāi)发商出现财(cái)务(wù)、经营问题(tí)时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同(tóng)签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节(jié)，英(yīng)国采取按工程进度付(fù)款的方式，但(dàn)是交房前付款比例相对较低，一般会在合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别支付蜡的熔点是多少度两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余(yú)款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规定(dìng)房屋必须经过(guò)房产公(gōng)证(zhèng)公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资(zī)金监管极(jí)为严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工(gōng)程进度、支付(fù)相关(guān)款项过程(chéng)中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资金(jīn)在进入开(kāi)发(fā)商(shāng)账户前经过两道(dào)关口，有(yǒu)利(lì)于保(bǎo)障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日(rì)本(běn)期(qī)房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成(chéng)“预(yù)售房定金保全(quán)措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战(zhàn)结束后(hòu)由(yóu)于房屋(wū)供给严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白(bái)，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部(bù)规范期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商必须(xū)完成定金保全措施才可预售。什么是定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买卖(mài)双方签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同(tóng)时，开(kāi)发商向金融机构或指定保证机构或(huò)保险机(jī)构签订(dìng)定(dìng)金保(bǎo)证委托(tuō)合同，设(shè)置购房者定(dìng)金的(de)保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证(zhèng)金证明书(shū)交(jiāo)付(fù)给购(gòu)房(fáng)者。除定金外(wài)，其他(tā)预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构(gòu)或保证机构或保险公司兑(duì)付(fù)，同时，开发(fā)商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交(jiāo)房前(qián)只需(xū)支付(fù)最(zuì)多不超20％的定金，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金进(jìn)银行专(zhuān)门项(xiàng)目资金(jīn)账户，交房(fáng)后(hòu)满(mǎn)1年保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新加坡开发(fā)商有(yǒu)统一的选购权合同以(yǐ)及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购买合同，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印(yìn)花(huā)税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工(gōng)程进度付款的(de)方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流(liú)程(chéng)做了(le)统(tǒng)一详细规定(dìng)，要求所有开(kāi)发(fā)商(shāng)遵(zūn)守(shǒu)，支(zhī)付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗(chuāng)等(děng)完工等，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购房者(zhě)的(de)订金与付款会存入银(yín)行专(zhuān)门的(de)项目(mù)资金账(zhàng)户，账户资金提取须与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到(dào)了(le)政策出手临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的(de)支持力(lì)度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给(gěi)予强有(yǒu)力的金融(róng)工具(jù)支持。另一(yī)方面(miàn)，从现在起，对(duì)还(hái)在正常(cháng)运转的房企包(bāo)括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整(zhěng)个行业(yè)，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融(róng)工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及(jí)长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护(hù)机制，如将已支付(fù)定金冻(dòng)结至(zhì)房(fáng)屋交付阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者(zhě)定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公(gōng)司介(jiè)入(rù)，为房(fáng)屋(wū)重大(dà)延期以及重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供(gōng)充分的(de)保障。余款支付环(huán)节，建立(lì)按(àn)工(gōng)程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立于(yú)开发商、银(yín)行的第三方资金监(jiān)管机构，或由政府相关(guān)部门直接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消商品房预售制是(shì)大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的(de)营销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是(shì)所见即所得(dé)的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质(zhì)的(de)保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。