文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡(xiāng)建设工作会(huì)议提(tí)出“有条件的(de)可以(yǐ)进(jìn)行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东(dōng)等地明确表(biǎo)态(tài)，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制了，用你的钱，建你的(de)房(fáng)子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会(huì)，这是房地(dì)产从大开发时代步入(rù)高质量发(fā)展阶段的(de)必(bì)然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的(de)预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当然(rán)二次房(fáng)改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。如果按(àn)照经济规律办(bàn)事，中国一(yī)定能实现房(fáng)地产软着陆(lù)和长期平(píng)稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预售制、改起飞前多久停止登机，起飞前多久停止登机口为现房(fáng)销售？大家(jiā)想(xiǎng)想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房(fáng)的风险。从(cóng)行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实(shí)中(zhōng)央房住不炒精神(shén)、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠(gāng)杆(gān)的(de)方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其(qí)实，当(dāng)前世界不少国家存在(zài)预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格(gé)的监管保障措(cuò)施，开(kāi)发商在项目获得政(zhèng)府批准后才可(kě)以开始销售(shòu)，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国(guó)一样在支(zhī)付完首付款后(hòu)从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发(fā)商工程(chéng)进(jìn)度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金监管、分(fēn)期支付(fù)以(yǐ)及(jí)违约处罚(fá)措(cuò)施作为保(bǎo)障(zhàng)的(de)，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众不(bù)公平(píng)，所以(yǐ)不(bù)如借机取消预(yù)售制度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。客(kè)观(guān)讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住(zhù)房进入(rù)存量时代，取消预(yù)售制(zhì)度(dù)有(yǒu)助于降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需要配(pèi)套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国(guó)一定能化解这个难(nán)题，让房地产回归实起飞前多久停止登机，起飞前多久停止登机口体经(jīng)济和居住属性(xìng)，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根(gēn)本最(zuì)实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业(yè)的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现(xiàn)房销售是实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐业、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行业企业(yè)健康发(fā)展的重大措施。在(zài)当前的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持(chí)当期三好(hǎo)生、新模式等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在(zài)国务院(yuàn)发展研究中心(xīn)参与(yǔ)财税改革方(fāng)案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率等(děng)进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第(dì)三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国(guó)香港(gǎng)还未推(tuī)行(xíng)公共房(fáng)屋制度，许多人栖身(shēn)于(yú)木屋或者(zhě)其(qí)他临(lín)时住宅(zhái)，住(zhù)房的需(xū)求(qiú)是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租是中国(guó)香(xiāng)港地产行业盛(shèng)行的(de)方(fāng)式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题。针(zhēn)对(duì)这一(yī)系(xì)列问(wèn)题，不少地(dì)产(chǎn)商开始探求新起飞前多久停止登机，起飞前多久停止登机口的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这模式(shì)一经(jīng)推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商(shāng)资金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售的(de)基础上，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到的(de)见解，在努力寻求方法加(jiā)快自(zì)身资金周转。当时其(qí)在(zài)购下(xià)九龙的一(yī)块地盘(pán)后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明书，上有文(wén)字详尽(jǐn)说明楼宇的(de)地势环(huán)境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买(mǎi)家(jiā)的订金，采(cǎi)用类似租金(jīn)的分期付款形式，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资金(jīn)压(yā)力，加速(sù)了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资(zī)金(jīn)问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成为当时中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的(de)一大(dà)特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房(fáng)地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效(xiào)率地解决(jué)了核心的住房(fáng)供不(bù)应(yīng)求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推动了(le)中国香港(gǎng)楼市(shì)几(jǐ)十(shí)年(nián)繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监(jiān)管机制，促进(jìn)市(shì)场(chǎng)健康(kāng)发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即(jí)要求开发商(shāng)在(zài)预售前(qián)，确保地价款已经(jīng)全(quán)部(bù)支付，还(hái)要证明(míng)自身有资金等能(néng)力把项目(mù)完成，资金(jīn)需放(fàng)入律师所托管，支(zhī)取(qǔ)时需(xū)律所和建筑(zhù)师的核(hé)准。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户(hù)资金，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)要(yào)求律师行在银行开(kāi)设的信托(tuō)账户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且(qiě)银行的责任(rèn)上升，如(rú)出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随(suí)着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需求大(dà)和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强(qiáng)调(diào)基础建设(shè)，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房(fáng)基(jī)础等城(chéng)市化配套问题，才能(néng)进一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一(yī)分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利(lì)分房制度也(yě)出现了分(fēn)配不公(gōng)、效率低、配套(tào)差等问题(tí)，因此福利分房制度不再适用于当(dāng)时的(de)国情。叠加房地产市场面(miàn)临商(shāng)品房的(de)需求量大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商(shāng)，商(shāng)品房(fáng)供应(yīng)量小的困境，此时引入(rù)中国香(xiāng)港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地(dì)产市场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住(zhù)房建(jiàn)设(shè)的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止住房(fáng)无(wú)偿实(shí)物分配，逐步实(shí)行住房分(fēn)配货币(bì)化、住(zhù)房(fáng)供给(gěi)商品化、社(shè)会(huì)化的(de)住房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下(xià)的福利(lì)分(fēn)房转向(xiàng)市场经(jīng)济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少(shǎo)资(zī)金(jīn)和(hé)开发时间(jiān)周期长的两大难(nán)题，开发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动(dòng)下一(yī)个项(xiàng)目的开发，形(xíng)成滚动开发模式(shì)，住(zhù)房供应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国(guó)人民银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房(fáng)地产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中(zhōng)国内(nèi)地的商(shāng)品房预(yù)售制度。预售制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房企资金压(yā)力，加快(kuài)城(chéng)镇住房(fáng)建设(shè)。具体(tǐ)来说，是指房地产(chǎn)开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋(wū)预先出售(shòu)给购房者(zhě)，由(yóu)购(gòu)房者支付(fù)定金或(huò)房款的行为。区别于(yú)中国(guó)香港，在中国内地实(shí)践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发(fā)商办理预售许可证-签(qiān)订(dìng)商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登(dēng)记-交付房屋(wū)。在购房过程中(zhōng)，购房者(zhě)需要(yào)一次(cì)性付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用(yòng)银(yín)行贷(dài)款的(de)形式(shì)一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿(ná)到了全(quán)部购房(fáng)款，这点与中国(guó)香港的按照工程进(jìn)度付(fù)款有所(suǒ)不(bù)同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地(dì)商(shāng)品房销售的最主要方式(shì)，预售制极大(dà)缩短房(fáng)企现金回(huí)笼(lóng)周(zhōu)期，同(tóng)时增加(jiā)市(shì)场商品房供应，推(tuī)动(dòng)了城镇化(huà)发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产市场的(de)稳步(bù)发(fā)展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了(le)房地产市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也(yě)提高了居民居住水平(píng)，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居(jū)到(dào)基本适居(jū)，住房事(shì)业(yè)取得巨大进步，数十年(nián)时间走完(wán)发达国家几百年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住(zhù)房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成为中国内地(dì)商(shāng)品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国(guó)内地商品住宅期(qī)房销售(shòu)面积占总销售面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中国内地房地产行(xíng)业的发展。中(zhōng)国(guó)内地(dì)房(fáng)地产历经二十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积(jī)和销售金额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速(sù)发展，房(fáng)地产企业(yè)从(cóng)无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也(yě)成为(wèi)拉动中国内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业(yè)链(liàn)特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地(dì)产对金融、批发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占(zhàn)银(yín)行(xíng)各(gè)项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务(wù)，占(zhàn)比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面(miàn)积违约，将导(dǎo)致银(yín)行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年(nián)中国(guó)住房市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市值(zhí)占股债(zhài)房市值的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债(zhài)房(fáng)市值的(de)比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟(shú)，直接融资比例(lì)较低，股票、债券(quàn)市(shì)值较(jiào)低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的(de)风险确(què)实存在(zài)，当前(qián)的负面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担(dān)了(le)所有商(shāng)品不能交付(fù)的(de)风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一(yī)般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房者和开发商(shāng)之间的购(gòu)房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商(shāng)发生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据购房(fáng)合(hé)同向开发商(shāng)主张权(quán)力，但(dàn)依(yī)旧需要根(gēn)据按揭贷款合(hé)同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇(yù)到下行(xíng)周(zhōu)期，会引(yǐn)发(fā)资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对(duì)行业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为(wèi)市场波动(dòng)或经营不(bù)善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房(fáng)者(zhě)签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如(rú)果购房者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由(yóu)银(yín)行(xíng)承担，银行(xíng)将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购房(fáng)者的预售监(jiān)管资(zī)金(jīn)去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开(kāi)发企业预售(shòu)商品房所得款项应(yīng)当用于有关的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)款监(jiān)管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一的预售资(zī)金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点(diǎn)监管资金(jīn)比例为总预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项(xiàng)目的建安(ān)成本乘(chéng)以建筑面积或(huò)者项(xiàng)目工程总额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供却被迫继续还(hái)款。那(nà)么，监(jiān)管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际(jì)上，在过去房地(dì)产(chǎn)大开(kāi)发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而(ér)拨付(fù)的(de)工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需(xū)。通过这(zhè)些方式套(tào)取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做提供了资(zī)金流动性(xìng)，房企抽调资(zī)金统(tǒng)筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种(zhǒng)资金(jīn)循(xún)环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资(zī)金(jīn)，一般设(shè)有定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的预付款比(bǐ)例相对(duì)较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式(shì)：预付(fù)款一(yī)般(bān)以(yǐ)定金方式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度(dù)分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款，按揭(jiē)贷(dài)款按照(zhào)工程进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的(de)保障有(yǒu)两种方(fāng)式，一是期房(fáng)由政府或(huò)第三方(fāng)验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二(èr)是(shì)开发商为(wèi)购房者提(tí)供(gōng)一定的(de)保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　美国期(qī)房(fáng)定(dìng)金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第(dì)三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节，定(dìng)金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付(fù)外(wài)，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金(jīn)，购房者的定(dìng)金及首付款由(yóu)第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房(fáng)者资金可(kě)通过(guò)申请仲裁取回，且不承(chéng)担(dān)任何责(zé)任与损失。而开发商(shāng)在(zài)房屋建设过程(chéng)中(zhōng)的(de)资金(jīn)全部来自银行，银(yín)行根据工(gōng)程(chéng)进度向开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用资金(jīn)直接损(sǔn)害银行利益，银行(xíng)有充分(fēn)动机监管(guǎn)开(kāi)发商施工进度。开(kāi)发商在房屋(wū)交付时需取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发(fā)放的(de)验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到(dào)购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期(qī)进度支付，按(àn)揭按(àn)工期(qī)放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购(gòu)房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国(guó)开发(fā)商在(zài)项目获批后(hòu)即可预售房屋。签(qiān)署购(gòu)房合同前(qián)，购房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合(hé)同后定金退还。如由于(yú)任何原因不能(néng)购(gòu)买，定金按(àn)照(zhào)德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付(fù)公证费(fèi)和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含在(zài)购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没(méi)有规定最(zuì)低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国(guó)也(yě)采取按(àn)工(gōng)期支付房款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节(jié)点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支(zhī)付节点(diǎn)可(kě)分为(wèi)公证(zhèng)后(hòu)、主体完工(gōng)、内部(bù)水暖电路完(wán)工、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工(gōng)、全部(bù)完工，支付(fù)比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在(zài)支付房款(kuǎn)前申(shēn)请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节(jié)奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房(fáng)者一(yī)定使用期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对期房(fáng)设计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当(dāng)房屋(wū)出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发(fā)商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节(jié)，各环节内(nèi)容(róng)确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开发(fā)商出(chū)现财务(wù)、经营问题(tí)时，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按(àn)工程(chéng)进度付款的方式(shì)，但是交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较低，一(yī)般会在合(hé)同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必(bì)须经过房(fáng)产(chǎn)公(gōng)证公司的(de)检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英(yīng)国期(qī)房预售资金监管极为严格，资金(jīn)也由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付(fù)相关(guān)款(kuǎn)项过(guò)程中(zhōng)，由买房律师(shī)将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金(jīn)在进入开发商账户(hù)前(qián)经过两道关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日(rì)本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成(chéng)“预售(shòu)房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社会上“一(yī)房(fáng)二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多(duō)次修订，目前是唯一(yī)一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地(dì)建物(wù)取引业(yè)法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必(bì)须(xū)完成定金保全(quán)措施(shī)才可预售。什么(me)是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时(shí)，开发商向金融机(jī)构或指定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构(gòu)签(qiān)订定(dìng)金保证委托合同，设(shè)置购房者(zhě)定金的(de)保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将相应的(de)保证(zhèng)金证明书交付(fù)给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购(gòu)房(fáng)款也受(shòu)该措(cuò)施保护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书向金融机构或保(bǎo)证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向(xiàng)购房者赔付违(wéi)约金，一(yī)般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者即可向银(yín)行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资金进银(yín)行专门项目资金(jīn)账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡(pō)开发商有统一的选购权合同(tóng)以(yǐ)及订金返还机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签订购买(mǎi)合同(tóng)，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付(fù)15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡期房同样(yàng)采(cǎi)取按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)的方(fāng)式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程(chéng)做(zuò)了(le)统一(yī)详细(xì)规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)一(yī)般(bān)为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依(yī)照工(gōng)程进度(dù)放款，月供在此过程中随着(zhe)放出(chū)贷款的(de)增加而增加，未放款部分无(wú)需(xū)月(yuè)供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者(zhě)的(de)订(dìng)金(jīn)与付款会存入银(yín)行专门(mén)的项(xiàng)目资金账户，账户(hù)资金(jīn)提取须(xū)与房屋(wū)建设有关。房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)，购房者享受1年的(de)房(fáng)屋保修期(qī)，此后购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产(chǎn)到了政策(cè)出手临界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和(hé)房企重组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚需和(hé)改善型需(xū)求(qiú)的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局(jú)部停(tíng)贷(dài)现象，重点是(shì)保交楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给(gěi)予(yǔ)强有力的金(jīn)融工具(jù)支持。另一方面，从现在(zài)起(qǐ)，对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营(yíng)企(qǐ)业，加(jiā)大(dà)支持力(lì)度，由优质房(fáng)企牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个(gè)行(xíng)业(yè)，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分(fēn)估(gū)计形势复杂性和人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制(zhì)四(sì)大关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税(shuì)。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻(dòng)结(jié)至房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购房者(zhě)定(dìng)金安全。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支付(fù)环节(jié)，建立按(àn)工程进度(dù)付款机制或交房后按(àn)揭(jiē)贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的第三方(fāng)资(zī)金监(jiān)管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度(dù)。保修期(qī)内，开发商应对房屋(wū)质量问题(tí)全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存量时代(dài)，对(duì)购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最(zuì)根本最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。

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