导读(dú)

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是(shì)中国(guó)房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三(sān)年商品住(zhù)宅销售(shòu)面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢(féng)近年地产持续低景气，有关中国地(dì)产是否过(guò)剩的讨(tǎo)论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城(chéng)镇存(cún)量住宅真实(shí)情(qíng)况，据此判断中国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存量极(jí)度过(guò)剩，事(shì)实(shí)是(shì)否如此？

　　住建部(bù)披(pī)露全国有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中城(chéng)镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是(shì)人均(jūn)一间房所(suǒ)能(néng)满足(zú)，它与房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数(shù)较发达国家还(hái)有很大差距。人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居民户均1套(tào)房，其(qí)中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们(men)根据商品住宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇家庭户数(shù)，计(jì)算出城镇家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套(tào)房似(shì)乎意(yì)味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事(shì)实上中(zhōng)国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成(chéng)熟(shú)房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不(bù)平衡，是因为户均一套房无法满足流动人(rén)口的租(zū)赁(lìn)和置(zhì)业需求。全国(guó)总人口的近三成都是流动人口，流(liú)动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从(cóng)而(ér)产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模(mó)缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数(shù)增多。小家庭化(huà)趋(qū)势将延续，带来新户购(gòu)房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经济(jì)资源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二(èr)十(shí)年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代(dài)已至(zhì)，大(dà)分化时代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体现在不同(tóng)能(néng)级(jí)城市之(zhī)间(jiān)，不同区(qū)域(yù)板块之间(jiān)，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国(guó)已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一(yī)阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供(gōng)给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍(réng)然存(cún)在(zài)不足？可惜(xī)由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量过(guò)剩(shèng)的直(zhí)观判断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国(guó山西有多少人口2023年，山西有多少人口2022)自然(rán)灾害综合风险普查工(gōng)作情况为(wèi)主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据(jù)以(yǐ)及80多万处(chù)市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑(zhù)住不到3人(rén)，住(zhù)宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房(fáng)屋占(zhàn)9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实(shí)际(jì)仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下(xià)来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据公布了中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于(yú)1，看似意味着人人(rén)都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人(rén)均住宅间数不能完(wán)全反映出城镇(zhèn)居民(mín)的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居(jū)民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数(shù)据(jù)和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自(zì)建房等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直接公布城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是(shì)居民(mín)住宅来(lái)源（人(rén)口普查数据）。计算(suàn)中国居(jū)民户均(jūn)住宅数量，我(wǒ)们(men)主要用(yòng)到上述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们(men)就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例(lì)，推算(suàn)得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除(chú)以家庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能够(gòu)得到城镇户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比=住(zhù)宅总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得(dé)到(dào)中(zhōng)国存量房地产(chǎn)套数(shù)，并进(jìn)一步(bù)推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数里的期(qī)房销售，得到(dào)商(shāng)品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期(qī)在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交房后(hòu)装修的(de)时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数除以家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们(men)需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的(de)户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁(lìn)其他住宅和购买(mǎi)二手房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁(lìn)其他(tā)住(zhù)宅、购买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手房(fáng)加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十(shí)年(nián)变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从而我们(men)估(gū)算(suàn)出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每(měi)户城镇家(jiā)庭都(dōu)会(huì)拥有一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户(hù)均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅来(lái)满足因人(rén)口流动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和(hé)日本的(de)住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人(rén)口净流入地(dì)的住宅市场(chǎng)供不(bù)应求，造(zào)成房价(jià)或(huò)房租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查(chá)数据显示，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及南京工(gōng)作的流动(dòng)人(rén)口在(zài)老(lǎo)家(jiā)拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房，在(zài)高房价的大城市租赁一(yī)套(tào)房，在房价较低的县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说户均一套(tào)房无法(fǎ)满(mǎn)足庞(páng)大流动人(rén)口的租(zū)赁与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑(zhù)结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的不便和安全(quán)隐患(huàn)，并且居住(zhù)体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很难满足(zú)现(xiàn)代生活需求，在未来大都(dōu)会(huì)被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户型更小，当然(rán)这(zhè)与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩(kuò)张是未来(lái)地产的(de)需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年(nián)间农民带房进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平(píng)的(de)一(yī)半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可(kě)使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国家人均住宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德(dé)国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊(tān)面积后(hòu)，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集(jí)体户(hù)人口，所(suǒ)需要的(de)住(zhù)宅总(zǒng)量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有需(xū)求么？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似(shì)已经(jīng)户(hù)户有(yǒu)房。即(jí)便如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了(le)中国未来地产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)需求释(shì)放。户均1套(tào)住(zhù)宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需(xū)求(qiú)主要来自(zì)于四(sì)个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多(duō)，新(xīn)户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六普显示(shì)城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户(hù)的(de)占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因(yīn)户(hù)均人(rén)口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经济发(fā)展带来的新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板(bǎn)块(kuài)的(de)分化(huà)日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向(xiàng)经济带、都(dōu)市(shì)圈中心城市流入(rù)，区域经济(jì)资源分配的(de)再集中吸引着人(rén)口流入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入(rù)地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为(wèi)例(lì)，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为72万(wàn)，而(ér)出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口(kǒu)增长主(zhǔ)要(yào)受(shòu)益(yì)于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性(xìng)需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手房(fáng)。在新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住宅建筑(zhù)面积(jī)还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或(huò)少有(yǒu)物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活(huó)的环(huán)境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于(yú)资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提(tí)高生活(huó)品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的中央经济(jì)工作会(huì)议(yì)明确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅间数较(jiào)其他国家(jiā)依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水平(píng)有着密切正向联系。随(suí)着经济发展水(shuǐ)平的(de)提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，供需出现错配(pèi)，这是(shì)过(guò)去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)未来将是(shì)住宅质量的(de)供(gōng)需(xū)冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至(zhì)，这种分化不单局限于(yú)城市能级之间(jiān)差异，优(yōu)质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二手房之(zhī)间的(de)差异也将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏(piān)差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低(dī)，其增速可能(néng)超预(yù)期。

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