万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于(yú)北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开发商(shāng)——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书院再(zài)次受(shòu)到舆论关(guān)注，起(qǐ)因中赫集(jí)团成了共同债务人被(bèi)中(zhōng)国信达追(zhuī)债，中国(guó)信达为(wèi)了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这(zhè)些(xiē)房子早已售出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有(yǒu)钱人，房子(zi)现在莫名(míng)奇妙地被拍卖(mài)，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势(shì)都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最(zuì)惨的(de)可(kě)能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁(shuí)都(dōu)没(méi)想到，这个位于海(hǎi)淀(diàn)核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网(wǎng)友(yǒu)发(fā)现(xiàn)，中国(guó)信(xìn)达在(zài)京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置(zhì)主(zhǔ)体是中国信达(dá)资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司北京(jīng)市分公(gōng)司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是(shì)对北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的(de)不良(liáng)债(zhài)权。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债权(quán)金(jīn)额约为46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其(qí)中债权本(běn)金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有限(xiàn)公(gōng)司是共同债务人。目前，该(gāi)项目(mù)已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒(méi)体(tǐ)报道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道属(shǔ)实，说(shuō)明这(zhè)些房(fáng)子实(shí)际上(shàng)都是卖出去了的，是(shì)有人(rén)住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说(shuō)明这些房(fáng)子(zi)根本没有网(wǎng)签，也没(méi)有房产证！

　　第(dì)一财经的报道(dào)证实了上述内容(róng)。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透露，中赫集团(tuán)早就把(bǎ)这75套(tào)房(fáng)子抵押出(chū)去，现在还(hái)没资金解(jiě)抵押，所(suǒ)以不能(néng)网(wǎng)签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房，万柳(liǔ)书院的(de)业主基(jī)本都(dōu)是(shì)北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)也(yě)是万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒(méi)体“地(dì)产八(bā)卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集(jí)团(tuán)的(de)高管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人(rén)也被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已(yǐ)经(jīng)支付价(jià)款并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信(xìn)达转让这(zhè)笔(bǐ)不良债(zhài)权回本(běn)的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经(jīng)支(zhī)付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，但(dàn)未办理过户手(shǒu)续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以(yǐ)向(xiàng)法院提出执(zhí)行(xíng)异(yì)议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要(yào)求(qiú)退还购房款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证，并承(chéng)担违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品(pǐn)房消费者权利保护问题的(de)批复(fù)》，以(yǐ)司法解释的方(fāng)式明确了购房人(rén)的(de)优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者以(yǐ)居(jū)住(zhù)为目的(de)购买房屋(wū)并已支(zhī)付全部价(jià)款，主张其房屋交(jiāo)付(fù)请求权优先于建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付了部分价(jià)款(kuǎn)的(de)商品房消费者，在(zài)一(yī)审法(fǎ)庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余价(jià)款的，可以适(shì)用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那(nà)么(me)这笔不良债权(quán)，实际上是个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能不(bù)仅(jǐn)不(bù)能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔(péi)了夫(fū)人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公司中国(guó)信达申请不良债(zhài)权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中(zhōng)国信达已(yǐ)经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一(yī)股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地(dì)等(děng)选(xuǎn)择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后(hòu)者由(yóu)中国(guó)信(xìn)达资(zī)产管理股(gǔ)份(fèn)有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集(jí)团既没(méi)有很大(dà)规(guī)模，也没有(yǒu)很高的(de)国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北(běi)京(jīng)的(de)第一个(gè)豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的天价，成为(wèi)当时京城最(zuì)贵的楼盘，引(yǐn)发了(le)市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大(dà)型知(zhī)名房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是(shì)一块块(kuài)从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高(gāo)墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄(xiāo)八的(de)顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的(de)地(dì)位。2014年末上市的它，对(duì)手(shǒu)是当时有(yǒu)名的融(róng)创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平米的(de)法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引了不(bù)少知名人士(shì)，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成(chéng)功(gōng)奠定了(le)中(zhōng)赫集团的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被外界(jiè)贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北(běi)京城最(zuì)贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪(háo)宅(zhái)开发商(shāng)光环(huán)的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被执行标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦落到(dào)这个地步，其(qí)实是有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事实(shí)上，早在今年年初(chū)“万(wàn)柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财(cái)务(wù)危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅(zhái)的开(kāi)发商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金(jīn)辉的人(rén)生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯别急老师今天晚上是你的人，别急老师今天晚上就是你的了源(yuán)，这个转折(zhé)点，就(jiù)在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在(zài)2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多(duō)元(yuán)化业务(wù)，先后进军能源(yuán)市场、团(tuán)购网站(zhàn)，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收(shōu)场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目(mù)光，放到了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本退出(chū)后，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下(xià)北京(jīng)国(guó)安(ān)俱(jù)乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安(ān)俱(jù)乐部全(quán)部股权。如果北(běi)京国安的估值一(yī)直没(méi)变(biàn)，那么中赫集团拿下北(běi)京国安(ān)，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样(yàng)，中赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实(shí)控人周金辉(huī)夫妇(fù)将其手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份质押陆(lù)续质(zhì)押，据企(qǐ)查查显示，目前(qián)中赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业(yè)保(bǎo)理、北(běi)京建(jiàn)工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信(xìn)建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入(rù)主北(běi)京国安(ān)的时(shí)间(jiān)完(wán)全(quán)吻合。<别急老师今天晚上是你的人，别急老师今天晚上就是你的了/p>

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到(dào)改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信(xìn)息显示，2020年(nián)，北(běi)京(jīng)国(guó)安足球俱乐部(bù)实现营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和(hé)周(zhōu)金辉夫妇还在持续(xù)质押(yā)手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持(chí)续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次(cì)列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地、及中(zhōng)赫(hè)集团股东周金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等共(gòng)同成为被(bèi)执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能(néng)力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难。不(bù)过在(zài)实控(kòng)人都成(chéng)为老赖的(de)情况下，被执行(xíng)10个(gè)多亿的(de)北京国安(ān)，又如何能(néng)独善其身(shēn)？

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