近两年火(huǒ)爆的(de)创新产(chǎn)品公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们(men)也(yě)提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类(lèi)项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已包含(hán)了利润(rùn)分配和本金的归(guī)还，在选择投资标的时应(yīng)了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金(jīn)额(é)占可(kě)供分配金额比(bǐ)例平(píng)均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收益，以及(jí)基金份(fèn)额交易价格的(de)变(biàn)化(huà)。基(jī)金(jīn)份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的(de)综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集(jí)材料和信(xìn)息披露文件(jiàn)，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基(jī)础(chǔ)设施(shī)项目的经(jīng)营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格变(biàn)化(huà)导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份额持有人(rén)实际获得的现(xiàn)金收益，对(duì)于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高(gāo)级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资(zī)基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设(shè)施基金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年度(dù)可分配金额以现(xiàn)金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募(mù)REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债(zhài)券派息，但(dàn)不等同于债券(quàn)的固(gù)定利息回报(bào)，而(ér)是(shì)由可供分(fēn)配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者福建省面积多少万平方公里 福建省是南方吗的(de)角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投(tóu)资品类，为资产配(pèi)置多元化提(tí)供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券(quàn)相对高(gāo)的收益性，在(zài)有效控制风(fēng)险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资(zī)产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除(chú)了(le)投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红水平的(de)预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募(mù)REITs的二(èr)级市(shì)场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布福建省面积多少万平方公里 福建省是南方吗了(le)2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额(é)完成率不(bù)达预期，一定程(chéng)度上影响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重(zhòng)因素(sù)的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素(sù)之一，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于吸引投资者(zhě)参(cān)与公募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期(qī)经济预期(qī)恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股(gǔ)票和债券(quàn)回(huí)归的过程；另一方面，基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的(de)经营业绩相对(duì)经济活(huó)力(lì)的改(gǎi)善有一(yī)定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权(quán)日，将对基金份(fèn)额(é)的开盘(pán)指导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基金份(fèn)额的(de)分红金额(é)进行计算。除权(quán)操(cāo)作是(shì)对分(fēn)红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公(gōng)平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者(zhě)长期(qī)福建省面积多少万平方公里 福建省是南方吗投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性(xìng)，关注二(èr)级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括(kuò)利润(rùn)分配(pèi)和本金归还

　　普通投资(zī)者(zhě)应了(le)解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募(mù)基金分(fēn)红前提是(shì)本金之上的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之(zhī)间的比(bǐ)例是变(biàn)动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大，大(dà)多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误(wù)认为(wèi)是持续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限到期后基(jī)金价(jià)值面(miàn)临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应(yīng)该注意(yì)的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营权类和产(chǎn)权(quán)类两(liǎng)大资产类型(xíng)，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品的(de)收益主要包括每(měi)年的现金分红(hóng)及(jí)资产(chǎn)增值的(de)收益(yì)，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要来(lái)自(zì)项目每(měi)年的(de)现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特(tè)许经营权类资产的分红(hóng)包括了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率(lǜ)也是(shì)变动的(de)，对特许经(jīng)营权类资(zī)产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益(yì)。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资(zī)标(biāo)的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层资(zī)产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产属性不同(tóng)而(ér)形成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相(xiāng)对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类(lèi)的(de)公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的(de)二级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营项目在经营权到期(qī)后不再能产(chǎn)生现金收(shōu)益(yì)，因此(cǐ)将可供分(fēn)配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较短的特许经(jīng)营项目，通常具(jù)备更(gèng)高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的(de)特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回(huí)本金并(bìng)取得收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的(de)分派金额包(bāo)含了投资本金，在不(bù)进行扩募(mù)的(de)情(qíng)况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是(shì)正(zhèng)常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类项目的(de)土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余(yú)使(shǐ)用年(nián)限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资(zī)，有机(jī)会进一步延(yán)长经(jīng)营期限。这种类似(shì)永续经(jīng)营的(de)假设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评(píng)估项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的时(shí)点，多位业(yè)内人士还表示(shì)，在产品(pǐn)分红期，投资者可(kě)以观测经营(yíng)活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流(liú)、可(kě)供分配现金、内部收益(yì)率等(děng)指标，来观察和评估项目底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)表示，年(nián)报指标中，跟(gēn)现金(jīn)相关的指标有两个：一是年报中披露(lù)的经(jīng)营(yíng)活动现金流，二(èr)是(shì)可供分配现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动产生的现金(jīn)净(jìng)流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的现金流，基(jī)于企业本(běn)身经(jīng)营活动产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现金影(yǐng)响利润表(biǎo)的(de)项(xiàng)目进行调整，加期初(chū)现金，最终得(dé)到(dào)的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新选择(zé)，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立(lì)的资(zī)产配置功能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者对(duì)经营权类(lèi)的资产(chǎn)可以更多(duō)关注内部收益率的高低(dī)，对产权类的(de)资产更多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层(céng)资产的经营净现金流，所以底层资(zī)产运营情况直接(jiē)影(yǐng)响投(tóu)资(zī)回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权(quán)益人(rén)综合实力(lì)、运营管(guǎn)理机构(gòu)实力、公募基(jī)金管理人(rén)实力(lì)等(děng)多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由(yóu)于(yú)分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本(běn)面支撑、填(tián)权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规(guī)模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料(liào)中披露预测(cè)进行比较(jiào)分(fēn)析，结合(hé)经济及市场的实际(jì)环境，对(duì)基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进(jìn)行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称。

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