5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金(jīn)为代(dài)表的(de)机构对于这一板块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时(shí)所公布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地(dì)方(fāng)国(guó)企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末，公募(mù)所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司(sī)市值在(zài)股票资产中的(de)占比却断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现了三(sān)年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股比例也(yě)同步回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房地产板(bǎn)块一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前五个(gè)股分别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于(yú)房地产(chǎn)的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇(huì)总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高(gāo)的是(shì)保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对(duì)比(bǐ)去(qù)年四季报(bào)，变化(huà)之(zhī)处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位上看(kàn)均(jūn)有(yǒu)退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之(zhī)列(liè)。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上(shàng)自家养一只人工苏卡达违法吗，养了10年的苏卡达算犯法吗最后(hòu)一环(huán)，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到(dào)二(èr)级市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识(shí)的是，经济圈判(pàn)断房(fáng)地产(chǎn)已(yǐ)经进入大分化时(shí)代，一二线城市好于(yú)三四线城(chéng)市。而映射到二级(jí)市场投资(zī)上，配置房(fáng)地产行业轻(qīng)松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的(de)红利(lì)期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地(dì)产(chǎn)等几类行(xíng)业在盖特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟(shú)期或者衰退期的(de)行业，传统认知上没有什么投资机(jī)会的。但(dàn)在这几(jǐ)年特(tè)殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业(yè)也出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发(fā)生(shēng)了更(gèng)大的变(biàn)化。”一不(bù)愿具名的上海公募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募(mù)人(rén)士持(chí)谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售面积很(hěn)难再(zài)出(chū)现了，2022年光是居民(mín)存款数量(liàng)增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求(qiú)端还需要有(yǒu)一定的政策出(chū)来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房(fáng)地(dì)产研(yán)究员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住(zhù)房短(duǎn)缺时代(dài)，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过(guò)快上行的房价，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随(suí)着地(dì)产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的(de)提升。当行业需求(qiú)见顶(dǐng)回(huí)落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过(guò)去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于(yú)城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票(piào)投资(zī)，就是强竞争(zhēng)力(lì)公(gōng)司的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是(shì)基(jī)于这样的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个(gè)股成为(wèi)公募乃至整体机构的务(wù)实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳入(rù)统计的(de)124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的(de)上实发(fā)展，五一假期归来后日(rì)成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房地产开(kāi)发(fā)与(yǔ)经营(yíng)。公司(sī)的主要(yào)产品(pǐn)及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其(qí)布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股(gǔ)东来看， 具(jù)体包括公募(mù)的上银(yín)基金、私募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管理公司等都(dōu)跻身前十(shí)的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的(de)浦东(dōng)金(jīn)桥也(yě)是(shì)上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其(qí)原(yuán)因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代(dài)出租率复苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿(ná)地(dì)结算持续性(xìng)向(xiàng)好(hǎo)，从数字(zì)上(shàng)看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势头(tóu)向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其中持(chí)续(xù)驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东(dōng)来(lái)看，知名(míng)私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依(yī)然在(zài)前十中，这也是连(lián)续第三个季度(dù)他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区(qū)域性地(dì)产公司外，荣安(ān)地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报(bào)交出的(de)也是一份报(bào)喜的成(chéng)绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意到两只公(gōng)募指基(jī)首季新(xīn)杀(shā)入十(shí)大流通股股东(dōng)行列。具体说(shuō)来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排(pái)名第(dì)九位，此外联(lián)袂出现(xiàn)的(de)机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和(hé)兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅(fú)降温，优质(zhì)土地供给较多（券商(shāng)测算(suàn)对应(yīng)潜(qián)在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙(lóng)头房企(qǐ)趁(chèn)机获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普遍(biàn)都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的融资成本不断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年(nián)的(de)销售，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央(yāng)国企地(dì)产股或(huò)存(cún)在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机(jī)会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性(xìng)机(jī)会(huì)依(yī)然存(cún)在，少部分(fēn)公司尤其(qí)是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势(shì)。央企地(dì)产公(gōng)司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有(yǒu)中特(tè)估，国央(yāng)企相(xiāng)较(jiào)于民营地产公(gōng)司也是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)强调(diào)，“对于(yú)减值、土地资(zī)源(yuán)债权债务关系等问题(tí)，市(shì)场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的(de)过程中，央国企相较(jiào)于民企(qǐ)来说(shuō)估值(zhí)的修复(fù)更明显。中特估的角度(dù)从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集(jí)中度提(tí)升后，行业进入高质(zhì)量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且(qiě)可(kě)预期的(de)盈利和现金流(liú)创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资(zī)产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续(xù)现金流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低(dī)，行(xíng)业(yè)内部(bù)将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地(dì)去(qù)持续观察国企央(yāng)企在(zài)三个方(fāng)面是否可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资成本保持(chí)低位，其次是销售份额持(chí)续提升，再(zài)次是(shì)拿(ná)自家养一只人工苏卡达违法吗，养了10年的苏卡达算犯法吗地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、滨江(jiāng)集(jí)团等房企(qǐ)营收、净(jìng)利(lì)均实现了业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是较大增(zēng)速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产业(yè)内人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过(guò)去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么(me)投资拿(ná)地之后，国(guó)有(yǒu)企业仍在(zài)持续性(xìng)地(dì)拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心城市(shì)，投资(zī)力度较(jiào)大。投资(zī)的(de)驱动能够(gòu)推(tuī)动房(fáng)企(qǐ)销售业(yè)绩的增长，从(cóng)而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于(yú)调整的过程中(zhōng)，能够(gòu)保有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提(tí)醒表示，在房地产(chǎn)的(de)复苏过程中，还面(miàn)临着(zhe)一些不(bù)确定(dìng)性。其实整个市场从四月份(fèn)开(kāi)始又在往下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环(huán)比三月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外，包括北京(jīng)、上海在内(nèi)的绝大多(duō)数城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在(zài)五月(yuè)的市场表现也不太(tài)乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的(de)去库存压力(lì)、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为(wèi)了半年报(bào)冲业绩出现市场的(de)短期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第(dì)二季度、第(dì)三季度增长不确(què)定(dìng)性的压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在(zài)整个(gè)房(fáng)地产以及其(qí)上(shàng)下游(yóu)产业(yè)链的复(fù)苏速度都比想象的(de)要(yào)慢很(hěn)多，我们要(yào)多给(gěi)一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上(shàng)下(xià)游(yóu)就不(bù)是(shì)赚快钱的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱(qián)。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行(xíng)好(hǎo)得多的企业，会伴(bàn)随整个行业(yè)的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现出(chū)来。所以只能耐(nài)心地去等(děng)待它的基本面不断(duàn)地(dì)凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提(tí)及个股仅(jǐn)为举例(lì)分析，不(bù)做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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