5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为代表(biǎo)的机构对于这一(yī)板(bǎn)块(kuài)已经在悄(qiāo)然布局(jú)。数(shù)据显示，以南(nán)方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时(shí)所公布的总份额(é)均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一(yī)季(jì)报(bào)统计，龙头与地方国企央(yāng)企获(huò)得增持，持(chí)仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别(bié)为华发(fā)股(gǔ)份(fèn)+3.40％、导管是什么意思 男生导管导多了会不孕不育吗滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持(chí)有的房(fáng)地产(chǎn)行业标的市(shì)值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色，但公募所(suǒ)持(chí)房(fáng)地产(chǎn)公司市值在股票资产中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是(shì)进(jìn)一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时(shí)，公募对房(fáng)地产行(xíng)业的持股比例也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年(nián)一季(jì)度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓(cāng)持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别(bié)为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重(zhòng)合(hé)计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的投资(zī)愈发有集(jí)中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的(de)重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板块排名(míng)最(zuì)高的是(shì)保利发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万(wàn)科A排(pái)在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从排位(wèi)上看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百(bǎi)大(dà)之(zhī)列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏(sū)链上最后(hòu)一环，且(qiě)首季并(bìng)非(fēi)行(xíng)业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持(chí)仓上还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形成(chéng)共识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断房(fáng)地产(chǎn)已(yǐ)经进入大分化(huà)时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到(dào)二级市场投资(zī)上，配(pèi)置房地产行(xíng)业(yè)轻松(sōng)收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括房(fáng)地产(chǎn)等几类行业在(zài)盖(gài)特纳(nà)曲线里属于成熟(shú)期(qī)或者(zhě)衰退期(qī)的行业，传统认知(zhī)上没(méi)有什么(me)投(tóu)资机会的。但在(zài)这(zhè)几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行(xíng)业(yè)也(yě)出现了一些机(jī)会，背后(hòu)的逻(luó)辑(jí)是供给侧发生了(le)更大的(de)变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上(shàng)海公(gōng)募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年(nián)销售面(miàn)积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民存款数量增(zēng)加(jiā)了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的(de)更(gèng)新(xīn)，也(yě)有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求端(duān)还需要有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研究员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住(zhù)房面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均(jūn)已告(gào)别住房短缺时(shí)代(dài)，而目前(qián)居(jū)民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房价收入(rù)也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元的(de)销(xiāo)售额，以及过快上(shàng)行的房(fáng)价，因而行业(yè)高增的时代(dài)已经过(guò)去，未来行(xíng)业的需(xū)求(qiú)或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业(yè)进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得(dé)市(shì)占率的提(tí)升。当行业需(xū)求见顶回落时(shí)，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于(yú)城市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区域(yù)性(xìng)标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前(qián)五的公司月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它(tā)们分别是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的(de)上实(shí)发(fā)展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后日(rì)成交量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的(de)主要产品及服务(wù)为房地产销售(shòu)、房地(dì)产租赁、物(wù)业管(guǎn)理服务、工程项(xiàng)目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业(yè)绩(jì)数(shù)据来(lái)看，2022年，其(qí)实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度(dù)，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来(lái)看，各类机(jī)构都有对其布(bù)局的例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首季十大流(liú)通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地房企，其第一(yī)季度的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该(gāi)公司后(hòu)疫情时代(dài)出租率复苏(sū)至(zhì)近年来最高，另一方面则是(shì)公(gōng)司拿地结算持续性(xìng)向好(hǎo)，从数字(zì)上看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻(zhù)足(zú)。从第一季度十(shí)大流通股股东来看(kàn)，知名(míng)私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前(qián)十中(zhōng)，这也(yě)是连(lián)续第(dì)三(sān)个季度他有的两只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地(dì)产(chǎn)则是主要布局在(zài)深圳(zhèn)的地产(chǎn)公(gōng)司，一(yī)季(jì)报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)51.85亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南(nán)方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排名(míng)第(dì)九位(wèi)，此(cǐ)外(wài)联袂(mèi)出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过(guò)行业洗牌(pái)和兼(jiān)并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用(yòng)问(wèn)题或(huò)者资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低(dī)成本(běn)土地，龙头(tóu)房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率较低(dī)，净负债率(lǜ)基本在(zài)70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙(lóng)头(tóu)房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑(pǎo)赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企(qǐ)的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在(zài)当前(qián)中特估的(de)浪潮下，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会(huì)依然(rán)存在，少部分公(gōng)司(sī)尤其是央企占据(jù)显著优(yōu)势，其(qí)主要又体(tǐ)现为库存的优势(shì)。央企地(dì)产(chǎn)公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资(zī)成本，优质的开发资源和(hé)良好的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土地资源债权(quán)债务关系等问(wèn)题，市(shì)场对(duì)民营(yíng)房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较(jiào)于民企来说估值(zhí)的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从(cóng)中长(zhǎng)期的维度看，行业的(de)逻辑在于集中(zhōng)度提升后(hòu)，行(xíng)业进(jìn)入高(gāo)质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快速发(fā)展阶段(duàn)更(gèng)稳(wěn)定且可(kě)预期的导管是什么意思 男生导管导多了会不孕不育吗盈利和(hé)现金流创造能(néng)力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业(yè)自身资(zī)产的质(zhì)量好(hǎo)、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以创造(zào)持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业(yè)普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出(chū)现分化，要(yào)关注将受益于行(xíng)业集中度(dù)提(tí)升的头部(bù)公(gōng)司(sī)。”星石投(tóu)资(zī)首席(xí)研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还(hái)是保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资背景龙(lóng)头(tóu)前途(tú)更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去持(chí)续观(guān)察(chá)国企央企在三(sān)个方面是否可以维持，首先是融资成(chéng)本保持低位(wèi)，其次是销售(shòu)份额持续提(tí)升，再次是拿地份额(é)持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要(yào)多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化(huà)更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实(shí)现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司也(yě)是机(jī)构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业(yè)绩出(chū)现明显改善(shàn)的(de)房企，主要(yào)是因为过去两三年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国(guó)有企业仍(réng)在持续性地拿(ná)地，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度(dù)较大(dà)。投资的驱(qū)动能够推动房(fáng)企销售业(yè)绩的(de)增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确(què)定(dìng)性。其(qí)实整(zhěng)个市(shì)场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三月(yuè)相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在(zài)内(nèi)的绝(jué)大多(duō)数城(chéng)市都出现(xiàn)环(huán)比下滑的情况。而(ér)现(xiàn)在五月的市(shì)场(chǎng)表现也不(bù)太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的经(jīng)济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库(kù)存(cún)压力、企业(yè)的资金(jīn)面压力，可能会(huì)出现，到六(liù)月份房企为了(le)半年报冲业绩出现市(shì)场的短期(qī)反弹外(wài)的(de)一(yī)个市(shì)场(chǎng)乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二季度、第三(sān)季度增(zēng)长不确定(dìng)性的(de)压(yā)力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资(zī)董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个(gè)房地(dì)产以(yǐ)及(jí)其上(shàng)下游(yóu)产业链的(de)复苏(sū)速度(dù)都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产(chǎn)以及(jí)上下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得(dé)多的企业，会伴(bàn)随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐心地(dì)去等待它的基本面(miàn)不(bù)断地(dì)凸显出来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于(yú)5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提(tí)及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分(fēn)析，不做买卖(mài)推荐。）

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