饱受争议的(de)二手房交易中(zhōng)介费问题，正逐(zhú)渐得到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部、市场监管总局(jú)联合发布了关于(yú)规范房地产经(jīng)纪服务的意见。意见(jiàn)提及，近年(nián)来，部分(fēn)房地(dì)产经纪机(jī)构存在利(lì)用房源客源优(yōu)势收取过(guò)高费用(yòng)、未明(míng)码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信(xìn)息等问(wèn)题，加重(zhòng)交易(yì)当事(shì)人负(fù)担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加强从业主体管理(lǐ)、明(míng)确经纪服务内容、合(hé)理确定经纪服务收费、严格实行明码(mǎ)标价等(děng)十方(fāng)面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随(suí)着城市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐增加。以北京(jīng)昆虫界的老大是谁，世界最强虫王第一名、上海为(wèi)例，二手房占市场成交比(bǐ)例超过80％，大(dà)量二手房成交依赖(lài)中介居间(jiān)成(chéng)交，房地产调控重心逐(zhú)渐从开(kāi)发(fā)商过渡到(dào)中介公(gōng)司。

　　广(guǎng)东省(shěng)城规院(yuàn)住房政策研究中心首(shǒu)席研(yán)究员李宇嘉表示，买房对居民(mín)来说属于金额不(bù)低的大宗交易，由于二手(shǒu)房交易成本较高(gāo)、交易周期较长，具有非(fēi)常强的专业性，居(jū)民(mín)往(wǎng)往通过(guò)中介(jiè)来完成(chéng)。但(dàn)很多中介利用(yòng)信息不对称等(děng)问题，将非必(bì)要的收费夹(jiā)带其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造(zào)成额(é)外的(de)负担，而(ér)且这些服务事项并未明码标价。

　　对于(yú)二(èr)手(shǒu)房市(shì)场交易过(guò)程中存在的“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服务在内的相关市场交易(yì)行(xíng)为及(jí)其(qí)主体(tǐ)进行规(guī)范和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管理和(hé)调控的主题。“当下，推进这(zhè)项工作的意义(yì)更大，也(yě)更急迫(pò)。”

　　中介收费问题(tí)成监(jiān)管重点(diǎn)

　　二手房(fáng)市场中，历来对房地产经(jīng)纪(jì)服务行业关注最多的一个(gè)话题，便是房地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关(guān)部(bù)门主要(yào)监(jiān)管的重(zhòng)点，将是(shì)对房地产经纪服务收费及中介(jiè)交易进(jìn)行规范。

　　在(zài)热点(diǎn)城市，二(èr)手房(fáng)屋交易过程(chéng)中，部分价(jià)值(zhí)不(bù)菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低(dī)的(de)中(zhōng)介费(fèi)。以北京(jīng)某房地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万(wàn)元(yuán)的房(fáng)屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合(hé)理确(què)定经纪服务收费上，两(liǎng)部门在此次意见中提及(jí)，房(fáng)地产经纪机(jī)构要合理降低住房(fáng)买卖和租赁(lìn)经纪服务费用(yòng)。鼓励按(àn)照(zhào)成(chéng)交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越(yuè)低(dī)的(de)原则实行分(fēn)档定价。引导由(yóu)交易(yì)双(shuāng)方共同承(chéng)担经纪(jì)服务(wù)费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪服务收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年国(guó)家计委建设部下发的《关于房地产(chǎn)中介服务收费的通知(zhī)》（971号(hào)文），其(qí)中第六(liù)条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按(àn)成(chéng)交价(jià)格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京(jīng)为例，目前北京市执行的2014年(nián)更新后的收费标准(zhǔn)，即根据这样的(de)规(guī)定：“少数(shù)特别复杂的(de)住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意(yì)，可(kě)在规(guī)定的收费标准基(jī)础(chǔ)上适(shì)当(dāng)上浮，上浮幅度最(zuì)高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放昆虫界的老大是谁，世界最强虫王第一名(fàng)权”的(de)精神，北京2015年(nián)取(qǔ)消了房(fáng)地产(chǎn)中介(jiè)服务等(děng)57个政府定价，房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费多(duō)少由各中介机构自(zì)行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收取费用过程中，相关监管部门当(dāng)前并(bìng)未明确具(jù)体(tǐ)的中(zhōng)介费率(lǜ)，中介机构仅(jǐn)需在服务过程中对收(shōu)费(fèi)标准进行明(míng)码标价即可(kě)。而房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务机构在具体收(shōu)取过程中(zhōng)，会(huì)结(jié)合房屋价(jià)值及工(gōng)资(zī)标准，综合计算(suàn)出(chū)合适的(de)中(zhōng)介费(fèi)率。”张大伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对于(yú)明码标价(jià)问题(tí)，两部门在此次(cì)意见中提及，房(fáng)地产经纪机构应当在经营门(mén)店、网站(zhàn)、客户(hù)端等场所或渠道，公示(shì)服(fú)务项目、服务内容和收(shōu)费标(biāo)准，不得(dé)混合标价(jià)和捆(kǔn)绑收(shōu)费。房地产(chǎn)经纪(jì)机构提供(gōng)的基(jī)本服务和延伸服务(wù)，应当分别明确服务(wù)项(xiàng)目(mù)和收费标(biāo)准。房地产(chǎn)经纪机构收费前应当(dāng)向(xiàng)交易当事人出具收费清(qīng)单，列明(míng)收费标准、收(shōu)费金额，由当(dāng)事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明(míng)显高于(yú)市场平均水(shuǐ)平(píng)的房地产经纪机构(gòu)，住房(fáng)和城乡(xiāng)建设部门将会(huì)同(tóng)市(shì)场监管等部门采取约谈等综(zōng)合(hé)措施(shī)进行重点监管。市场监管(guǎn)部门会同(tóng)有关部门依法查(chá)处不按规定(dìng)明(míng)码标价、操(cāo)纵(zòng)经纪服务收费等违反价格(gé)和反垄断法律法规(guī)的(de)行为。对(duì)房地产经纪机构(gòu)相关违法违(wéi)规信息，市场监管部门要依(yī)法(fǎ)依规纳(nà)入国家企业信用信(xìn)息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越(yuè)高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价(jià)，是否(fǒu)意味着，未来(lái)豪宅的中介费有望(wàng)大幅降(jiàng)低(dī)？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华(huá)南区总裁(cái)兼深圳中(zhōng)原总(zǒng)经(jīng)理郑叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率越低的(de)原则实行分(fēn)档定价，合理降低(dī)住房买卖和租(zū)赁经纪服(fú)务(wù)费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打(dǎ)击(jī)收费过高的经纪机构，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本(běn)来收(shōu)费就不同，各家(jiā)收费普遍在合理范(fàn)围内(nèi)，加上经纪服务(wù)费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部(bù)门提出(chū)的意(yì)见仅为(wèi)鼓(gǔ)励性质，即只是纲领(lǐng)性文件而(ér)非规(guī)定，未来如(rú)何具(jù)体认定其中的(de)细(xì)则，还需要看各城(chéng)市落地执行情况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大伟表(biǎo)示，“从(cóng)目(mù)前市场看，经(jīng)纪服(fú)务领域的调整改善、规(guī)范化(huà)，有利于行(xíng)业健康发展。同时，由(yóu)于二手(shǒu)房(fáng)很多房源在产(chǎn)权方面有瑕(xiá)疵(cī)，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产生影响(xiǎng)，这对房地产(chǎn)经纪(jì)服务行业的专业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研(yá昆虫界的老大是谁，世界最强虫王第一名n)究(jiū)总(zǒng)监(jiān)陆骑麟(lín)指(zhǐ)出，在(zài)二手(shǒu)房买卖过程(chéng)中(zhōng)，原(yuán)本应该由上下(xià)家各(gè)支付一(yī)半的(de)中介费，但在一些热点(diǎn)城(chéng)市的二手房交易过程中，往往会有这(zhè)样的情形，因部分(fēn)购房(fáng)者处于弱势地位，从而(ér)会(huì)出现中介(jiè)费及税费均由购房者(zhě)来承担。即使(shǐ)一些房东(dōng)愿意承担(dān)中介费，这部分费用也可能通过(guò)转(zhuǎn)嫁的方式(shì)，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约(yuē)定俗成’的情(qíng)况，一些(xiē)房产中介公(gōng)司(sī)将其视为向(xiàng)购房者单(dān)边收费的行(xíng)为。部分中介公司(sī)可(kě)能会利用其支(zhī)配地位(wèi)，在(zài)原先(xiān)经(jīng)纪服务收费的基础上(shàng)，再次向房东(dōng)收取(qǔ)费用，而这部分费(fèi)用，房东(dōng)往往(wǎng)会将其转再次转(zhuǎn)嫁给(gěi)购房者，这实际上相当于变相推高了房价(jià)。两部门提出严(yán)禁操纵(zòng)经纪服务收费，不仅有利于提高交易(yì)中操作的(de)透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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